Метод прямой капитализации и его модификации. «Расчет стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации дохода (доходный подход)

Прямая капитализация - оценка имущества при сохранении стабильных условий его использования, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.

Ставка капитализации обычно рассчитывается на основе анализа рыночной информации об аналогах объекта оценки путем деления чистого годового дохода на цену продажи аналога.

Стоимость объекта определяется по формуле:

где I - чистый доход (ЧОД);

R - коэффициент капитализации.

Базовая формула доходного подхода при прямой капитализации обычно применяется в следующем виде:

где PV - текущая стоимость недвижимости;

NOI - ожидаемый чистый операционный доход за первый после даты оценки год;

R 0 - общая ставка капитализации.

В качестве NOI может использоваться нормализованный чистый операционный доход за 1 год, получаемый путем усреднения дохода за несколько лет.

Ставка капитализации отражает риски, которым подвергаются средства, вкладываемые в актив. Методы расчета ставки капитализации выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки: информации о доходах и ценах сделок на основе выборки по сопоставимым объектам, источниках и условиях финансирования сделок, возможности корректного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода.

Возможна прямая капитализация с применением валового рентного множителя

Валовой рентный множитель (RM) - среднестатистическое отношение рыночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу определенного вида имущества.

Основные условия применения метода прямой капитализации:

Период поступления дохода стремится к бесконечности; - величина дохода постоянна; - условия использования объекта стабильны; - не учитываются первоначальные инвестиции; - одновременно учитываются возврат капитала и дохода на капитал.

При прямой капитализации используются модели, основанные на определении стоимости недвижимости делением типичного чистого операционного дохода на общую ставку капитализации, полученную на основе анализа отношений дохода и цен продаж аналогов объекта оценки. Приведем примеры некоторых моделей прямой капитализации.

Преимущества метода прямой капитализации:

Простота расчетов; - малое число предположений; - отражение состояния рынка; -получение хороших результатов для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором и долгосрочной арендой).

Наряду с достаточной простотой применения метода, следует учитывать сложность анализа рынка и необходимость внесения корректировок на различия между сравниваемыми объектами. Метод не следует применять, если отсутствует информация о рыночных сделках, объект находится на стадии строительства или реконструкции или если объект подвергся серьезным разрушениям.

Ставка капитализации применяется при преобразовании будущих доходов от недвижимости в ее текущую стоимость.

Для расчета ставки капитализации используются метод сравнения продаж, метод коэффициента покрытия долга, метод инвестиционной группы, метод коэффициента действительного валового дохода, метод остатка.

Метод сравнения продаж - основной метод определения общей ставки капитализации. При определении ставки капитализации для объекта оценки сначала рассчитывают ставку капитализации по каждому из проданных аналогов по формуле

где SP i - цена продажи i-аналога.

Затем с учетом методов математической статистики, весового коэффициента x i , отражающего степень похожести каждой из продаж на объект оценки, выбирается общая ставка капитализации

В качестве Ri может применяться ставка капитализации для альтернативных инвестиций с аналогичной степенью риска, тогда х - весовой коэффициент 1-й инвестиции.

У анализируемых аналогов объекта оценки должны быть похожи следующие характеристики: оставшийся срок экономической жизни, уровень операционных расходов, величины реверсии и коэффициенты потерь, риски, соотношение стоимостей земли и зданий, дата продажи, способ наилучшего и наиболее эффективного использования, условия финансирования, уровень качества управления. К тому же не должны принципиально отличаться местоположение и отделка объектов.

Метод коэффициента покрытия долга применяется, если при финансировании инвестиций в недвижимость используется заемный капитал.

Коэффициент покрытия долга DCR рассчитывается следующим образом:

где DS - ежегодное обслуживание долга.

Общая ставка капитализации определяется по формуле

где Rm - общая ставка капитализации;

m - доля заемных средств:

где Vm - стоимость заемных средств, или сумма кредита;

V - стоимость объекта;

Rm - ставка капитализации для заемных средств:

Данные для расчетов методом коэффициента покрытия долга легко доступны, однако этот метод дает ориентировочное значение ставки капитализации в случаях, когда рыночные данные недостаточно надежны. Поэтому метод коэффициента покрытия используется только как корректирующий.

Метод инвестиционной группы используется, если для приобретения недвижимости привлекается заемный капитал. При этом ставка капитализации может быть рассчитана как относительно финансовых, так и относительно физических составляющих. Ставка капитализации является средневзвешенной величиной, учитывающей интересы как собственного, так и заемного капитала:

где R m - ставка капитализации для собственного капитала, которая определяется из данных по сопоставимым объектам делением значения дохода до налогообложения на величину собственного инвестированного капитала;

R e , - ставка капитализации для заемных средств.

Метод инвестиционной группы для физических составляющих. Ставка капитализации определяется по формуле

где L - доля стоимости земли в общей стоимости недвижимости;

R l - ставка капитализации для земли;

R h - ставка капитализации для улучшений.

Ставка капитализации для земли рассчитывается как отношение дохода, приходящегося на землю, к стоимости земли. Ставка капитализации для улучшений определяется из отношения дохода, приходящегося на улучшения, к стоимости улучшений.

Метод коэффициента действительного валового дохода применяется, если есть данные об операционных расходах и величине действительного валового дохода:

где OER - коэффициент операционных расходов;

EGIM - коэффициент действительного валового дохода.

При прямой капитализации для расчета стоимости объекта могут применяться коэффициенты валового дохода и техника остатка.

Применение коэффициентов валового дохода. Если нет данных по операционным расходам, используются показатели валового дохода, которые умножаются на следующие соответствующие коэффициенты:

1) GRM - коэффициент валовой ренты, если период равен месяцу;

2) GIM - коэффициент валового дохода, если период равен году.

Эти коэффициенты определяются соотношением дохода и цены продаж объектов и являются обратными величинами ставок капитализации.

Стоимость собственности в этом случае определяется следующим образом:

где PGI - потенциальный валовой доход;

PGIM - коэффициент потенциального валового дохода, рассчитанный по данным об аналогах объекта оценки:

где EGI - действительный валовой доход;

EGIM - коэффициент действительного валового дохода:

SP - цена продажи аналога объекта оценки.

Метод остатка применяется в случаях, когда известна стоимость одной составляющей объекта оценки. Различают методы остатка для земли и зданий, собственного и заемного капитала.

В целом, расчеты методом прямой капитализации требуют наличия данных о продажах сопоставимых аналогов. Капитализация доходов по норме отдачи менее зависима от рыночных данных, однако этот метод должен отражать фактические ожидания и предпочтения потенциальных покупателей подобных объектов.

Лига развития науки и образования (Россия)

Ханты-Мансийский филиал

«ИНСТИТУТА УПРАВЛЕНИЯ»

(г. Архангельск)

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине

«ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ»

«МЕТОД ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА ПРИ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ»

Студентка: Клёнова И.В.

Факультет: Экономический

Курс: пятый

Группа: 51 - МЗС

Специальность (шифр): 080507

Руководитель: Калашникова И.А.

г. Ханты-Мансийск. 2010 г.

Введение

Оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников недвижимости встает проблема ее эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.

Основные проблемы, которые обычно призваны решать оценщики, связаны с оценкой стоимости. Она имеет большое значение для потенциального покупателя или продавца при определении обоснованной цены сделки, для кредитора - при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, для страховой компании - при возмещении ущерба. Если правительство отчуждает собственность, собственнику может потребоваться ее оценка, чтобы оспорить предложение правительства о "справедливой компенсации".

Метод прямой капитализации дохода при оценке недвижимости.

Данный метод используется только при доходной недвижимости, т.е. такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода.

Доходы от владения недвижимостью могут поступать в виде:
- текущих и будущих денежных поступлений (в т. ч. периодических платежей);
- текущей и будущей экономии на налогах;
- доходов от прироста стоимости недвижимости, полученных при ее продаже в будущем или залоге под ипотечный кредит;
- налоговых сбережений от продажи, обмена или дарения этого имущества в будущем;
- других возможных денежных поступлений и выгод.

Метод капитализации дохода основывается на 3-х принципах оценки недвижимости:

1. Принцип ожидания.
Данный принцип характеризует точку зрения покупателя на будущие годы и их настоящую стоимость. Исходя из этого принципа рыночная стоимость определяется как текущая стоимость будущих выгод, вытекающих из прав владения или иных имущественных прав на данный объект.
В основе принципа лежит теория изменения стоимости денег во времени.

2. Принцип спроса и предложения. Данный принцип характеризует точку зрения рынка на стоимость объекта. Исходя из этого принципа можно определить, как сами потоки денежных средств и их отношение к стоимости, так и тенденции их изменения.
Принцип утверждает, что цена собственности определяется соотношением спроса и предложения на данном сегменте рынка.

3. Принцип замещения. Этот принцип характеризует точку зрения информированного покупателя, который заплатит за объект сумму, большую стоимости аналогичного объекта одинаковой полезности на том же сегменте рынка и который при прогнозе будущих доходов ориентируется на данные анализа соответствующих покупателей аналогичных объектов.
Исходя из этого принципа ясно, что арендная плата, норма прибыли, величины затрат, ставка дисконтирования и коэффициент капитализации определяются аналогичными показателями на рынке.

Имеются два метода превращения дохода, получаемого от владения недвижимостью, в оценку стоимости:
1. Метод прямой капитализации, основанный на использовании ставки капитализации (R).
2. Метод дисконтирования денежных потоков, основанный на превращении будущих доходов от владения имуществом, в их текущую стоимость. Прогнозируемые будущие доходы, дисконтированные в текущую стоимость с использованием ставок дохода, отражают ожидания рынка.

Основные этапы процедуры оценки недвижимости методом капитализации доходов.

1. Оценка потенциального валового дохода. Делается на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.
Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов.
ПВД зависит от площади объекта и арендной ставки.

ПВД = S х Са,

S - площадь в кв. м., сдаваемая в аренду;
Са - арендная ставка за 1 кв. м.
Как правило, величина арендной платы зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, времени аренды (срока) и т.д.

2. Оценка потерь от недогруженности и неуплат. Производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к арендованной недвижимости.
ДВД = ПВД - скидки на простой и неплатежи.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию или типичных издержек на данном рынке.
При анализе доходов и расходов принято использовать как ретроспективные (за прошлые года), так и прогнозные (прогнозируемые в будущем) данные. При этом можно использовать данные как до, так и после налогообложения. Единственное условие, которое необходимо учитывать при капитализации доходов, - потоки денежных средств для различных объектов должны рассчитываться на одной основе, т.е. нельзя сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, рассчитанными на основе прогнозных данных, то же самое касается и учета налогообложения.

Расчет расходов

Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.

Операционные расходы принято делить на:
- условно-постоянные расходы или издержки;
- условно-переменные или эксплуатационные расходы;
- расходы на замещение или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, страховка основных фондов и т.п.

Условно-переменные - это расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основными условно-переменными расходами являются расходы на управление: коммунальные расходы (газ, электричество, вода, отопление, телефон и т.д.); расходы на уборку, содержание территории и т.д.

К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один - два раза за несколько лет или сильно варьируют от года к году. Обычно это расходы на периодическую замену быстро изнашивающихся компонентов улучшений. К таким улучшениям, в частности, относятся кухонное оборудование (холодильники, кухонные плиты и т.п.), мебель, ковровые покрытия, портьеры, а также недолговечные компоненты зданий (крыши, лифты), расходы на косметический ремонт.
Расходы на замещение рассчитываются как ежегодные отчисления в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортизации). В расчете подразумевается, что деньги откладываются (резервируются), хотя большинство владельцев недвижимости в действительности их не резервируют. Следует отметить, если владелец планирует замену изнашивающихся улучшений в течение срока владения (горизонта расчета), то указанные отчисления необходимо учитывать при расчете стоимости недвижимости рассматриваемым методом.

Если же в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, то расходы на их замещение не учитывают, но необходимо учесть износ, имея в виду возможную перепродажу (реверсию). Если срок такого рода отчислений точно известен, то при расчете методом дисконтированная потоков денежных средств возможно учитывать расходы только в том периоде, где они планируются.
Так как основным источником дохода, приносимого недвижимостью, является аренда, следует тщательно издать типичные для данного типа недвижимости арендные договора: сроки договоров, размеры арендной платы, периодичность выплат и т.п.

При определении потока денежных средств на основе ретроспективных данных обычно используются данные бухгалтерской отчетности (баланс, отчет о прибыли и убытках и т.д.) или данные о действующих на данном сегменте рынка ценах. В последнем случае расчет ведется так же, как в случае с прогнозными данными. При использовании ретроспективных данных часто имеется возможность использовать готовые показатели валового дохода, чистого эксплуатационного дохода и т.д.
Единственное, на что следует обратить внимание, - это сравнение и использование в одном расчете данных за один период.

Определение итогового показателя потоков денежных средств (ЧОД), который затем пересчитывается в текущую стоимость объекта несколькими способами. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации на рынке.

ЧОД - действительный валовой доход за вычетом всех статей расходов, за исключением задолженности по кредитам, налогам и амортизационным отчислениям.

Доход на капитал - это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Доход на капитал называют также отдачей.

Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Возврат капитала называют возмещением капитала.

Теоретически коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы:
1. Компенсацию за безрисковые, неликвидные инвестиции.
2. Компенсацию за риск.
3. Компенсацию за низкую ликвидность.
4. Компенсацию за инвестиционный менеджмент.

Существует несколько методов определения коэффициента (ставки) капитализации:
1. Метод рыночной выжимки.
2. Метод кумулятивного построения (суммирован).
3. Метод связанных инвестиций (метод инвестиционной группы).
4. Метод инвестиционной группы.
5. Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.
6. Метод Элвуда (метод капитализации заемного и собственного капитала).

1. Метод рыночной выжимки - является самым простейшим, быстрым и точным для определения стоимости какой-либо недвижимости с помощью собранных на конкурентном и свободном рынках данных по сопоставимым продажам аналогичных по своим характеристикам (инвестиционная мотивация, социально-юридический статус, платежеспособность, пути финансирования и т.д.) и полезности объектов недвижимости. В рамках доходного подхода стоимость рассчитывается по формуле:

V-стоимость;
I-ЧОД;
R - коэффициент (ставка) капитализации.

Если вышеприведенная формула преобразует ЧОД в стоимость, то следующая формула переводит стоимость в ставку капитализации:

Основываясь на рыночных данных по таким показателям, как цена продажи и значение ЧОД сопоставимых объемов недвижимости, мы можем вычислить ставку капитализации путем деления ЧОД на цену продажи:

Р= ЧОД / цена продажи

Определенная таким образом ставка капитализации называется общей.

Следует сказать, что для более точного вычисления ставки капитализации необходимо использовать данные (цена продажи, ЧОД) по нескольким сопоставимым объектам, для которых данные оценки и продажи близки, т.к. в противном случае возникает необходимость реконструирования их операционных отчетов для более объективного расчета ставки капитализации Стоимость инвестиционной недвижимости может быть рассчитана также путем умножения валового дохода, чистого дохода или других показателей дохода на соответствующий коэффициент (мультипликатор).

Вышеупомянутый мультипликатор получается путем деления цены продаж отобранных оценщиком объектов недвижимости на величину ЧОД:

M= Цена продаж / ЧОД

Со = ЧОД х М

М показывает, что оцениваемая недвижимость стоит во столько-то раз больше, чем текущий или прогнозируемый доход.

Метод кумулятивного построения (метод суммирования)

Этот метод определения ставки капитализации делит ее на составные части. Двумя основными компонентами ставки капитализации являются: проектная ставка и ставка возмещения (возврата) капитала.

Процентную ставку разбивают на несколько составляющих:
1. Безрисковую ставку.
2. Ставку на дополнительный риск.
3. Компенсацию на низкую ликвидность.
4. Компенсацию на инвестиционный менеджмент.
5. Поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости недвижимости.

Безрисковая ставка

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие процентной ставки.

Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск.
Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестированный капитал с учетом фактора времени (инвестиционного периода).

Ставка за дополнительный риск

Все инвестиции, за исключением инвестиций в государственные ценные бумаги, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем больше риск, тем выше должна быть величина процентной ставки, чтобы инвестор мог взять на себя риск по какому-либо инвест-проекту.

Компенсация за низкую ликвидность

Ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Недвижимость низколиквидна по сравнению, например, с акциями и другими ценными бумагами. Поправка на неликвидность есть, по сути, поправка на длительную эксплуатацию при продаже объекта или на время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора.

Компенсация за инвестиционный менеджмент

Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы.

Ставка возмещения капитала

Величина, равная единице, деленной на число лет, требуемое для возврата вложенного капитала, основывается на временном интервале, в течение которого, по расчетам типичного инвестора, произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость.
Следует сказать, что значения составляющих общей ставки капитализации для различных видов недвижимости неодинаковы.

Метод связанных инвестиций.

Так как большинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного и собственного капитала, то общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе части инвестиций.

Инвестиции = заемный капитал + собственный капитал.

Кредиторы должны предусматривать получение конкурентной Процентной ставки, соизмеримой с предполагаемым риском капиталовложений (в противном случае они не будут предоставлять кредит), а также погашение основной суммы кредита на основе Периодических амортизационных выплат.
Аналогично инвесторы собственного капитала должны предполагать получение конкурентных наличных доходов на вложенные средства, соизмеримые с ожидаемым риском, иначе они вложат свои деньги в другой проект.

Ставка капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной и рассчитывается следующим образом:

R= ежегодные выплаты на обслуж. долга / основная сумма ипотечной ссуды

Если ссуда выплачивается более часто, то R рассчитывается путем умножения платежей на их частоту (месяц, квартал).

Ипотечная постоянная является функцией процентной ставки, частоты амортизации долга и условий кредита. Когда условия кредита известны, ипотечную постоянную можно определить по финансовым таблицам: она будет представлять собой сумму ставки процента и коэффициента фонда погашения. Инвестор собственного капитала также стремится к получению систематических денежных доходов.

Ставка, используемая для капитализации дохода на собственный капитал, называется ставкой капитализации на собственный капитал (Re) и определяется следующим образом:

Rc= денежные поступления до вычета налогов / сумма вложенных собственных средств

Rc является не просто нормой прибыли на капитал, а сочетает в себе норму прибыли на капитал и возврат вложенного капитала.

Общая ставка капитализации (R) должна удовлетворять определенному уровню ипотечной постоянной для кредитора и притока дохода для инвестора собственного капитала.

Кредитная (долговая) доля в суммарных инвестициях в недвижимость равна:

Мкред.= величина кредита стоимость недвижимости / стоимость недвижимости

Тогда доля собственного капитала составляет: Мсоб. = 1 - Мкред. , где за 1 принят суммарный капитал.

Когда известны ипотечная постоянная (Ra) и ставка капитализации дохода на собственный капитал, то общая ставка капитализации будет равна:

R = R3 х Мкр. + Rc(1-Мкр.) .

Типичные сроки и условия предоставления ипотечных кредитов можно получить путем анализа рыночных данных. Ставки капитализации на собственный капитал получают на основе данных по сопоставимым продажам и рассчитывают следующим образом:

Rc= денежные поступления до налогообложения / величина собственного капитала

Капитализация заемного и собственного капитала (метод Элвуда)

Существует мнение, что методу связанных инвестиций присущи некоторые недостатки, т.к. он не учитывает продолжительность периода планируемых капиталовложений, а также снижение или повышение стоимости имущества в течение этого периода. В 1959 году членом института оценки (МАГ) Л.В. Элвудом были увязаны эти факторы с факторами, уже включенными в метод связанных инвестиций, и предложена формула, которую можно было использовать для проверки или расчета общей ставки капитализации. Кроме того, были разработаны упрощающие методы использования его таблицы.

Формула Элвуда, разработанная для расчета общей ставки капитализации, имеет следующий вид:

R = Rс - Мкр х С / Dep - app(SFF),

где R - общая ставка капитализации;
Rс - ставка дохода на собственный капитал;
Мкр - отношение величины ипотечного кредита к стоимости (кредитная доля в суммарном капитале);
С - ипотечный коэффициент;
Dep - уменьшение стоимости имущества за прогнозируемый период;
арр - повышение стоимости имущества за прогнозируемый период;
SFF - коэффициент фондопогашения при ставке Y для прогнозируемого периода владения.

Ипотечный коэффициент может быть рассчитан по формуле:

С = Y + P(SFF) - Rs,

где Р - часть ипотечного кредита, которая будет амортизирована (погашена) в течение прогнозируемого периода;
Ps - ипотечная постоянная.

Ипотечный коэффициент можно найти в таблицах Элвуда, не вычисляя его самостоятельно.

Итак, метод Элвуда для расчета ставки капитализации может быть представлен в виде следующего алгоритма:

1. Сбор необходимой информации об оцениваемом имуществе:

а) Rс (ставка дохода на собственный капитал). Ставка дохода на собственный капитал представляет реальный доход на капиталовложение, который типичный инвестор ожидает получить за период владения имуществом. Она включает убытки или в основном прибыли от продаж (т.к. большинство инвесторов планирует продать приобретенное имущество дороже, чем оно было куплено).
Ставка дохода на собственный капитал рассчитывается на основе рыночных данных и зависит от специфики конкретного объекта оценки.

б) Мкред - (отношение величины ипотечного кредита к стоимости) - налоговая доля (доля кредита) в суммарном капитале, выложенном в недвижимость.
Естественно, при расчете Мкред не рассматриваются особые (льготные) условия финансирования.

в) Определение типичности условий ипотечного кредита и ставки процента по нему.
Когда ипотечный кредит не имеет фиксированной процентной ставки, то предложения типичного инвестора в отношении процентной ставки в течение горизонта расчета прогнозируются. При невозможности такого прогноза не следует применять данный метод расчета ставки капитализации для оцениваемого имущества.

г) Типичный период владения (горизонт расчета).
Несмотря на то, что некоторые инвесторы приобретают имущество не собираясь продавать его когда-либо (передать по наследству), следует определить, как долго благоразумный инвестор готов владеть этим имуществом. При расчете ипотечного коэффициента С при помощи таблиц Элвуда в качестве типичного периода владения недвижимостью возможен выбор: S, 10, 15, 20 лет.

д) арр, Dep - увеличение (уменьшение стоимости имущества за прогнозируемый период владения.
Большинство инвесторов, приобретающих имущество, верят в то, что его стоимость в будущем будет расти (в противном случае они не стали бы вкладывать свой капитал).

е) Определение соответствующего ипотечного коэффициента по таблицам Элвуда. Информация для выбора таблиц:
- прогнозируемый срок амортизации (погашения);
- прогнозируемая ставка процента по ипотечному кредиту;
- прогнозируемый период владения.

ж) Выбор соответствующего коэффициента фонда погашения (SFF) (в том же разделе таблицы С). Фактор фонда погашения можно найти также в таблице шести функций денег.

з) Расчет общей ставки капитализации:

R - Rс - Мкр х С / Dep - app(SFF)

Учет возмещения капитальных затрат в коэффициенте капитализации

Как уже говорилось ранее, коэффициент капитализации применительно к недвижимости включает в себя доход на капитал и возврат капитала. Потоки доходов на инвестиции, поступление которых прогнозируется равными суммами в течение неограниченного срока, а также, если не прогнозируется изменение стоимости вложенного капитала, могут быть капитализированы по ставке процента (дисконта).

В этом случае возмещение инвестиционных затрат происходит в момент перепродажи актива. Весь поток доходов является доходом на инвестиции.

В случае, если прогнозируется изменение стоимости актива (потеря или рост), то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возмещения капитала.

Рассмотрим порядок капитализации потока доходов в следующих случаях:
1. Стоимость капитала не меняется.
2. Прогнозируется снижение стоимости капитала.
3. Прогнозируется повышение стоимости капитала.

1. Стоимость капитала не меняется.

При анализе инвестиций в недвижимость коэффициент капитализации не должен включать надбавку на возмещение капитала, если перепродажа актива произойдет по цене, равной сумме первоначальных инвестиций, и прогнозируется поступление равно-I мерных доходов.

2. Прогнозируется снижение стоимости капитала.

Когда ожидается, что стоимость вложенного капитала уменьшится, то часть или вся сумма возмещенных инвестиций должна быть получена из текущего дохода. Поэтому коэффициент капитализации текущего дохода должен включать как доход на инвестиции, так и возмещение ожидаемой потери.

Существует три способа возмещения инвестированного капитала: - Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга). - Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). - Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга)

Метод Ринга предполагает, что возмещение основной суммы происходит ежегодно равными частями. При прямолинейном возмещении капитала ежегодные суммарные выплаты уменьшаются. Это указывает на то, что прямолинейная капитализация соответствует убывающим потокам доходов и неприменима для потоков равновеликих доходов, т.к. приводит к занижению их оценки.

Возврат капитала по фонду возмещения ставка дохода на инвестиция (метод Инвуда)

Норма возврата инвестиций, как составная часть коэффициента капитализации, равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям. Часть суммарного потока доходов составляет ЧОД, остаток же потока доходов обеспечивает возмещение капитала или возврат. В случае 100% потери капитала часть доходов, идущая на возмещение капитала, будучи реинвестированной по процентной ставке, вырастет до первоначальной основной суммы: т.о. происходит полное возмещение капитала.

3. Прогнозируется повышение стоимости капитала

Обычно при вложении инвестиций в недвижимость типичный инвестор рассчитывает на будущий рост стоимости первоначально вложенного капитала. Этот расчет строится на прогнозе инвестора о повышении цены земли, зданий и сооружений по принципам информации, повышения спроса на определенные объекты недвижимости и т.д. В связи с этим появляется необходимость учета в коэффициенте капитализации прироста стоимости капиталовложений.

Заключение

Владение имуществом оказывает всестороннее полезное материальное и духовное воздействие на граждан:

Дает человеку чувство уверенности, доверия и уважения к людям и вещам, желание вложить в развитие экономики свой труд и капитал;

Вызывает в людях инстинктивные побуждения и духовные стимулы для напряженного труда по сохранению и улучшению имущества, не жалея своих сил и средств;

Создает потребность в крепкой государственной власти в центре и на местах;

Пробуждает и воспитывает в людях правосознание, необходимость порядка и законности во всех сферах жизни и деятельности, в том числе и на рынке недвижимости.

Список использованной литературы

Афанасьев Ю.Н., Николаев О.А., Минаев В.С. Экономика недвижимости. – Тула, 1996.

Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. – М.: Финансы и статистика, 1996.

Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. – М., 1998.

4. Попов Г.В. Оценка доходной недвижимости. – М.,1995.

Введение……………………………………………………………………2

Метод прямой капитализации дохода при оценке недвижимости……..

Основные этапы процедуры оценки недвижимости методом капитализации доходов……………………………………………………

Заключение…………………………………………………………………

Список литературы………………………………………………………...

... доходах . В данной работе при оценке стоимости гаража в доходном подходе применен метод прямой капитализации . При использовании метода прямой капитализации дохода в стоимость объекта недвижимости преобразуется доход ...

Применение метода капитализации доходов в оценке гостиницы

Курсовая работа >> Экономика

... оценки объекта недвижимости при помощи метода капитализации доходов , с целью определения его текущей рыночной стоимости. При проведении оценки ...) капитализации дохода Дкс. Формально по рекомендуемой формуле метода прямой капитализации доходов предприятия...

Оценка объекта недвижимости (1)

Курсовая работа >> Экономика

Подхода при оценке недвижимого имущества, Оценщик применил метод прямой капитализации . Метод сравнения продаж использовался при применении сравнительного подхода. При оценке ...

В рамках доходного подхода к оценке недвижимости возможно применение одного из двух методов:

прямой капитализации доходов;

дисконтированных денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Достоинства и недостатки методов определяются по критериям:

типом, качеством и обширностью информации, на основе которой проводится анализ;

способностью учитывать конкурентные колебания;

способностью учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность);

Метод капитализации доходов используется если:

потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой положительную величину;

потоки доходов возрастают устойчивыми темпами.

Результат, полученный данным методом, представляет собой стоимость всего объекта недвижимости, состоящую из стоимости зданий, сооружений, и из стоимости земельного участка. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

где, С – стоимость объекта недвижимости (д.е.);

ЧОД – чистый операционный доход.

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода в текущую стоимость.

Данный метод нецелесообразно применять в следующих ситуациях:

при нестабильных потоках доходов;

для оценки недвижимости, находящейся в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

В казахстанских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка по регионам. В результате расчет ЧОД и коэффициента (ставки) капитализации - превращается в очень сложную задачу.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации доходов:

Определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании.

Расчет коэффициента капитализации.

Определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Остановимся подробно на каждом из вышеперечисленных этапов.

Расчет ожидаемого чистого операционного дохода.

Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода:

ПВД (потенциальный валовой доход);

ДВД (действительный валовой доход);

ЧОД (чистый операционный доход);

ДП до уплаты налогов (денежный поток до уплаты налогов) – чистый операционный доход за вычетом расходов по обслуживанию ипотечного кредитования, если оно имеет место.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ом использовании без учета всех потерь и расходов. Основной источник дохода от объекта недвижимости – это доход от сдачи площадей в аренду. Соответственно, ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД = S ´ Cа (4.2.)

где, S - площадь, сдаваемая в аренду, м2;

Са - арендная ставка за 1 м2.

Договор аренды представляет собой основной источник информации о приносящей доход недвижимости. Аренда - предоставление арендатору (нанимателю) имущества за плату во временное владение и пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать его в аренду. Одним из основных нормативных документов, регламентирующих арендные отношения является гражданский кодекс РК.

Оценщик в процессе работы опирается на следующие положения последнего:

по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права пользования той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, даже в том случае, когда земельный участок, на котором находятся арендованные здания или сооружения продается другому лицу;

если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок;

передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или применения прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемые в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). В противном случае арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо рассмотрения договора и возмещения убытков.

Договор аренды здания или сооружения:

заключается в письменной форме на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

предусматривает согласованные сторонами условия и размеры арендной платы, без которой договор аренды считается незаключенным.

если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, то он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное использование, а также отдавать арендные права в залог или вносить их в качестве вклада в уставной капитал.

Величина арендной ставки, как правило зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

Арендные ставки бывают:

контрактными (определяемыми договором об аренде);

рыночными (типичными для данного сегмента рынка в данном регионе).

Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду. Это гипотетическая сделка. Рыночная арендная ставка используется при оценке полного права собственности, когда, по существу, недвижимостью владеет, распоряжается и пользуется сам владелец (каков был бы поток доходов, если бы недвижимость была бы сдана в аренду). Контрактная арендная ставка используется для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом случае, оценщику целесообразно проанализировать арендные соглашения с точки зрения условий их заключения. Все арендные договора делятся на следующие большие группы:

с фиксированной арендной ставкой (используются в условиях экономической стабильности);

с переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течение срока договора используется, как правило, в условиях инфляции);

с процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).

Метод капитализации доходов целесообразно использовать в случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой, в остальных случаях - корректнее использовать метод дисконтированных денежных потоков.

Действительный валовой доход - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от простоя площадей, которые не удалось сдать в аренду и задолженности по арендной плате с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости (например, доходов от платных автостоянок или гаражей).

ДВД = ПВД - потери + прочие доходы (4.3.)

Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствии таковой для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) (Кнд) оценщик прежде всего анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, т.е. существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключения следующего (период, в течении которого единицы объекта недвижимости свободны) и на этой основе рассчитывает коэффициент недоиспользования объекта недвижимости:

Кзагрузки = 1 - Кнд (4.5.)

где, Дn - доля единиц объекта недвижимости (это может быть стандартный офис, или торговое помещение, или квартира), по которым в течение года перезаключаются договора;

Тс - средний период в течение которого единица объекта недвижимости свободна;

Na - число арендных периодов в году (обычно месяцы или кварталы).

Определение коэффициента недоиспользования осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации, поэтому для расчета предполагаемого ДВД полученный коэффициент должен быть скорректирован с учетом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит от следующих факторов факторов:

общеэкономической ситуации;

перспектив развития региона;

стадии цикла рынка недвижимости;

соотношения спроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте рынка недвижимости.

Коэффициент загрузки зависит от различных типов недвижимости (отелей, магазинов, многоквартирных домов и т.д.). При эксплуатации объектов недвижимости желательно поддерживать коэффициент загрузки на высоком уровне, т.к. значительная часть операционных расходов является постоянной и не зависящей от уровня загрузки.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу (в зависимости от перспектив развития конкретного сегмента рынка недвижимости в регионе):

(4.6.)

Где Кп – коэффициент потерь при сборе платежей

Па – сумма потерь при сборе платежей

ПВД – потенциальный валовой доход

Опираясь на ретроспективную и текущую информацию, оценщик может рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования величины действительного валового дохода:

(4.7)

Па - потери при сборе арендной платы;

Пнд - потери от недоиспользования площадей;

ПВД - потенциальный валовой доход.

Помимо потерь от недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей необходимо учесть прочие расходы, получение которых можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, в частности, арендаторов (например: доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и т.д.) и не включаемых в арендную плату.

Чистый операционный доход - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений).

ЧОД = ДВП – ОР (4.8)

Операционные расходы – это расходы необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы принято делить на:

условно-постоянные расходы;

условно-переменные, или эксплуатационные расходы;

расходы на замещение, или резервы (эти расходы относятся к текущему и капитальному ремонту).

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:

· налог на имущество;

· страховые взносы (платежи по страхованию имущества);

· заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на данную заработную плату.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:

· коммунальные;

· на текущие ремонтные работы;

· расходы по обеспечению безопасности;

· расходы на управление (обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от действительного валового дохода) и т.д.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматуру), денежные средства которые резервируются на счете (хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делает). Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства. Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным.

Расчеты коэффициента капитализации.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

· с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

· связанных инвестиций или техника инвестиционной группы;

· прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

Ставки дохода на капитал (инвестиции), являющейся компенсацией инвестору за вложение своих денежных средств с учетом различных факторов риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

Нормы возврата капитала для погашения суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов (то есть к зданиям и сооружениям, но не к земле, которая не подвергается износу).

Ставка дохода на капитал (она равнозначна ставке дисконтирования) строится методом кумулятивного построения и состоит из: (4.9)

безрисковой ставки дохода;

премии за риск вложения в недвижимость;

премии за низкую ликвидность недвижимости;

премии за инвестиционный менеджмент (управление инвестициями в недвижимость считается более сложной и рискованной деятельностью, чем управление инвестициями в финансовые активы - отсюда и дополнительная премия).

Безрисковая ставка доходности - ставка дохода от вложений в высоко ликвидные активы, т.е. эта ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». На самом деле, несмотря на название, безрисковая ставка предполагает не отсутствие риска вообще, а минимальный уровень риска, характерный для данного рынка.

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие - поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как казахстанскими, так и западными показателями по безрисковым операциям. Безрисковой ставкой по западной методике считается ставка доходности по долгосрочным (10-20 лет) правительственным облигациям на мировом рынке (США, Германия, Япония и т.д.). При использовании данной безрисковой ставки, к ней необходимо прибавить премию за риск инвестирования в РК (страновой риск).

В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные (то есть, включающие и не включающие инфляционный компонент) безрисковые ставки могут быть как тенговые, так и валютные. При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста Фишера, выведенную им еще в 30-е годы:

Rн = Rр + Jинф. + Rр ´ Jинф. (4.10)

(4.11)

где, Rн - номинальная ставка;

Rр - реальная ставка;

Jинф. - годовые темпы прироста инфляции.

Важно отметить, что при использовании номинальных (включающих инфляционный компонент) потоков доходов коэффициент капитализации (и ее составные части) должны быть рассчитаны в номинальном выражении, а при реальных (за вычетом инфляции) потоках доходов - реальном. Для преобразования номинальных потоков доходов в реальные нужно номинальную величину разделить на соответствующий индекс цен, то есть выраженное в процентах отношение уровня цен за тот год, в котором возникнут денежные потоки к уровню цен базового периода.

Например. Объект недвижимости, сданный на условиях чистой аренды, будет приносить по 1000 долл. ежегодно в течении 2-х лет. Индекс цен в текущем периоде равен 140% и ожидается, что в следующем году он составит 156,7%, а через год 178,5%. Для преобразования номинальных величин в реальные, их необходимо выразить в ценах базисного года. Построим базисный индекс цен для каждого из трех лет. Индексы цен текущего года равны 140/140 = 1, для прогнозного периода: первый год - 156,7/140 = 1,119; второй год - 178,5/140 = 1,275.

Таким образом, реальная величина номинальной 1000 долл., которая будет получена в первом прогнозном году, равна 1000 долл./1,119 = 893,65 долл., во 2-м году (1000 долл./1,275) = 784,31 долл.).

В результате инфляционной корректировки происходит приведение ретроспективной информации, используемой в оценке, к сопоставимому виду, а также учет инфляционного роста цен при составлении прогнозов денежных потоков.

Расчет различных составляющих премии за риск:

надбавка за низкую ликвидность учитывает невозможность незамедлительного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций и по экспертным оценкам большинства источников обычно принимается на уровне 3-5 процентных пунктов.

надбавка за риск вложения в недвижимость учитывает возможность случайной потери потребительской стоимости объекта и может быть принята в размере нормы страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности.

надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложные инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, норма возврата капитала равна нулю. Коэффициент капитализации (Rк) будет равен норме дохода на инвестиции R.

R k = R d (4.12)

где, Rk - коэффициент капитализации;

Rd - ставка дисконтирования (норма дохода на инвестиции).

Существует общая формула расчета коэффициента капитализации для различных сценариев изменения стоимости недвижимости:

Rk = R + D ´ Крек, (4.13)

где D- изменение стоимости актива (со знаком + если стоимость уменьшается, со знаком – если стоимость актива увеличивается), Крек – норма возврата капитала, рассчитываемая одним из трех подходов –Ринга, Инвуда, Хоскольда.

Если прогнозируется снижение стоимости недвижимости с течением времени, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возврата основной суммы инвестированного капитала (процесса рекапитализации). В этом случае коэффициент капитализации состоит из нормы дохода на инвестиции и нормы возврата капитала, в некоторых источниках именуемой коэффициентом рекапитализации. Тем самым оценщик предполагает, что часть чистого операционного дохода направляется на возврат первоначальных инвестиций, формируя так называемый фонд возмещения с процентной ставкой Yp – нормой реинвестирования. Средства фонда постоянно реинвестируются для обеспечения полного возврата первоначальных инвестиций в объект в конце срока владения им (следует отметить, что фонд возмещения может быть как реальным, так и условным: собственник недвижимости решает вопрос о его формировании, но оценщик должен всегда учитывать фонд возмещения в расчетах.).

4.2. Способы возмещения инвестиционного капитала (метод Ринга, метод Инвуда, метод Хоскольда)

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала при полной потере объектом стоимости к концу срока владения:

прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;

возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга . Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ой стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, то есть это величина обратная сроку службы актива. В этом случае считается, что средства, направляемые в фонд возмещения, не реинвестируются. Формула коэффициента капитализации принимает следующий вид:

Rk = Rd + 1/n, (4.14.)

где n - оставшийся срок экономической жизни

Срок службы объекта - 5 лет;

R - ставка доходности инвестиций -12%;

Сумма вложений капитала в недвижимость 10000 тенге.

Требуется определить коэффициент капитализации по методу Ринга.

Решение: Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, т.к. за 5 лет будет списано 100% актива (100: 5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации составит 32% (12% + 20% = 32%).

Возмещение основной суммы капитала с учетом требуемой ставки доходности инвестиций отражено в таблице 4.1.

Таблица 4.1. Возмещение инвестируемого капитала по методу Ринга.

Возврат капитала происходит равными частями в течение срока службы объекта недвижимости.

Метод Инвуда используется если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям

Rk = R + SFF(n,Y), где (4.15)

SFF - фактор фонда возмещения;

Y = R - ставка дохода на инвестиции.

Например. Условия инвестирования:

срок владения объектом - 5 лет;

дохода на инвестиции составляет 12%.

требуется определить коэффициент капитализации.

Решение: Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки дохода на инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097 .

Таблица 4.2. Возмещение инвестированного капитала по методу Инвуда.

Метод Хоскольда . Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке

Rk = R + SFF(n,Yб), где (4.16)

Yб - безрисковая ставка процента

Например. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ый доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%. Определить коэффициент капитализации.

Решение: Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор фонда возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь частично, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе, поскольку частично возмещение капитала производится за счет перепродажи недвижимости. а частично за счет текущих доходов.

Например. Прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 50% его первоначальной цены. Ставка дохода на инвестиции составляет 12%. Требуется определить коэффициент капитализации.

Решение: По методу Ринга норма возврата капитала равна 10% (50% : 5 лет); Rk = 0,1 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка доходности инвестиций) = 0,22 = 22%.

По методу Инвуда норма возврата капитала определяется путем умножения фактора фонда возмещения на процент потери первоначальной цены недвижимости.

50%-ная потеря ´ 0,1574097 = 0,07887

Rk = 0,07887 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,19887 = 19,87%.

При падении цены актива, вне зависимости от того рассчитывается ли норма возврата капитала методом Ринга, Хоскольда, или Инвуда ставка доходности инвестиций меньше ставки капитализации

Если при вложении инвестиций в недвижимость инвестор рассчитывает на то, что в будущем цена недвижимости возрастает, то расчет строится на прогнозе инвестора о повышении цены земли, зданий, сооружений под влиянием увеличения спроса на отдельные виды недвижимости или из-за роста инфляции. В связи с этим появляется необходимость учета в ставке капитализации прироста стоимости капиталовложений.

Например. Требуемая ставка дохода на капитал равна 12%. Прирост цены недвижимости к концу 5 лет составит 40%.

Решение: В случае повышения стоимости инвестиционных средств выручка от продажи не только обеспечивает возврат всего вложенного капитала, но и приносит часть дохода, необходимого для получения 12% ставки дохода на капитал. Поэтому коэффициент капитализации должен быть уменьшен с учетом ожидаемого прироста капитала. Рассчитаем отложенный доход: 0,4 ´ 0,1574 (фактор фонда возмещения за 5 лет при 12%) = 0,063. Из ставки доходности инвестиций на капитал вычитается отложенный доход и, таким образом, определяется коэффициент капитализации.

Rk = R - D ´ SFF (n,Y), где (4.17)

D - процент прироста цены актива

Таким образом, если прогнозируется прирост стоимости актива, то ставка дисконтирования будет больше ставки капитализации.

Метод рыночной экстракции.

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:

(4.18)

где, ЧОД - чистый операционный доход i-го объекта-аналога

Vi - цена продажи i-го объекта-аналога

В этом методе нет отдельного учета возврата капитала и дохода на капитал.

Таблица 4.3. Расчет коэффициента капитализации Rk методом рыночной выжимки.

При всей внешней простоте применения этот метод расчета вызывает определенные сложности - информация по ЧОД и ценам продаж относится к категории непрозрачной информации.

Данный метод расчета коэффициента капитализации используется только в условиях устойчивого рынка. При растущем рынке коэффициент капитализации снижается.

Методы расчета коэффициента капитализации с присутствием заемных средств раассмотрены ниже.

Таким образом, специфика метода капитализации доходов заключается в следующем:

в текущую стоимость переводится чистый операционный доход за один временной период (при условии, что величины будущих доходов постоянны);

не рассчитывается цена реверсии;

коэффициент капитализации рассчитывается для недвижимости:

профинансированной собственным капиталом - методом рыночной выжимки, либо методом определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;

профинансированной с привлечением заемного капитала - методом связанных инвестиций.

Преимущества метода прямой капитализации заключаются в его относительной простоте и удобстве применения для оцненки объектов, сданных в долгосрочную аренду надежным арендаторам, а также в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируется с точки зрения соотношения дохода (I) и стоимости (V), как правило, большое количество сделок с недвижимостью (когда коэффициент капитализации определяется методом рыночной выжимки).

Недостатки метода прямой капитализации состоят в том, что

применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках, и не проведен экономический анализ соотношения дохода и стоимости;

Метод прямой капитализации применяется для расчета текущей стоимости бизнеса, если имеются достоверные ретроспективные данные для оценки дохода предприятия. При этом, как было отмечено выше, будущие доходы объекта бизнеса являются достаточно стабильными в каждый последующий период времени и приблизительно будут равны текущим доходам или темпы роста будущих доходов будут умеренными.

В качестве дохода используется прибыль до вычета процентов и финансовых издержек, чистая прибыль, чистый денежный поток, величина выплачиваемых дивидендов. Выбор вида дохода зависит от специфики бизнеса.

Предварительная стоимость объекта бизнеса по методу прямой капитализации доходов определяется на основе учета ежегодного дохода ПР и ставки капитализации К кап по формуле

Очевидно, что чем меньше значение ставки капитализации, тем больше будет стоимость объекта бизнеса при постоянстве ежегодного дохода и наоборот.

Оценка стоимости бизнеса по методу капитализации доходов является достаточно простым методом, отражает непосредственно рыночную конъюнктуру.

Метод не следует применять, если отсутствует информация о рыночных сделках, если объект бизнеса не имеет стабильных доходов.

Пример 19. Определить стоимость бизнеса по производству продукции вида А на основе информации, представленной в табл. 4.3.

Таблица 4.3

Расчет бизнеса по производству продукции вида А

Наименование показателя	Значение
Исходная информация для оценки
1. Стоимость производственного здания, тыс. руб.
2. Срок полезной жизни производственного здания
3. Ставка доходности для производственного здания
4. Стоимость земельного участка, тыс. руб.
5. Ставка доходности от земельного участка, %
6. Годовой объем производства и продаж, ед.
6. Цена реализации, тыс. руб.
7. Выручка от продажи продукции, тыс. руб.	48 000 х 1,780 = 85 440
8. Затраты на производство и сбыт продукции, тыс. руб.
9. Срок эксплуатации производственной линии, лет
10. Ставка доходности аналога производственной линии

Расчетные показатели

11. Ставка капитализации для производственного здания
12. Ставка капитализации для производственной линии
13. Чистый годовой доход от производства продукции до уплаты налогов, тыс. руб. (стр. 7 - стр. 8)	85 440 - 66 643 = = 18 797
14. Чистый доход, относимый на земельный участок, тыс. руб. (стр. 3 х стр. 4: 100%)	3 400 х 0,08 = 272
15. Чистый доход, относимый на производственное здание, тыс. руб. (стр. 1 х стр. 11)	25 600x0,1133 = 2 900
16. Чистый годовой доход, относимый на производственную линию, тыс. руб. (стр. 13 -стр. 14 -стр. 15)	18 797-272-2 900 = = 15 625
17. Стоимость бизнеса, тыс. руб.	15 625:0,3004 = = 52 014

Решение

В качестве дохода в этом примере используется чистый годовой доход от производства и продажи продукции до вычета налогов, определяемый как разность между выручкой от продажи запланированного объема продукции и затратами на производство и сбыт. Учитывая, что составными частями бизнеса являются производственное здание и производственная линия, для каждой составляющей рассчитывалась своя ставка капитализации. Для расчета ставки капитализации производственного здания учитываем ставку дохода на инвестиции в аналогичные объекты (по условию 8%) и оставшийся срок его эксплуатации 30 лет.

Коэффициент возмещения (возврата) капитала для производственного здания:

Ставка капитализации для производственного здания при ставке возмещения 3,33%:

Для расчета ставки капитализации для производственной линии учитываем годовую ставку доходности от аналога (25%) и оставшийся срок эксплуатации восемь лет.

Коэффициент возмещения для производственной линии:

Ставка капитализации для производственной линии:

Чистый доход, относимый на землю ЧД 3 , определяем как произведение текущей стоимости земельного участка и коэффициента капитализации для земли (расчет в стр. 14 табл. 4.3). Чистый доход, относимый на производственное здание ЧД, ф1 , определяем как произведение текущей стоимости здания и коэффициента капитализации для производственного здания (расчет в стр. 15 табл. 4.3).

Чистый доход, относимый на производственную линию, определяем по формуле

Стоимость производственной линии для производства продукции А определяется по формуле

Результаты расчетов приведены в табл. 4.3. На основе проведенных расчетов следует, что прогнозируемый чистый годовой доход от производственной линии составит 15 625 тыс. руб., при сохранении рассмотренных условий ориентировочная стоимость бизнеса составит 52 014 тыс. руб.

Пример 20. Предприниматель для выпуска продукции, пользующейся спросом, планирует установить оборудование, стоимость которого 7500 тыс. руб., срок полезной жизни десять лет, максимальная дневная производительность 4000 ед. продукции. На основе анализа предприятий-аналогов, расположенных в данной местности, степень загрузки такого оборудования составляет 0,65, 0,58 и 0,70, ставка капитализации по аналогам 35%. По прогнозу вероятность загрузки оборудования на 65 и 70% может составить 30 и 28%. Условия функционирования: цена продажи единицы продукции - 2 тыс. руб.; прямые материальные затраты на производство продукции составляют 25% от цены; прямые трудовые затраты с отчислениями составляют 20% цены реализации. Для мотивации труда предполагается увеличение заработной платы на 3 и 5%, если степень загрузки оборудования будет 65 и 70%. Годовые затраты на техобслуживание и ремонт - 12% от стоимости оборудования. Для организации производства потребуется взять в аренду производственное помещение площадью 20 м 2 . Арендная плата в месяц - 1,2 тыс. руб./м 2 . Прочие виды расходов составят по прогнозу 4% операционного дохода. Безрисковая ставка реинвестирования 7%. Определить стоимость бизнеса и оценить влияние степени загрузки оборудования на стоимость бизнеса.

Решение

Для решения составим аналитическую табл. 4.4.

Таблица 4.4

Определение стоимости бизнеса методом прямой капитализации чистой прибыли

Показатель	1-й вариант	2-й вариант	3-й вариант
2. Коэффициент полезного использования,
3. Вероятность загрузки для нового производства, Р 3
4. Цена реализации единицы, тыс. руб.
5. Количество рабочих дней в месяц, Д р, дни
6. Количество произведенных деталей в день по варианту, ед.	4 000 х х 0,58 = = 2 320	4 000 х х 0,65 = = 2 600	4 000 х х 0,70 = = 2 800
7. Количество произведенной продукции за год, ед. (стр. 6 х стр. 5x12 месяцев)
8. Операционный доход за год по варианту, тыс. руб. (стр. 4 х стр. 7)
9. Операционный доход за год с учетом вероятности варианта, тыс. руб. (стр. 8 х стр. 2)

Продолжение
Показатель	1-й вариант	2-й вариант	3-й вариант
10. Средневзвешенный операционный доход за год, тыс. руб.		561 254 + 449 280 + + 451 584= 1462 118
И. Материальные затраты на производство, тыс. руб. (25% х стр. 8)
12. Заработная плата с начислениями в год, тыс. руб. (стр. 8 х 20%)
13. Доплата с учетом мотивации труда, тыс. руб.		299 520 х х 0,03 = = 8 986	322 560 х х 0,05 = = 16 128
14. Годовые затраты на техобслуживание и ремонт оборудования, тыс. руб.
15. Амортизационные отчисления, тыс. руб.
16. Арендная плата, тыс. руб.
17. Прочие виды расходов, тыс. руб. (4% х х стр. 8)
18. Прямые затраты на продукцию, тыс. руб.(стр. 11 + стр. 12)
19. Накладные расходы на продукцию, тыс. руб. (стр. 13 + стр. 14 + стр. 15 + стр. 16 +
20. Общие расходы на продукцию, тыс. руб. (стр. 18 + стр. 19)
21. Общие расходы с учетом вероятности загрузки по варианту, тыс. руб. (стр. 3 х стр. 20)
22. Средневзвешенные расходы за год, тыс. руб.		275 829 + 223 424 + + 226 335 = 725 588
23. Прогнозируемая прибыль до вычета налога на прибыль по варианту, тыс. руб. (стр. 8 - стр. 20)
24. Прогнозируемая прибыль после вычета налога на прибыль, тыс. руб. (стр. 23 х 0,76)
25. Прогнозируемая прибыль после вычета налога на прибыль с учетом вероятности загрузки оборудования по варианту, тыс. руб. (стр. 3 х стр. 24)
26. Средневзвешенная прибыль после вычета налога на прибыль, тыс. руб.		216 924+ 171 650 + + 171 189 = 559 763

Окончание

Учитывая возможную степень загрузки оборудования, определим объем производства в день и за год по каждому варианту. Выпуск продукции в день с учетом максимальной загрузки У тах и коэффициента полезного использования К ис:

Результаты расчетов - в табл. 4.4 стр. 6. Выпуск продукции за год по каждому варианту:

Определим средний годовой доход предприятия, учитывая прогнозируемую вероятность загрузки по каждому варианту" по формуле

где В| - операционный доход по перовому варианту

Р - вероятность загрузки оборудования по первому варианту"(результаты расчетов представлены в стр. 8-10).

Средневзвешенный операционный доход от производства продукции с учетом вероятности появления каждого варианта составит 1 462 118 тыс. руб.

Рассчитаем совокупные затраты в год по каждому варианту", используя исходную информацию. Основные виды затрат:

• прямые материальные - по условию составляют 25% от цены или от операционного дохода (стр. 11);
• заработная плата - 20% от цены или операционного дохода (стр. 12);
• затраты на мотивацию труда: если степень загрузки оборудования будет повышаться по сравнению с первым вариантом, то предприятие будет повышать заработную плату на 3 и 5% (стр. 13);
• затраты на техобслуживание и ремонт составляют 12% от первоначальной стоимости:

Амортизационные отчисления рассчитываем линейным способом с учетом первоначальной стоимости и срока полезного действия (10 лет):

Н ам = 1: Т= 1: 10 = 0,10 AM = 0,10x 7500 тыс. руб. = 750 тыс. руб. (стр. 15);

Арендная плата рассчитывается с учетом площади производственного оборудования 20 м 2 , арендная плата за месяц - 1,2 тыс. руб./м 2 , арендные платежи за год составят:

Прочие виды расходов - 4% от операционного дохода (стр. 17).

На основе полученных данных общие прямые расходы (прямые материальные и прямые трудовые расходы) и общие накладные расходы по каждому варианту приведены в стр. 18 и стр. 19. Расчеты прибыли по каждому варианту до налогообложения и после налогообложения, а также значение средневзвешенной чистой прибыли в результате осуществления бизнеса представлены в стр. 23-26.

Для оценки стоимости бизнеса рассчитаем значение ставки капитализации, учитывая, что безрисковая ставка реинвестирования 7%, ставка капитализации объектов-аналогов - 30%.

Норма возврата на инвестиции при ставке 7% и срока службы оборудования 10 лет составит:

Ставка капитализации для оценки бизнеса:

На основе полученных данных следует, что с учетом возможных вариантов загрузки оборудования средневзвешенный операционный доход за год составит 1 462 118 тыс. руб., средневзвешенная прибыль после вычета налога на прибыль от производства и продажи продукции - 559 763 тыс. руб., рентабельность продаж по чистой прибыли - 38,28% (559 763: I 462 118 х 100%), средневзвешенная стоимость бизнеса - 1 325 189 тыс. руб.

Оценим влияние уровня загрузки на стоимость бизнеса. При использовании оборудования на 58% от максимальной мощности операционный доход - 1 336 320 тыс. руб., чистый доход после выплаты налога на прибыль - 16 485 тыс. руб., рентабельность продаж - 38,65%. При использовании оборудования на 70% операционный доход - 1 612 800 тыс. руб., прибыль после выплаты налога на прибыль - 611 391 тыс. руб., рентабельность продаж - 37,91%. Значит, при увеличении степени загрузки оборудования на 12% операционный доход увеличится на 276 480 тыс. руб. (1 612 800 - 1 336 320), или на 20,69%, чистая прибыль после выплаты налога на прибыль увеличивается на 94 906 тыс. руб. (61 1 391 - 516 485), или на 18,38%, и стоимость бизнеса также увеличится на 224 683 тыс. руб. (1 447 422 - 1 222 739), или на 18,38%. При увеличении степени загрузки оборудования на 1% при указанных условиях стоимость бизнеса увеличилась на 1,53% (18,38: 12).

Пример 21. Текущий годовой доход в объект бизнеса - 3500 тыс. руб., ставка доходности - 18%. По прогнозу ожидается, что в последующие шесть лет стоимость объекта бизнеса может возрасти при оптимистичном развитии экономических событий на 48%, наиболее вероятном развитии - на 32%, а при пессимистичном прогнозе - на 10%. Определить коэффициент капитализации, текущую стоимость объекта бизнеса и стоимость перепродажи через шесть лет, учитывая, что вероятность оптимистичного прогноза 20%, пессимистичного прогноза - 30%.

Решение

Рассчитаем ставку фактора возмещения с учетом ставки доходности 18% на инвестиции:

Текущая стоимость объекта оценки:

Стоимость перепродажи объекта с учетом 10% прироста стоимости:

Используя значения текущей стоимости объекта и стоимости перепродажи объекта, рассчитаем средневзвешенные значения этих показателей. Результаты расчетов сведены в табл. 4.5.

Таблица 4.5

Расчет текущей стоимости объекта бизнеса и перепродажи с учетом прироста его стоимости

Показатель	Вариант прогнозирования
	ОПТИМИСТИЧНЫЙ	наиболее вероятный	пессимистичный
1. Текущий доход в объект недвижимости, тыс. руб.
2. Темп прироста дохода, %
3. Вероятность прогноза
4. Ставка фактора возмещения, %
5. Ставка отложенного дохода, %
6. Поправочная ставка капитализации, %
7. Текущая стоимость объекта, тыс. руб.
8. Стоимость объекта перепродажи, тыс. руб.
9. Средневзвешенная текущая стоимость	27 090x0,10 = = 2 709	23 956 х 0,50 = = 11 978	20 661 х0,30 = = 6 198
Вероятностная средневзвешенная текущая стоимость объекта бизнеса, тыс. руб.		2 709 + 11 978 + 6 198 = 20 885
10. Средневзвешенная стоимость объекта перепродажи бизнеса, тыс. руб.	40 093 x0,10 = = 4 009,3	31 622x0,5 = = 15811	22 727 х 0,30 = = 6818,1
Вероятностная средневзвешенная стоимость перепродажи, тыс. руб.		4009,3 + 15 811 +6 818,1 = = 26 638,4

На основе полученных данных можно сделать следующие выводы. Уменьшение темпов прироста доходов от объекта недвижимости в будущем приводит к снижению ставки отложенного дохода, что приводит к росту поправочной ставки капитализации дохода, а следовательно, к снижению текущей стоимости и стоимости перепродажи объекта оценки. Так, например, уменьшение темпа прироста доходов с 48 до 10% привело к уменьшению ставки отложенного дохода с 5,08 до 1,06%.

Текущая стоимость объекта бизнеса в зависимости от темпов прироста дохода и вероятности осуществления прогноза может изменяться от 20 661 тыс. руб. до 27 090 тыс. руб., средневзвешенная текущая стоимость составляет 20 885 тыс. руб. Стоимость перепродажи объекта может колебаться от 22 727 тыс. руб. до 40 093 тыс. руб., средневзвешенная стоимость перепродажи составляет 26 638 тыс. руб.

Пример 22. ОАО планирует расширить объем сбыта продукции, для этого необходимо взять в аренду два торговых зала в разных районах города, площадь каждого из них 300 м 2 и 450 м 2 , неиспользуемая плошадь в каждом торговом зале - 6 и 8% от плошади, стоимость арендной платы в месяц за 1 м 2 - 500 руб. и 430 руб., стоимость торгового оборудования соответственно равна 125 тыс. руб. и 190 тыс. руб. Инвестиции будут осуществляться за счет собственных средств и заемных средств. Первый объект будет финансироваться на 30% за счет заемных средств, процентная ставка по займу - 25%, норма отдачи от первого объекта - 2,10. Второй объект будет финансироваться на 45% за счет заемных средств, процентная ставка по займу - 20%, норма отдачи от второго объекта может составить лишь 1,76. Процентная ставка на собственный капитал на момент оценки - 15%.

На момент оценки размер собственных средств ОАО составлял 3 млн руб. Оценить достаточность собственных средств и целесообразность их вложения в объекты, минимальный уровень отдачи для собственника.

Решение

Исходные данные и результаты расчетов представлены в табл. 4.6. Решение осуществляем в следующей последовательности.

Таблица 4.6

Расчет чистого операционного дохода от инвестиций в объекты бизнеса

Продолжение

Расчетные показатели по объектам бизнеса
9. Потенциальный валовой доход за год, ПВД, руб. (стр. 1 х х стр. 4x12 мес.)	300 х 500 х 12 = = 1 800 000	450 х 430 х 12 = = 2 322 000
10. Неиспользуемая плошадь, м 2 (стр. 1 хстр. 1.1: 100)		450 х 0,08 = 36
11. Убытки от недозагрузки помещений У Б, руб. (стр. 10 х х стр. 4x12 мес.)	15 х 500 х 12 = = 90 000	36 х 430 х 12 = = 185 760
12. Действительный валовой доход ДВД, руб. (стр. 9 - стр. 11)
13. Операционные расходы, руб. (стр. 9 х стр. 8: 100), в том числе:
14. Амортизация, руб. (стр. 2 х х стр. 3: 100)	125 000x0,12 = = 15 000	190 000x0,11 = = 20 900
15. Чистый операционный доход за год ЧОД, руб. (стр. 12 - - стр. 13 + стр. 14)	1 710 000- 720 000 + + 15 000= 1 005 000	2 136 240- 12 700 + + 20 900 = 2 144 440
16. Стоимость объекта на дату оценки, руб.
17. Минимальная цена объекта (75% х стр. 16 + стр. 2)	1 005 000 х 0,75 + + 125 000 = 878 750	2 144 440 x0,75 + 190 000= 1 798 330
18. Максимальная цена объекта (150% х стр. 16 + стр. 2)	1 005 000 х 1,50 + 125 000= 1 632 500	2 144 440 х 1,50 + 190 000 = 3 406 660
19. Средняя цена объекта (стр. 17 + стр. 18)	(878 750+ 1 632 500)/ 2 = 1 255 625	3 406 660): 2 = = 2 602 495

Окончание

Рассчитаем потенциальный валовой доход от объекта, который можно получить от недвижимости при 100% использовании без учета потерь и расходов, учитывая полезную площадь, арендную плату за месяц:

где S - площадь объекта оценки;

АР ПЛ - арендная плата за месяц.

Расчеты представлены в стр. 9 табл. 4.6.

Рассчитаем потери от недоиспользования объекта недвижимости - убытки от недозагрузки помещений:

где 5 М - неиспользуемая площадь объекта оценки.

Результаты расчетов в стр. 11.

Рассчитаем действительный валовой доход, учитывая предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости:

Результаты расчетов в стр. i.

Рассчитаем предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости - операционные расходы, необходимые для обеспечения бесперебойного функционирования объекта и воспроизводства дохода, учитывая условия задачи:

где ПВД - потенциальный валовой доход;

Н ор - доля операционных расходов в потенциальном валовом доходе.

В операционных расходах выделены амортизационные отчисления, расчеты - в стр. 13 и 14.

Рассчитаем прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД) как разность между действительным операционным доходом и операционными издержками (за исключением амортизационных отчислений А):

Результаты расчетов - в стр. 15.

ЧОД представляет собой стоимость объекта оценки СОО на дату оценки. На момент оценки стоимость первого объекта оценки составляла 1005 тыс. руб., стоимость второго объекта - 2144,440 тыс. руб.

Определим среднюю цену каждого объекта исходя из учета стоимости объекта на дату оценки и стоимости оборудования и предположения, что стоимость объектов может изменяться от 75% от чистого операционного дохода (по минимуму) до 150% от чистого операционного дохода (по максимуму) и стоимости оборудования ОС, которым располагает объект оценки:

Результаты расчетов представлены в стр. 17-19.

В результате произведенных расчетов получили, что средняя стоимость первого и второго объектов бизнеса составляет 1255,625 тыс. руб. и 2602,495 тыс. руб.

Рассчитаем коэффициент капитализации, или цену капитала, по каждому объекту оценки по заемному капиталу, используя его долю Д, (в источниках финансирования, ставку дисконта d lc , а также требуемую отдачу для инвестора К пл. Коэффициент капитализации по заемному капиталу:

По условию задачи имеем:

по первому варианту:

по второму варианту:

Результаты расчетов отражены в стр. 20.

Рассчитаем реальную стоимость PC каждого объекта путем деления чистого операционного дохода ЧОД на ставку капитализации К кап:

Результаты расчетов представлены в стр. 21.

Определим, какова должна быть норма отдачи от собственных средств, вложенных в эти инвестиции, учитывая с труктуру коэффициента капитализации:

где Д*. - доля заемного капитала;

d x - цена заемного капитала;

Д с, - доля собственного капитала; d cc - цена собственного капитала.

Расчеты представлены в стр. 22.

Для первого варианта:

Таким образом, минимальная отдача от собственных средств, вложенных в первый объект бизнеса, при данной финансовой структуре инвестиций должна составить 12.14%, т.е. на каждый рубль собственного капитала должно приходиться нс меньше 12,14 коп. чистой прибыли. В противном случае инвестиции будут убыточны.

Для второго варианта:

Таким образом, минимальная отдача от собственных средств, вложенных во второй объект оценки, при данной финансовой структуре инвестиций должна составить 12,73%, т.е. на каждый рубль собственного капитала должно приходиться не меньше 12,73 коп. чистой прибыли. В противном случае инвестиции будут убыточны.

Определим размер собственного капитала, который должен быть вложен в объекты инвестиций, учитывая долю собственного капитала (Д сс) и среднюю цену приобретения объекта ЦО с:

По первому варианту:

По второму варианту:

С учетом двух вариантов: 878 938 руб. + 1 431 372 руб. = 2 310 310 руб.

Таким образом, в данные объекты бизнеса необходимо вложить 2 310 310 руб. собственных средств. На момент оценки объектов размер собственных средств ОАО составляет 3 млн руб., т.е. у предприятия достаточно собственных средств для осушсствлсния инвестиций.

Рассчитаем размер минимальной чистой прибыли, который может получить ОАО в результате приобретения этих объектов, путем умножения ставки капитализации для собственного капитала на размер собственного капитала:

По первому варианту:

По второму варианту:

Суммарная чистая прибыль от вложения собственных средств в объекты бизнеса при сохранении рассмотренных условий составит 288 917 руб.

- метод прямого сопоставления продаж

R=ЧОД/ PV

Метод связ инвестиционный и заемный капитал

R=Rкред*Уд.в. кр +Rсоб*(1- Уд.в. кр)

Метод связ инвестиции земли и здания

Rобщ= Стз*Ккап.з.+Стз*Ккап.зд

Метод техника остатка:

Определение части годового дохода, приходящейся на часть объекта с известной стоимостью путем умножения этой стоимости на соответствующий данной части коэффициент капитализации;

Определение величины годового дохода, приходящегося на часть объекта с неизвестной стоимостью, путем вычитания из общей величины годового дохода суммы, приходящейся на известную часть объекта;

Определение стоимости неизвестной части объекта делением приходящегося на нее дохода на соответствующий коэффи­циент капитализации;

Определение стоимости объекта путем сложения известной и полученной стоимостей.

Задача 13. Определить стоимость объекта, используя технику ос­татка для здания, если стоимость земли - 300 000 у.д.е.; ЧОД - чис­тый операционный доход - 100 000 у.д.е.; коэффициент капитализа­ции для земли - 8%; для здания - 15%.

Последовательность определения стоимости собственности техникой остатка приведена в таблице 1.16.

Показатели	Кол-во у у.е
Стоимость здания	300 000
Чистый операционный доход (ЧОД)	100 000
Часть дохода, приходящаяся на здание (300 000 * 0,08)
Остаточный доход, приходящийся на здание
(100000-24000)
Стоимость здания (76 000 /0,15)
Стоимость собственности

Задача 13

Объект недвижимости будет приносить чистый операционный доход 10000 уе ежегодно в течении 5 лет. Вы считаете, что через 5 лет объект будет продан за 110000 уе. Предположим, что рыночный коэф дисконтирования – 8%. Какова текущая стоимость объекта.

PV = ЧОД/Н = 10000/0,08 = 125 уе.

Задача 15

Определить стоимость объекта, используя технику остатка для земли, если стоимость здания 500000 уе, чистый операционный доход – 100000 уе, коэффициент капитализации для земли – 8%, для здания – 15%.

Часть дохода, приходящаяся на здание:

500000*0,15 =75000 уе

Часть дохода, приходящаяся на землю:

100000-75000 = 25000 уе

Стоимость земли:

25000/0,08 = 312500 уе

Стоимость собственности:

500000+312500 = 812500 уе

Задача 16

Определить ставку капитализации объекта недвижимости, в которые вложены собственные и заемные средства. Доля заемных средств 65%.Ставка капитализации земли 14%

Собственные средства - 3300 т.руб

Ежег. доход в сумме 600 т.руб

Rсоб=600/3300=18%

R= Rкред * Уд.в. кр + Rсоб * (1- Уд.в. кр)

R=0,14*0,65+0,18(1-0,65)=9,1+6,3=15,5

Задача 17

Оценщик определил, что стоимость земли составляет 20% от стоимости объекта недвижимости

Анализ рынка показал, что капитализации земли 13%, для здания -20%

Определить ставку для объекта в целом

Rобщ= Стз * Ккап.з. + Стз * Ккап.зд

0,2*0,13+(1-0,2)*0,2=18,6%

Задача 18

Определить ст-ть объекта, используя технику остатка для ЗК, если СК – 200 т у.е., ЧОД -70000 т. у.е.

К-т капитализации СК – 9%, ЗК – 0,1264

1. Часть дохода приходящегося на СК:

200000*0,09 = 18000 у.е

2. Часть дохода приходящегося на ЗК:

70000 – 18000 =52000 у.е

3. Заемный капитал

52000 / 0,1264 = 411392,41 у.е.

Сумма ЗК и СК:

200000 +411393,41 = 611392,41 у.е

Задача 19

Клиент может предоставить обеспечение по кредиту в 1000000 у.е. под 12% годовых, погашенному за 25 лет ежемесячными платежами. Необходимый СК составляет 250000 у.е. Ставка дивидендов 12%.

ЧОД кредита: 100000*0,12 = 120000 у.е

ЧОД СК: 250000*0,12 = 30000

ЧОДсум = 150000 у.е.

Задача 20

Определить общий к-т капитализации при следующих данных: офис оценен в 5 млн. руб. На момент оценки доходность составляла:

правительственных облигаций – 8,5 %

Риск капиталовложений в офис – по сравнению с инвестициями в облигации – 5%

Затраты на управление инвестициями - 2%

Поправка на недостаточную ликвидность 2 %

Время для возврата капитала 20 лет, ставка возврата капитала -5 % (1\20)

R общ = Rпроц ст + R возвр к = 0,085+0,05+0,02+0,02 + 0,05

Задача 21

ЧОД от объекта расположенного в хорошем месте 25 000 руб

Аналогичный объект в неблагоприятном месте приносит доход 21000 руб. Ст-ть земли под оцениваемое сооружение 50000 руб., норма капитализации для земли 8 %, для здания 10 %. Опред-ть вид и сумму износа.

Внешний износ

ЧОД земли = 50000*0,08 =4000 у.е

ЧОД зд = 21000 – 4000 = 17000 у.е

Потеря дохода за счет изменения внешних условий

25000-21000 = 4000 руб

Потеря чистого дохода относимого к зданию:

17000/ 21000 * 4000 = 3238 руб.

Потеря дохода относимого к зданию

3238 / 0,1 = 32381 руб.

Задача 22

Здание ст-тью 174900 имеет высоту этожа 4 м, что являя избыточным. Здание с высотой этажа 3 м – 172900 руб.

Физический износ 40 %. Доп расходы владельца – 500 руб.

К-т капитализации – 10%.

Износ функциональный не устранимый.

Остаточная ст-ть 4м здания

174900 *40% = 104940 руб.

Остаточная ст-ть 3м здания

172900 * 0,6 = 103740

Разница в износе:

Потеря дохода

500 / 0,1 = 5000 руб.

Сумма износа:

5000 +1200 = 6200 руб.

Задача 23

Цена дома = 20000+55000 = 75000 уе

ВРМ = 75000/725 = 103,45 уе

ВРМ 1 = 80000/675 = 118,5 уе

ВРМ 2 = 90000/765 = 117,65 уе

Задача 24

ЧОД в 10000 у.е в течении 5 лет. Через 5 лет объект будет продан за 110 000 у.е.

у.е. Рыночный к-т дисконтирования 8%. Какова текущая ст-ть объекта:

Задача 30

Определить стоимость свободной квартиры государственного жилищного фонда. Инвентаризационная стоимость одного квадратного метра строения - 8000руб. Квартира 2-х комнатная площадью 58 м2. Потребительские качества квартиры характеризуются следующими коэффициентами:

üэтаж 3 - 0,47

üвысота помещения 2,75 – 3 метра – 0,66

üкомнаты все изолированы – 2,45

üплощадь подсобных помещений включая кухню 16 м2 – 0,45

üсанузел раздельный – 0,4

üлоджия – 0,45

üлифт – 0,45

üмусоропровод на лестничной клетке – 0,25

üванна, горячее водоснабжение централизованно – 0,4

üориентация жилых окон на юг и восток – 0,09 за 1 комнату

üудаление от метро 4 остановки – 0,12

Скв – стоимость квартиры;

Си – инвентаризационная стоимость 1 м2;

П – площадь;

Кпкк – коэффициент потребительских качеств квартиры.

Кпкк=0,47+0,66+2,45+0,45+0,4+0,45+0,45+0,25+0,4+(0,09*2)+0,12= 6,28

Ск = 8000 * 58 * 6,28 = 2913920 руб.

Задача 31

Определить стоимость земельного участка затратным методом.

В результате наблюдений выявлена необходимость в проведении следующих видов текущего ремонта в квартирах здания сдаваемого в наем: покраска – 2500$, замена ковров в 5 квартирах – 1750$, ремонт водопроводной сети – 2200$.

Характеристика элементов с коротким сроком службы:

Стоимость воспроизводства здания – 545930$. Физический срок службы - 5 лет. Полный срок службы здания – 60 лет. Количество квартир в здании – 20 лет. Затраты на модернизацию бытового оборудования – 12000$. Стоимость имеющегося бытового оборудования - 7370$. Потери в доходе от одной квартиры из-за плохого поэтажного плана составляют 10$, из-за близости к промышленному предприятию - 15$.

Валковый рентный мультипликатор по данному сектору рынка недвижимости равен 5.

Оценочная стоимость земельного участка - 50000$.

Физическое ухудшение

А. Устранимое:

покраска - 2500$;

замена ковров в 5 квартирах - 1750$;

ремонт водопроводной системы – 2200$.

ВСЕГО устранимого физического ухудшения - 6450$.

Б. Неустранимые краткосрочные компоненты:

Неустойчивые краткосрочные компоненты – 31700 $.

В. Неустранимые долгосрочные компоненты :

Стоимость воспроизводства здания – 545930 $.

Минус: физически поправимые – 6450 $

Стоимость воспроизводства заново краткосрочных – 166650 $

Стоимость воспроизводства заново долгосрочных элементов:

545930 – 6450 – 166650 = 372830 $

Неустранимые долгосрочные компоненты: 372830 * 5/60 = 31068 $

2. Функциональное устранение:

А. Поправимое:

Модернизация бытовых приборов(12000 $) – Стоимость имеющихся бытовых приборов(7370$) = 4630 $

Б. Непоправимые:

Потери в ренте из-за плохого поэтажного плана:

3. Внешний или экономический износ:

Потери в ренте из-за близости промышленного предприятия:

Резюме :

Стоимость воспроизводства заново – 545930 $

За минусом: физически устранимые - 6450 $

непоправимые краткосрочные – 31700 $

непоправимые долгосрочные – 31068 $

функционально непоправимые – 12000 $

внешний износ – 18000 $

Полная стоимость построек с учётом износа – 442082 $

Оцениваемая стоимость площади – 50000 $

Итого цена – 492082 $

Задача 34

Два года назад был куплен участок под строительство индивидуального жилого дома за 20000 уе. Дом был построен за 55000 уе. Прекрасно вписался в среду, где существующие дома стоили от 80000 до 90000 уе. Некоторые соседние дома сдавались в аренду по ставкам от 675 до 765 уе в месяц.

Новый дом планировалось сдать за 725 уе в месяц. Через пол года после завершения строительства дома была изменена схема движения транспорта в этом районе, после чего улица стала менее привлекательной для проживания в односемейных домах. Продать дом по первоначальной рыночной цене не удалось за 15 мес. Тогда дом был сдан в ареду за 650 уе в месяц, что соответствовало арендным ставкам после изменения схемы движения.

Определить: вал. рентный мультипликатор, вероятную первоначальную рын. стоимость дома, сумму потери стоимости дома из-за изменения маршрута движения транспорта.

Цена дома = 20000+55000 = 75000 уе

ВРМ = 75000/725 = 103,45 уе

ВРМ 1 = 80000/675 = 118,5 уе

ВРМ 2 = 90000/765 = 117,65 уе

Ср ВРМ = (118,5+117,65)/2 = 118,075 уе

118,075*725 = 85604 – вероятная первоначальная стоимость дома

75000/650 = 115,38 – ВРМ после изменения схемы движения

(115,38-103,45)*725 = 8649,25 – сумма потерь.

Задача 32

Имеется рыночная информация о 3 недавних продажах сопоставимых жилых домов:

Дом 1 наиболее близок по своим удобствам и местоположению к объекту оценки, но его ландшафт лучше и это отличие оценено в 5000 уе, мусоропровод такой же как и у оцениваемого объекта, его стоимость – 16000 уе. Объект 1 продан 3 месяца назад.

Дом 2 имеет мусоропровод, продан 6 месяцев назад при благоприятных условиях финансирования (добавить к цене 15000 уе по сравнению с обычными условиями финансирования)

Дом 3 находится в двух кварталах от автобусной остановки, тогда как оцениваемый объект в 8 кварталах. Считается, что от автобусной остановки отнимает от стоимости объекта 3000 уе. Дом продан 2 дня назад и у него нет мусоропровода. Рост цен на данный вид недвижимости составляет 0,5% в месяц.

характеристика	Оцениваемый объект	Сравнительный объект
Рост цен
Продажная цена
Дата продажи		3мес назад	6 мес назад	2дня назад
Мусоропровод		+	+	-
Окружающий ландшафт		+5000	Такой же	Такой же
Финансирование		-	+15000	-
Местоположение		Такое же	Такое же	Лучше на 6 кв
Уточненная цена
Число квартир
Цена квартиры

Поправочные цены:

1) 600000*3*0,5% = 9000 уе

2) 750000*6*0,5% = 22500 уе

Поправка по местоположению:

3)3000*6 = 18000 уе

Уточненые продажные цены:

4) 600000+9000-5000 = 604000 уе

5) 750000+22500-15000 = 757500 уе

6) 450000+16000-18000 = 448000 уе

Цена 1 квартиры оцениваемой недвижимости:

(24160+22250+24889)/3 = 24776 уе

Задача 33

Ваш клиент может предоставить обеспечение по первому иппотечному кредиту в 1 млн уе под 12% годовых, погашаемого в течении 25 лет ежемесячными платежами. Необходимый собственный капитал составляет 250000 уе. Ставка дивидендов на капитал – 12%. Рассчитайте требуемый ежегодный чистый операционный доход, который бы удовлетворил и кредиторов и заемщика.

Часть дохода, приходящегося на заемный капитал:

1000000*0,12 = 120000 уе

Часть дохода, приходящегося на собственный капитал:

250000*0,12 = 30000 уе

30000+120000 = 150000 уе

Задача № 36

Ресторан быстрого питания рассматривает возможность аренды участка земли. Ожидается, что будет привлечено 2 тысячи посетителей в месяц. В среднем каждый посетитель оформит заказ на 2000 уе. Прибыль компании должна составлять 0,1 уе на каждую уе продаж. Затраты на рабочую силу и материалы составят 0,8 уе на каждую ед продаж. Каков максимальный размер ежемесячной арендной платы может позволить себе компания, сохраняя необходимую норму прибыли.

Объем продаж = 2000*2000 = 4000 тыс уе