Плюсы и минусы создания тсж. ТСЖ или управляющая компания - что лучше? Управляющая компания и ТСЖ: плюсы и минусы

Где проведено отопление, газ, вода, свет, конечно, очень комфортны по сравнению с собственным домом, где обо всем об этом приходится задумываться. Но в то же время, чтобы удовольствие было полным, за предоставляемыми услугами нужно следить и грамотно ими управлять. Для этого собственники квартир вправе выбрать наиболее удобную для них форму правления. В нашей статье сегодня попробуем узнать: ТСЖ или управляющая компания - что лучше.

Управляющая компания

Данная организация является юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, осуществляющим управление МКД. Это предпринимательская организация, а значит целью ее является извлечение прибыли.

Главным документом, согласно которому ведется деятельность, является договор управления, заключенный с более чем 50 % собственников дома. Процент устанавливается посредством подсчета площади, а не количества собственников.

Функции УК заключаются в том, чтобы обеспечивать ремонт и содержание домов, согласно требованиям технического регламента. При этом собственники имеют право:

• на получение интересующей их информации в течение пяти рабочих дней после обращения;
• информации об объеме, перечне и качестве оказанных услуг;
• проверять выполнение работ;
• требовать устранения дефектов и следить за полнотой предоставленной услуги;
• с первого квартала получать от управляющей организации отчет о выполненной работе.

С другой стороны, управляющая компания не намерена понижать расходы на обслуживание дома. Кроме того, ее финансовая деятельность не всегда является прозрачной для жильцов, хотя последние редко когда этим интересуются. Более того, в этой компании работает гораздо больше сотрудников, чем в ТСЖ. Соответственно, и на заработную плату у них расходов будет уходить больше. Поэтому у жильцов возникает правомерный вопрос о том, что выгоднее - ТСЖ или управляющая компания.

ТСЖ

В одном доме может быть только одно ТСЖ. Но одно ТСЖ может объединять несколько домов. Итак, разберемся, ТСЖ или управляющая компания: в чем разница?

Начнем с того, что ТСЖ — это некоммерческая организация, создаваемая согласно нормам Жилищного кодекса РФ. На собрании утверждается Органы управления — это и члены правления (которых избирают на срок не более двух лет), и общее собрание. Финансовый план на год можно утверждать только на общем собрании. Отчет о его выполнении предоставляется ревизионной комиссии. А управление ТСЖ отчитывается на общем собрании.

Если затраты будут распределены грамотно, то средства будут собираться тогда, когда это необходимо. Финансовая деятельность ТСЖ является более прозрачной. Ведь каждый житель может повлиять на решения по благоустройству. Без посредников между жильцами и подрядчиком недостатки будут устраняться с меньшими затратами. С другой стороны, некоторые работы разового порядка могут обойтись дороже. Поэтому собственники квартир выиграют лишь в том случае, если управление ТСЖ будет состоять из по-настоящему грамотных и неравнодушных людей.

Управляющая компания или ТСЖ: плюсы и минусы

Сторонники УК считают, что главное достоинство их работы заключается в том, что они считаются со мнением всех собственников, живущих в доме. Так, по крайней мере, утверждают сами управляющие компании, хотя верится в это с трудом. В то же время эксперты однозначно высказываются в пользу УК в том смысле, что от их услуг можно отказаться в любой момент, если будут иметься жалобы на некачественное обслуживание. А вот на времени уйдет побольше.

С другой стороны, получить конкретную информацию о самих организациях жильцам бывает проблематично, хотя закон предписывает последним такую обязанность. Принимая во внимание то, что УК является коммерческой организацией, то есть такой, главная цель которой заключается в извлечении прибыли, отдавать им полное управление бывает невыгодно.

Так что выбрать - ТСЖ или управляющую компанию?

Оптимальная форма правления

Большинство специалистов сходятся во мнении, что лучшей на сегодняшний день является смешанная форма правления. То есть, это не ТСЖ или УК, а ТСЖ и УК. заключает договор с управляющей компанией об обслуживании. Тогда все жители будут знать, куда уходят средства. При этом каждый из них имеет право попросить отчет у председателя, и последний должен отчитаться. ТСЖ также может распоряжаться домовым имуществом по собственному усмотрению, а также размещать рекламные щиты на фасадах здания.

Создаем ТСЖ

Итак, если перед вами стоял выбор: ТСЖ или управляющая компания, и вами было решено было создать ТСЖ, для его организации необходимо предпринять ряд следующих шагов.

Создается инициативная группа из числа собственников жилых помещений многоквартирного дома. Инициатором может выступить любой житель. Но чтобы информационная, организационная и агитационная деятельность увенчалась успехом, нужно набрать такое количество людей, которое потянет всю работу.

Информирование людей о сути ТСЖ

Далее идет правовое и информационное просвещение людей инициативной группой. На этой стадии нужно суметь доступно ответить на вопрос о том, ТСЖ или управляющая компания - что лучше. А также убедить всех в выгоде первого варианта.

Ответ тут содержится уже в организационно-правовой форме компании: если УК — это коммерческая организация, то ТСЖ — некоммерческая. Получается, что целями первой является, в первую очередь, извлечение прибыли, а другой — решение социальных, правовых, управленческих и подобных задач.

Кроме того, в УК поступаемые денежные средства распределяются по установленному порядку. Зато в ТСЖ — по решению собрания его членов.

Предпринимательской деятельностью может заниматься и ТСЖ, однако именно в УК она является основным видом.

Полученная прибыль распределяется между учредителями в УК, а в ТСЖ она идет на реализацию уставных целей.

Работа с людьми и подбор персонала

Следующий этап состоит в подготовительной работе по созданию организации. Для этого:

• составляется реестр собственников;
• определяется адрес ТСЖ;
• готовится Устав;
• подыскивают кандидатуры председателя, членов правления, ревизионной и счетной комиссий, председателя и секретаря собрания;
• готовят бюллетени;
• уведомляют о проведении собрания не менее чем за 10 дней;
• в такой же срок направляют это уведомление в ОМС.

Собрание по созданию ТСЖ

• выбор председателя и секретаря собрания;
• счетной комиссии;
• о способе управления;
• утверждается Устав;
• выбирают председателя и остальных лиц;
• назначается представитель собственников по регистрации ТСЖ;
• выбирают место, где будет размещаться информация;
• выбирают место хранения документов.

Также могут решаться и другие вопросы, в зависимости от потребностей дома. Однако если жильцов дома собрать на общем собрании не удалось, то объявляется заочное голосование. Для этого готовят бюллетени, и каждый из собственников голосует.

Финишные организационные работы

• список собственников;
• протокол счетной комиссии;
• протокол общего собрания.

ТСЖ регистрируется. Для этого в налоговую предоставляется заявление с приложениями уставом, сведениями о голосовавших, квитанцией с оплаченной государственной пошлиной).

Следует встать на учет в органах статистики, в ПФ, ФСС, медицинском фонде и изготовить печать.

После этого можно приступать к работе, известив заинтересованных лиц о ее начале. Для организации необходимо:

• получить техническую документацию;
• составить реестр имущества, обследовать его и составить соответствующий акт;
• изучить правила обеспечения населения ;
• изучить правила предоставления жилищных услуг;
• при непосредственном управлении ТСЖ необходимо заключить договоры с организациями ресурсоснабжения, а также определиться с организацией, с которой будет вестись учет поступления денежных средств;
• а если управление осуществляется через УК, то ТСЖ заключает с ними договор.

И все же: ТСЖ или управляющая компания - что лучше?

Какую форму управления выбирать — решать жильцам. Но в последнее время все чаще склоняются именно к совместной форме правления. С одной стороны, нередко встречаются случаи, когда в ТСЖ с непосредственным управлением мнение жильцов подменивается мнением одного председателя.

С другой стороны, далеко не всегда избирают председателем человека, компетентного в технических вопросах. А вот в управляющих компаниях работают специалисты, которые часто знают лучше, что необходимо для дома в то или иное время.

Заключение

Рассмотрев вопрос (ТСЖ или управляющая компания — что лучше?) и приняв решение в пользу того или иного варианта, жильцы должны понимать, что ни одна из форм организации не может быть по-настоящему эффективной, если сами жители не принимают в процессе управления участие. Когда они остаются равнодушными, не ходят на собрания и не интересуются текущими вопросами, то организация ТСЖ часто приходит в упадок, а управляющая компания, бывает, завышает стоимость своих услуг.

Поэтому для лучшего функционирования дома в первую очередь важны неравнодушные собственники, которые должны понимать, что управление исходит от них, вне зависимости от выбранной формы, будь то ТСЖ или управляющая компания. Именно тогда и дела в доме будут процветать, а жильцы будут довольны и рады жить в нем.

Справка. ТСЖ – установленная законом форма управления имуществом, при котором ответственность за обслуживание дома несут все собственники жилья.

Чтобы создать ТСЖ, при котором собственники жилья будут нести меньшие финансовые потери при большей эффективности работы, чем при иной форме управления, необходимо узнать о формах гос.поддержки и что это значит, для данного органа самоуправления. От этого, в первую очередь, будет зависеть, насколько целесообразен будет выбор в пользу создания ТСЖ.

Меры поддержки, которые может получить ТСЖ от государства:

• капитальный ремонт за счет местного или гос.бюджета;
• равные, в сравнениями с иными формами управления, условия по содержанию и ремонту жилых помещений;
• щадящие условия кредитования, вплоть до оплаты части процентной ставки для товарищества.

Помимо гос.поддержки, целесообразность создания ТСЖ будет зависеть от эффективности расходования средств на содержание помещения. Часто, некомпетентный или не очень честный управляющий, может расходовать деньги не по назначению, в этом слусае нужно будет провести заседание ревизионной комиссии и в случае несоответствия, провести собрание по смене управленца.

Чтобы рассчитать, насколько выгодно будет создание органа самоуправления, нужно определить, каковы затраты каждого члена товарищества на содержание дома и выплату зарплаты сотрудникам, в зависимости от площади общего имущества.

Целесообразность создания ТСЖ можно рассчитать по формуле, приведенной в таблице:

В этой формуле БСО – бремя на содержание и обслуживание.

Данная формула является универсальной, и позволяет рассчитать целесообразность создания ТСЖ. Чем ниже коэффициент БСО, тем выгоднее будет создание данного органа самоуправления.

Основные за и против

В данном способе управления имуществом существуют как положительные, так и отрицательные моменты.

В управлении

Для начала, рассмотрим плюсы при управлении ТСЖ :

Помимо плюсов, ТСЖ, как и любая другая форма управления, имеет и свои минусы :

• Большие временные затраты. Для решения какого-либо вопроса, собственникам жилья нужно проводить собрания, и только после этого принимать решение. На это тратиться дополнительное время.
• Сложность организации эффективного управления. Для того, чтобы ТСЖ эффективно выполняло свою работу, при этом было экономически выгодно, нужен грамотный и честный управленец, которого зачастую очень сложно найти.
• Неплательщики. Все расходы по содержанию общедомового имущества при ТСЖ несут сами граждане. Если, среди них есть неплательщики, это плохо отражается на финансировании в целом, ведь их долги приходится выплачивать добросовестным жильцами.

В оплате

Плюсы :

Минусы :

• Возможны более высокие платежи за обслуживание дома. Так как ТСЖ самостоятельно занимается благоустройством территории, для более качественного проведения работ могут потребоваться дополнительные расходы.
• Срочные расходы. В оплате услуг при ТСЖ являются непредвиденные расходы. Например, в случае необходимости срочного ремонта крыши или подвального помещения, потребуется крупная сумма денег. Если этой суммы нет в резерве товарищества, то жильцам придется в срочном порядке «скидываться» на ремонт.

В обслуживании

Плюсы :

• Возможность качественного благоустройства общей территории. По инициативе жильцов можно создать дополнительные удобства на придомовой территории, создать уют в подъездах. В комплексе эти меры могут поднять рыночную стоимость квартир в доме.
• Возможность контролировать качество проводимых работ.
• Возможность оперативного ремонта и замены инженерных коммуникаций. По решению собрания жильцы могут заменить коммуникации не дожидаясь серьезных поломок, или момента, когда «подойдет очередь».

  В последствии, это может значительно снизить платежи за коммунальные услуги.

Минусы :

• Безынициативность. Часто случается, что большинству граждан все равно, как будет выглядеть территория, в каком состоянии будут подъезды и коммуникации, они не приветствуют инициативу отказываются оплачивать работы.
• При неграмотном распределении средств, может оказаться, что ТСЖ не в силах заплатить за ту или иную услугу , это опять приведет к тому, что жильцам нужно будет самостоятельно решать эту финансовую проблему.

В ремонте

Плюсы :

Минусы :

• Завышенные цены на ремонт. Как правило, ТСЖ – это не постоянный заказчик стройматериалов и услуг по ремонту, а контрагенты не всегда готовы предоставить скидки для разовых заказов.
• Капитальный ремонт. Если дом старый и требует капитального ремонта, жильцы при ТСЖ будут обязаны взять ответственность за ремонт на себя, а вместе с этим, понести большие финансовые потери. Поэтому, если здание старое и в нем давно не было ремонта, создание ТСЖ нецелесообразно.

Из всего сказанного можно сделать вывод – создание ТСЖ целесообразно при наличии следующих факторов :

• Хорошее состояние дома.
• Наличие грамотного управляющего.
• Платежеспособность жильцов.
• Большое количество квартир (чем больше дом, тем меньше плата за содержание).

Работа ТСЖ регулируется статьями Жилищного кодекса, в котором данному вопросу посвящена глава 13 .

Товарищество представляется добровольным объединением жильцов, созданным для руководства и обеспечения нормальной жизнедеятельности здания.

Итак, давайте разберемся: «Что такое ТСЖ, его плюсы и минусы в многоквартирном доме?».

Внимание! ТСЖ является юридическим лицом с правом ведения расчетного счета, но при этом считается некоммерческой организацией.

Цель ТСЖ – не извлечение прибыли, а разумная организация управления хозяйством многоквартирного дома.

Нужно или нет ТСЖ решать предстоит самим собственникам квартир. Если более половины владельцев жилья в доме проголосуют за его создание, то это и будет выражением общего мнения. Только при активной позиции большинства можно получить реальную выгоду от работы ТСЖ.

Товарищество нет смысла организовывать в небольших домах, так как содержание председателя, бухгалтера и прочего персонала будет достаточно накладно для жильцов.

Жильцы, не являющиеся членами ТСЖ, могут также интересоваться деятельностью товарищества, предъявлять претензии по его работе, так как они оплачивают счета наравне с членами ТСЖ.
Эти жильцы не имеют только права голоса на общем собрании.

Что дает?

Создание ТСЖ позволяет самостоятельно решать следующие вопросы:

• выбор поставщиков услуг ЖКХ и подрядных организаций для проведения работ. Заключение договоров и оплата по ним из средств товарищества;
• самостоятельное определение очередности мероприятий в зависимости от составленной сметы доходов и расходов;
• определение суммы платежей для каждого собственника жилья;
• возможность проведения определенных работ своими силами для уменьшения общих затрат;
• контроль за расходованием денежных средств, находящихся на счету товарищества.

В чем преимущества и недостатки?

Проанализировать работу ТСЖ можно по основным параметрам, характеризующим эффективность управления домом.

Справка! Как и в любой организации, в деятельности товарищества имеются как преимущества, так и недостатки.

Один и тот же фактор оказывает как положительное воздействие на процесс руководства, так и привносит определенные отрицательные стороны в работу ТСЖ.

Сравнительная таблица: за и против

Итоги

Анализируя все плюсы и минусы товарищества, можно подвести некоторые итоги:

Ознакомьтесь более подробно с недостатками и преимуществами ТСЖ в следующем видео:

Эффективность работы ТСЖ достигается только при активном участии всех жильцов дома в решении насущных вопросов управления. Без этого ни одна даже идеальная система не сможет нормально функционировать.

При выборе председателя и правления товарищества стоит с особым вниманием отнестись к данному вопросу. Иначе при их недобросовестности может возникнуть ситуация, когда жильцам придется дважды расплачиваться по счетам.

Большинство многоквартирных домов передаются в управления различным организациям, так как это довольно выгодно и удобно для жильцов.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Одним из видов такого управления выступает товарищество.

Что это такое

ТСЖ или товарищество собственников жилья, по своей правовой природе относится к некоммерческим организациям.

Это означает, что одной из главных целей организации является не получение прибыли в виде денежных средств, а удовлетворение интересов и нематериальных потребностей лиц, входящих в его состав.

ТСЖ выступает в роли одной из форм управления многоквартирными домами, жилые помещения в которых располагаются в частной собственности.

При передаче квартир гражданам, в порядке приватизации, государство снимает с себя часть обязанностей по их содержанию, тем самым, перекладывая их на новых собственников.

Так как граждане не имеют практического опыта по эксплуатации жилищных объектов, им предлагается выбрать одну из форм организации управленческого процесса — создание товарищества.

Таким образом, ТСЖ — это форма самоуправления жильцов по отношению к собственному имуществу, то есть жилому дому и прилегающей к нему территории.

Понятие управления включает такие процессы, как содержание, эксплуатация, ремонт и обеспечение коммунальными услугами собственников жилых помещений.

Стоит отметить, что большинство многоквартирных домов включат не только жилые, но и не жилые помещения, владельцы которых имеют заинтересованность в управлении домом.

В связи с этим, в скором времени будут создаваться не только ТСЖ, но и товарищество собственников недвижимости (ТСН).

Такая форма управления позволит реализовать права и интересы более широкому кругу субъектов.

С какими целями

Прежде чем определить цели ТСЖ, стоит раскрыть его задачи, в число которых входит:

Исходя из основных задач, главной целью товарищества выступает обеспечение качественного коммунального обслуживания дома, поддержание общей чистоты и порядке, контроль над внесением платы и выполнение прямых обязанностей, возложенных на него законодательством РФ.

Видео: создание ТСЖ

Род деятельности

Главную цель товарищества можно объединить в одно понятие — управление. Такое понятие довольно широкое и включает в себя различные виды деятельности.

Жилищное законодательство, в , как раз выделяет в качестве основной сферы деятельности, управление многоквартирным домом.

Если широко рассматривать это понятие, то можно выделить в качестве функций управления — содержание и ремонт, включая предоставление различного рода коммунальных услуг.

Список основного рода деятельности ТСЖ включает:

К хозяйственной деятельности, указанной в и , можно отнести:

• эксплуатацию;
• обслуживание;
• проведение ремонтных работ общего имущества;
• возведение новых объектов;
• заключение сделок;
• получение и передача поставщикам услуг и подрядным компаниям денежных средств.

Несмотря на то, что по правилам, ТСЖ создается в некоммерческих целях, оно имеет право на получение, от ведения собственной деятельности, прибыли.

Воспользоваться доходом оно может только для достижения целей, ради которых создавалось.

Например, направлять полученные средства на проведение ремонтных работ или благоустройства общего имущества и территории.

Весь получаемый доход подлежит налогообложению, таким образом, денежные средства должны документально фиксироваться, как и любые другие действия правления организации.

Управленческая деятельность товарищества заключается в разрешении большого числа организационных вопросов, которые находятся в ведении органов управления. Сюда можно отнести собрание собственников жилья.

Обязанности организации

Обязанности товарищества раскрываются в жилищном законодательстве, .

Согласной указанной норме, ТСЖ обязано:

Законодательная база

ТСЖ посвящен Жилищного кодекса РФ. После распада Советского Союза, стали образовываться первые виды товариществ.

В связи с этим, возникла необходимость создания правового акта, регулирующего деятельность товариществ. Таким правовым актом стал Федеральный закон «О ТСЖ».

Был принят в 1996 году и свою силу он утратил в марте 2005 года, когда в действие была введена действующая редакция Жилищного кодекса РФ.

Все за и против ТСЖ

Как было сказано ранее, товарищество является некоммерческой организацией, главной целью которой является не получение доходов, а удовлетворение нужд членов товарищества, в части управления их общей собственностью, находящейся в многоквартирном жилом доме.

Для всех ли жильцов многоквартирного дома создание организации является выгодой процедурой. ТСЖ за или против — узнаем, что необходимо учесть.

Получаемые преимущества

К преимуществам товарищества относятся:

Таким образом, создавая ТСЖ, граждане получают немалое количество преимуществ.

Как отмечают многие риэлторы, исходя из своей практики продаж, квадратные метры в жилых домах, где имеется данная организация, имеют более высокую ценовую категорию.

Отрицательные моменты

Существенным минусом товарищества является несовершенство законодательство в части регулирования системы расчетов.

Если кто-то из членов организации откажется вносить платежи, то поставщик услуг имеет право взыскать средства в судебном порядке.

Суду будет все равно, откуда поступят платежи и не исключено, что добросовестным жильцам придется платить по счетам дважды.

Помимо этого, минусами могут выступать немного завышенные цены за эксплуатацию, повышенный риск при выборе субъекта на роль председателя.

Со стороны законодательства, серьезных мер к недобросовестным плательщикам не предусмотрено.

Сравнительная таблица с другими формами правления

Какой способ будет выбран, зависит от многих факторов, включая особенности многоквартирного дома, жильцов, определенных ситуаций и прочее.

При выборе, следует четко представлять все основные моменты, преимуществ и недостатки, каждого из способов: