Как управляющая организация управляет мкд. Принципы создания управляющей компании ЖКХ: пошаговая процедура и рентабельность предприятия

Управление многоквартирным домом очень сложный процесс, который требует знаний в различных областях законодательства. Особенно это касается законодательных актов, принятых в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Количество принятых документов увеличивается с каждым годом и разобраться в этом всём очень непросто. Проживание граждан в многоквартирных домах очень резко отличается от проживания в частном доме. Прежде всего это связано с многочисленными проблемами и решениями, которые необходимо решать сообща, большинству собственников. Чтобы максимально эффективно заниматься обслуживанием дома для начала необходимо решить вопрос по управлению многоквартирного дома, который подойдёт всем собственникам. Для этого необходимо выбрать способ управления многоквартирным домом.

Управление многоквартирным домом управляющей организацией

Управление многоквартирным домом управляющей организацией является самой распространенной формой управления жилыми домами. Этот способ удобен по нескольким причинам. Во-первых, в управляющей организации может быть объединено любое количество домов, находящихся в любом территориальном расположении. Во-вторых, форма управления УО это прежде всего коммерческая организация, которая создана для получения прибыли. Поэтому решать, какая заработная плата будет у сотрудников компании только директор организации и ни в коем случае не собственники. В-третьих, управляющая организация может заключать договоры управления как с целым домом, так и с ТСЖ или ЖСК целиком, если за это проголосуют собственники. Также можно предоставлять услуги не по управлению дома, а только по его обслуживанию. Этот способ очень удобен для жителей, которые выбрали непосредственную форму управления или там, где платежи осуществляются напрямую.

Заключение договора управления многоквартирным домом

Для того, чтобы управляющая организация могла заключить договор управления многоквартирным домом и приступить к его управлению, собственники обязаны выбрать её большинством голосов . На собрании собственников также должны быть установлены тарифы на содержание и ремонт жилья, по которым будет работать организация, решены вопросы об использовании общего имущества дома. Например, подвальных помещений для сотрудников организации и других организационных моментов. После проведения собрания началом управления домом будет являться дата заключения договора управления, который должен быть заключен с большинством собственников всего дома. Договор управления и будет являться главным документом, в соответствии с которым будут проводиться работы по управлению домом. Мой совет, максимально внимательно ознакомиться с этим документом. Конечно управляющая организация обязана соблюдать все нормы жилищного законодательства и отклонений никаких не должно быть. Но как часто бывает в современном законодательстве некоторые понятия могут быть размыты и поэтому в договоре управления их могут уточнять так как выгодно управляющей организации.

При всех этих плюсах УО в отличие от других форм управления многоквартирными домами более подвержена проверкам и надзору в целом. Собственник, который понимает куда обращаться с жалобой в случае неисполнения своих обязанностей УО по конкретному вопросу всегда сможет получить проведение тех или иных работ. Управляющая организация обязана проводить все работы в соответствии с правилами содержания общего имущества многоквартирного дома, обеспечивать предоставление коммунальных услуг, придерживаться с правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и соблюдать другие нормы и правила в своей работе.

Образец договора управления многоквартирным домом

При управлении многоквартирным жилым домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений за оказание всех услуг и выполнение работ. Она обязана обеспечить надлежащее содержание общего имущества в данном доме и их качество, которое должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома.

В этом случае обращайте внимание на договор управление многоквартирным домом. Подписывайте только убедившись, что в нём учтены все услуги необходимые для благоприятного проживания в Вашем доме. Ознакомиться с примером договора управления и скачать его можно .

Порядок управления многоквартирным домом

Порядок управления многоквартирным домом регламентируется правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами. Утверждены они Данные правила определяют стандарты управления многоквартирными жилыми домами, в которых описаны обязанности управляющих компаний, их полномочия и нормы взаимодействия с собственниками. В порядке управления прописаны нормы хранения технической документации дома и передачи её в другую управляющую компанию в случае переизбрания, обязанности по заключению договоров на предоставление коммунальных услуг, обязанности по раскрытию информации о деятельности компании, подготовке предложений по установлению тарифов содержания и ремонта жилья в соответствии с минимальным перечнем работ в жилом доме, а также работе аварийно-диспетчерской службе.

Лицензия на управление многоквартирными домами

Одним из главных нововведений в сфере управления многоквартирными жилыми домами было принятие закона о лицензирование управляющих организаций. В соответствии с дополнениями в Жилищный Кодекс РФ лицензию на управление многоквартирными домами обязаны получать только управляющие организации. Сделано это было чтобы у надзорных органов была возможность устранять нерадивые компании с рынка предоставления жилищно-коммунальных услуг без права восстановления своей деятельности, а также исключения событий, когда одним многоквартирным домом управляет несколько организаций.

Сам процесс получения лицензии на управление многоквартирным домом не несёт особой нагрузки для новой компании. Достаточно обратиться в Государственную жилищную инспекцию с соответствующим заявлением, сдать экзамен руководителю управляющей организации, оплатить гос. пошлину и вообщем-то на этом процесс окончен. Если управляющая организация не справляется со своими обязанностями и надзорные органы получают постоянно обращения от граждан из определённого дома, то ГЖИ может или исключить конкретный дом из реестра домов, которые управляются УО или отозвать лицензию на управление всеми домами. Эти нововведения должны были помочь сделать рынок управляющих организаций более понятным и прозрачным.

Управляющей компанией называется организация (юр.лицо или предприниматель), которая обеспечивает управление многоквартирными домами. УК существует несколько типов :

• собственно управляющие (только управляют);
• эксплуатационные (обеспечивают на должном уровне техническое и санитарное состояние, коммунальные услуги);
• гибридные (сами управляют и обслуживают, третьи лица им не нужны).

Вне зависимости от типа компании, УК должны сами или через иные организации обеспечивать бесперебойную эксплуатационную и ремонтную деятельность (снабжение МКД энергоресурсами, подготовку к отопительному сезону и пр.), а также организационную деятельность (работать со счетами и документами, отвечать собственниками на жалобы, заявления и т.д.).

Набор персонала и оборудование помещения

Для функционирования УК потребуются специалисты и оборудованный офис. В должны входить:

• и другой руководящий состав. Он должен быть мастером своего дела, прекрасно разбирающимся во всем, что касается эксплуатации зданий.
• Прочий персонал . Его костяк также должны составлять аттестованные специалисты (это не относится к техперсоналу — дворникам, например).

Должна быть налажена круглосуточная посменная работа операторов. Это необходимо, чтобы оперативно среагировать, если раздастся звонок от жильца, сигнализирующий о поломке одной из коммуникационных систем. Поэтому, помимо офисных помещений с оргтехникой, нужно устроить диспетчерскую, провести телефонную линию. Нужен будет также инвентарь, расходные материалы.

Что ещё нужно для открытия организации?

Кроме прочего, вам потребуется отсутствие судимости . Как это ни покажется странным. Причем, тяжесть, как таковая, по сути даже не имеет значения. Компаниям, сотрудники которых были судимы за экономическое преступление, или всего лишь имели временный запрет на экономическую деятельность (КоАП), не разрешат управлять жилыми домами.

Как организовать принятие МКД?

Важно ! Прежде всего вам придется, заручиться поддержкой жильцов, провести для этого с ними агитационные беседы. Ничто вам не даст такой старт, как хорошая репутация — жители должны убедиться, что не ошибаются доверяясь вам, что вы сумеете грамотно управлять и разрешать конфликтные ситуации.

Вопрос о выборе (как и о ) управляющей компании утверждается на общем собрании жителей дома. Решается вопрос, каким образом компания будет управлять домами, как часто будут проходить собрания и в какой форме (очные или заочные).

Последнее означает, что собственникам предложат заполнить особые бюллетени. Также утверждается техническая документация.

Заключение договоров

В соответствии с Жилищным кодексом (.

Рентабельно ли?

Справка ! Процент рентабельности дела в жилищно-коммунальной сфере, к сожалению, не превышает 10 по оценкам аналитиков.

Это происходит, поскольку тарифы невысоки из-за также невысоких зарплат большинства хозяев жилых помещений. И устанавливаются эти тарифы государством. Повысить свою прибыль ЖКХ могут путем увеличения только тех тарифов, которые закон никак не ограничивает. Также компания может обогатиться за счет:

На видео представлена информация, на чем зарабатывает УК:

Бизнес на ниве ЖКХ — дело не из легких и, честно скажем, не из самых прибыльных, хотя и почти без конкурентов. И, как и в любом бизнесе, здесь один в поле не воин. Вам потребуется найти нужных людей и еще раз все обдумать — по силам ли будет такой бизнес, только потом уже говорить о регистрации.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Для одного многоквартирного дома создаётся товарищество собственников жилья лишь в одном экземпляре. Решение об этом принимается на отдельном собрании. Оно принимается только в том случае, если голоса отдали больше 50 процентов из тех, кто принимал участие в голосовании.

Цели создания ТСЖ. Что это такое?

Если говорить просто, то это объединение собственников жилья в многоквартирном доме. В Жилищном Кодексе определяется как некоммерческая организация . Она создаётся согласно рамкам, установленным в действующем законодательстве.

В последнее время часто поднимается вопрос о негативных последствиях для жильцов, которые выбирают именно такой способ управления своим имуществом. Но это не происходит по причине самого существования организации. Проблема – в неправильной процедуре создания. Иногда их создают не для того, чтобы облегчить жизнь жильцов, а для того, чтобы открыть доступ к финансовым средствам, дополнительным полномочиям для определённых лиц.

Негативные последствия проявляются далеко не везде. Главное – заранее учесть все возможные особенности этого процесса.

О возможных способах управления домом написано в статье 161 Жилищного Кодекса РФ. А статья 44 обязывает собственников проводить общие собрания, если нужно принять действительно важное решение.

Деятельности ТСЖ так же посвящается статья 135 Жилищного Кодекса РФ. Вообще есть множество статей, которые составляют нормативную базу для этой сферы деятельности:

1. Пункт 9 статьи 148.
2. Часть 2 статьи 147.
3. Часть 5 в статье 147
4. Часть 6 в статье 146.
5. Часть 8 статьи 156
6. Статья 152, часть 3.
7. Часть 3 статьи 151.
8. Часть 1 в статье 149.
9. Часть 2 статьи 137.

Начальные шаги

ТСЖ организуются как в одном многоквартирном доме, так и сразу в нескольких. Или на , которые объединяются одной, общей территорией.

Есть несколько сложностей, которые связаны с определёнными факторами:

• Как регулировать вопросы юридического, финансового характера?
• Кто и как подаёт отчётность по налогам?
• Ведение документации.
• Как организовать общие собрания?
• Проведение голосований.
• Порядок образования ТСЖ требует строгого соответствия текущему законодательству.
• Как собирать информацию у собственников жилых помещений?

Деятельность ТСЖ основывается только на правовых аспектах, упомянутых в Жилищном Кодексе. Чтобы организация была законной, в неё должны вступить владельцы минимум 50 процентов от общей площади дома . У каждого жильца есть право отказаться от вступления в ТСЖ. Но даже в этом случае присутствует обязанность по выполнению предписаний после общих собраний. Зато такие жильцы не имеют права принимать участие в голосовании.

Обязательно создание инициативной группы из числа жильцов квартир, минимум из 5 человек . Для принятия устава формируется первичное общее собрание. А для оформления подготовительной документации инициативная группа направляет заявление в городскую администрацию.

Проведение общего собрания

Инициативные группы берут на себя основную часть обязанностей, связанных с делами Товарищества. На подготовительном этапе она уже сформирована частично. Именно представители инициативной группы готовят повестку дня и рассылают приглашения.Эти же люди отвечают за разработку будущего Устава. И за формирование примерных Протоколов по каждому из собраний. Наконец, эта же группа отвечает за создание бланков для голосования.

Собрание проводится для обсуждения любого важного вопроса. На нём каждому жильцу говорят о необходимости в создании ТСЖ, объясняют, какими преимуществами обладает данная форма товарищества.

Иногда голосования имеют заочную форму. Каждому жильцу даётся некоторое время на то, чтобы принять решение. Главное – заранее предусмотреть в уставе возможность проведения заочных голосований. На каждого члена сообщества подготавливается отдельный бланк голосования. Или на каждый вопрос, который стоит в повестке дня. В каждом бланке должно быть три варианта: «воздержусь», «за» или «против».

Подсчёт голосов должен основываться не на том, сколько человек приняло участие. А по общей площади, которая принадлежит жильцам. Например, владельцы собственности на 70 квадратных метров имеют больше голосов, чем владельцы 30-метровых помещений.

Об утверждении устава

Устав – это основной документ, на котором строится практически вся деятельность ТСЖ. Правильное функционирование самой организации зависит от того, насколько грамотно подготовлен текст этого документа.

Главное требование к Уставу – быть максимально простым. Он не должен включать пунктов, не подкреплённых действующим законодательством. Логично копировать 6 раздел Жилищного Кодекса, внося правки по ходу дела.

Тогда не будет двоякого толкования правил. Следующие пункты должны присутствовать в Уставе ТСЖ обязательно:

1. Сколько членов состоит в ревизионной комиссии?
2. Сколько членов в правлении?
3. Порядок созыва членов ТСЖ.
4. Место нахождения ТСЖ.
5. Наименование ТСЖ.

Есть лишь несколько понятий, которые допускают некоторые расхождения. Например, можно:

• Можно по своему усмотрению формулировать процедуру, согласно которой проводятся совместные собрания, в которых принимают участие члены ТСЖ и собственники квартир.
• Передать общему собранию членов ТСЖ полномочия по выбору . Тогда сам Председатель будет меньше зависеть от членов правления. Зато больше будет зависеть от всех членов ТСЖ.

Пока готовится и оформляется Устав ТСЖ, необходимо в обычном порядке проводить собрания по всем вопросам, имеющим значение:

1. Обсуждается размер платы, связанной с ремонтом и техническим обслуживанием.
2. По проведению очных, заочных голосований.
3. Переизбранию председателей и членов правления.
4. Использованию общего имущества.
5. Использованию земельного участка.
6. Проведению реконструкции дома.

Неурегулированные вопросы по налогам требуют отдельного учёта. В Устав ТСЖ желательно включить требование о том, чтобы в сообщество входило примерно по одинаковому числу представителей от каждого подъезда.

Устав ТСЖ – документ, обязательный для всех членов ТСЖ. Но собственников жилых помещений это не касается.

О процессе регистрации

Любой член правления может подать пакет документов в соответствующий государственный орган, чтобы зарегистрировать ТСЖ. За эту процедуру отвечает управление Федеральной налоговой службы. Пакет документов состоит из:

• Квитанции, подтверждающей уплату госпошлины.
• Заявления о регистрации юридического лица. Используется форма 11001.
• Протокол правления ТСЖ. Его должны заверить своими подписями все члены правления.
• Устава Товарищества. В окончательном варианте, утверждённом на общем собрании. Подаётся в двух экземплярах.
• Протокол собрания, оригинал, либо в виде нотариально заверенной копии.

Федеральная Налоговая Служба обрабатывает запросы за семь дней максимум .

Какие ещё процедуры нужны для завершения?

Акт приёма-передачи – основной документ, по которому дом передаётся в управление ТСЖ. Во время этого процесса должна присутствовать специальная комиссия. Она обычно так же включает членов управления ТСЖ, представителей муниципалитета. Текст акта всегда сопровождается технической документацией, касающейся того или иного здания. Она должна соответствовать нормам и правилам эксплуатации многоквартирных домов.

При переходе к другой форме управления не должно быть никаких изменений в правах собственников квартир. Когда дом передаётся в управление ТСЖ, создаются специальные уведомления. Они рассылаются в Комитет по управлению имуществом, а так же в Управление Городского Хозяйства администрации.

Счёт в банке для ТСЖ открывается только на имя юридического лица.

Прежнего балансосодержателя дома надо поставить в известность о том, что произошло. Предоставляются все необходимые данные.

Заключение договоров

Общее имущество, условия и правила по его содержанию становятся главными предметами для таких договоров. с собственниками, которые в общество не вступили.

Что оговаривается в договоре?

1. Описание имущества, которое подлежит ремонту, содержанию.
2. Какие работы осуществляются по ремонту и содержанию? Каким именно образом?
3. Какую ответственность несёт ТСЖ в случае неисполнения обязательств?
4. Информация об обязанности собственника и другие расходы по ремонту и содержанию. Порядок, размер, и сроки оплаты.

Договор с ТСЖ составляется в двух экземплярах. Собственник и председатель правления обязательно ставят на нём свои подписи. Правление товарищества так же должно согласиться с этими действиями. Идеальный вариант – когда в ТСЖ вступают все собственники жилья. Но Законодательство не даёт права заключать договор в принудительном порядке, если кто-то против. Все убытки ложатся на ТСЖ, если собственники отказываются оплачивать коммунальные услуги.

Дом так же можно передать управляющей организации, которая выбирается на общем собрании. Решением общего собрания утверждается договор управления многоквартирным домом в данном случае. Задание управляющей организации дают собственники жилья, либо члены правления ТСЖ. Одна сторона каждый год отчитывается перед другой о том, как выполняются условия, описанные в договоре.

В управляющей организации тоже могут выбрать способы, с помощью которых будет обслуживаться тот или иной дом. Для этого можно привлекать и штатных сотрудников ТСЖ, либо сторонних работников.

А стоит ли вообще организовывать ТСЖ? Ответ — на видео

На видео ниже раскрыты не только организационные моменты создания ТСЖ, но и мотивационные. Стоит ли браться за это дело, или доверить дом управляющей компании?

Для того чтобы не допустить сноса вашей любимой пятиэтажки или решить другие жизненно важные вопросы, нужно организовать собрание жильцов дома. Это не так сложно, как кажется, достаточно знать некоторые правила и соблюдать законодательство.

Для чего нужны эти собрания? На что они влияют?

Как техническое сооружение многоквартирный дом принадлежит сообществу собственников. У каждого из них в собственности не только определенная квартира, но и доля в техпомещениях, лестницах, подвалах и т.д. Все это «общедолевая собственность». Не стоит забывать, что для нормального функционирования такие помещения надо обслуживать. По Жилищному кодексу РФ общее собрание собственников многоквартирного дома является органом его управления. На нем решаются все вопросы, затрагивающие ремонт, управление, а также использование общедомового имущества. Депутаты сейчас рассматривают возможность проведения ОСС в онлайн-режиме – с помощью платформы «Активный гражданин». Такой вариант позволил бы высказывать свое мнение всем собственникам, включая тех, кто не может присутствовать лично. Но пока инициатива только изучается, собрания проходят по старинке.

Как технически осуществляется управление?

На собрании жильцы могут выбрать, как управлять своим домом. По закону есть такие варианты: найти управляющую компанию, через ТСЖ (ЖК или ЖСК), а если дом не очень большой, это могут делать и сам собственники квартир. Что важно, на собрании выбираются представители жильцов – совет дома.

На общем собрании жильцы должны определить работы, необходимые для содержания и ремонта имущества дома. Кроме того, там могут обсуждаться и отдельные сервисы для улучшения условий жизни: консьержи, охрана, видеокамеры и прочее. Все, что относится к ведению собрания жильцов (плюс порядок организации собрания), регламентируется жилищным кодексом (статьи 44-48), а также гражданским кодексом (глава 9.1 «Решения собраний»). Важно знать, что общих утверждённых форм документов для собраний нет, есть лишь некие рекомендации, которые носят необязательный характер. Есть также законодательно установленные стандарты по оформлению протокола собрания (приказ Минстроя от 25.13.15 № 937/пр).

Важно помнить, что установление тарифов на коммунальные услуги не определяются общими собраниями жильцов! Их определяют власти конкретного региона.

Могут ли отказать в таком собрании, если домом занимается управляющая компания или ТСЖ?

Нет. По закону любой вопрос, регламентируемый жилищным кодексом (ст. 44), решается на общем собрании собственников многоквартирного дома, независимо от того, управляет ли им ТСЖ.

Если домом управляет жилищный кооператив или ТСЖ, действует отдельный орган управления этими организациями жильцов. Есть общие собрания ТСЖ или ЖК, на которых решаются вопросы, отнесенные их уставом (по закону) к их деятельности.

Если нет возможности побывать на собрании, как влиять на решения жильцов?

Ошибочно полагать, что если нет возможности присутствовать на общем собрании жильцов (ОСС), значит, нет возможности и влиять на решения, которые принимаются там. Законодательством (жилищный кодекс, гражданский кодекс) предусмотрена возможность провести собрание в заочной форме.

В данном случае отсутствующий на собрании жилец должен дать ответы на обсуждаемые собственниками вопросы письменно. Для этого он должен внести в предложенную собранием форму (допустим, бланк голосования) нужные сведения о себе, а также мнения по всем вопросам повестки (тут все, как на выборах: «за», «против» или «воздержался») и передать эту форму в место голосования. То есть место сбора собрания, которое выбирают его инициаторы. Данный способ удобен, например, в том случае, если большинство квартир в доме сдается, и их собственники не проживают по адресу дома.

Хорошо, а кто может быть инициатором собрания?

Законодательством предусматривается, что любой из собственников квартир дома может организовать собрание жильцов. Кроме того, инициатором собрания может выступить орган власти района, а также управляющая компания (в предусмотренных законодательством случаях).

Как подготовиться к собранию?

Во время подготовки к собранию собственнику жилья в многоквартирном доме нужно выбрать перечень вопросов для обсуждения, определиться, будет ли это заочная или очная форма собрания, выбрать дату и время, выбрать место собрания, место сбора голосов (бюллетеней) при заочной форме, а также выбрать место для ознакомления с обсуждаемыми документами. Ну и после этого нужно донести сообщение о собрании до всех собственников квартир дома. Уведомить их нужно не позднее, чем за 10 дней – так предусмотрено законом.

Для того чтобы уведомить собственников, нужно отправить каждому из них заказное письмо или вручить приглашение, взяв роспись. Уже на первом собрании собственников можно приглашать и на последующие, избежав хлопотной процедуры рассылки приглашений. Необходимые для мероприятия сведения о собственниках квартир можно узнать в Росреестре за деньги (если хотите проводить собрания, готовьтесь к расходам). Альтернативным путем может быть обращение в органы власти района или управы, но шансы на успех здесь, увы, минимальны.

Нужно ли звать на собрание кого-то помимо собственников квартир?

Все решения на собраниях принимают именно собственники квартир – только они могут голосовать по всем вопросам. Прочие жильцы (например, те, кто снимает жилье в данном доме) могут находиться там, но не принимать участие в голосовании.

Важно помнить, что собственником жилья при социальном найме является государство. Соответственно, на собраниях жильцов муниципальных квартир будут голосовать представители департамента городского имущества.

Какие еще нужны документы, чтобы собрание было проведено по правилам?

По закону (гражданский и жилищный кодексы) нужно, чтобы итоги любого собрания (очного, очно-заочного или заочного) были отражены в письменном виде в протоколе собрания. Требования по составлению данной бумаги установил Минстрой. Это обязательное правило!

В идеале вести протокол собрания жильцов должен секретарь. Там отражается информация о тех, кто принимает участие в голосовании, о наличии кворума, об итоговом подсчете голосов. Кроме того, фиксируются все вопросы повестки дня и решения по ним.

Но ведь даже на таком собрании могут быть фальсификации. Как их избежать?

Если все собственники присутствуют на собрании очно, можно голосовать поднятием руки либо отмечать нужные бюллетени, которые перед подсчетом кладут в урны (все, как на настоящих выборах!). Если голосование заочное, бюллетени отправляются в заранее утвержденное место. Проверять подписи могут только правоохранительные органы, на собрании же собственников нужно организовать регистрацию участников. Для этого нужно попросить всех участников собрания представить документы, подтверждающие личность и право собственности на квартиру. Данные меры уже показывают явку и говорят о статусе присутствующих (собственники они жилья или нет).

Однако при существующих условиях есть определенная уловка для злоумышленников: при заочном голосовании не всегда возможно получить нужные данные, и закон к этому не обязывает.

Сколько нужно жильцов для того, чтобы собрание состоялось?

Чтобы на собрании собственников был кворум, нужно обеспечить там присутствие и голосование более 50% всех собственников квартир дома.

Напомним, что каждая доля в праве на общедолевое имущество пропорциональна площади принадлежащей собственнику квартиры. Иначе говоря, все собственники обладают 100% площади, и если собственники более 50% всего фонда принимают участие в мероприятии, то можно регистрировать кворум.

Как найти помещение для собрания?

Конкретных требований к помещению в законодательстве не прописано. Можно найти и арендовать актовый зал в школе, доме культуры и прочих организациях. Если все помещения заняты, то можно выбрать любое подходящее место, например, игровую площадку перед домом.

Что нужно помнить?

Решения собрания собственников могут признать недействительными в суде. Исковое заявление может составить, например, собственник, который не участвовал в собрании или голосовавший против какого-либо решения. Также это может сделать прокуратура, а также органы государственного жилищного контроля. Чтобы подобных случаев не возникало, нужно соблюдать законодательство.

Подготовлено при помощи начальника жилищного отдела АО «ВК Комфорт» Заремы Аблямитовой.

В условиях бурной реформы коммунального хозяйства возникла острая необходимость в правильном управлении многоквартирными домами. Если раньше эти вопросы были в ведении государства и местных органов власти, то теперь бремя забот возложено непосредственно на граждан – собственников жилых помещений. В большинстве случаев собственники не готовы самостоятельно управлять домами, из-за чего возникает множество проблем, которые требуют разрешения. Попробуем разобраться в этом вопросе.

Управление многоквартирным домом – это обеспечение условий проживания граждан, предоставление коммунальных услуг, содержание общего имущества, определение порядка пользования таким имуществом.

Жилищный кодекс РФ определяет такие виды управления:

управляющей организацией;

собственниками жилых помещений;

жилищными или специализированными кооперативами;

товариществом собственников жилья.

Вид управления выбирается на общих сборах собственников и подлежит изменению в любой момент. Если на протяжении календарного года собственники не определились с выбором вида управления, органы местного самоуправления на основании конкурса определяют управляющую компанию.

Управление многоквартирным домом управляющими организациями

Управляющая организация – это юридическое лицо, осуществляющее управление, эксплуатацию, санитарное и техническое обслуживание дома.

Такой вид управления осуществляется по договору, который заключается с собственниками жилья. Договор управления предусматривает равные условия для жильцов и имеет определенный срок действия.

В договоре обязательно указывается:

адрес дома и перечень имущества, управление которым будет осуществляться;

перечень работ и их частоту по ремонту дома и его содержанию, предоставляемые коммунальные услуги;

порядок расчета размера затрат на содержание, ремонт, стоимости услуг, порядок оплаты;

способ контроля собственниками исполнения обязательств.

Управляющая компания обязана приступить к исполнению договора на протяжении тридцати дней. Собственники жилья вправе отказаться от выполнения договора на основании ненадлежащего исполнения договора организацией, осуществляющей управление. Также предусматривается досрочное прекращение договора на основании смены вида управления.

Управление многоквартирным домом собственниками

Управление многоквартирным домом самими собственниками допускается, если количество квартир в управляемом доме не превышает двенадцати. Вопросы, связанные с таким видом управления, в том числе избрание совета дома, количество его членов, решаются голосованием на собрании собственников. К примеру, на общее собрание выносится вопрос о размере ежемесячных взносов на . Собранием проводится голосование о предполагаемом размере платежа и принимается решение, которое набрало более 50 % голосов.

Совет дома обязан:

обеспечивать выполнение решений собрания;

вносить на собрание предложения по проведению ремонтных работ, предоставлению коммунальных услуг;

представлять предложения по управлению;

представлять свое заключение по проектным договорам;

контролировать выполнение работ, качество предоставляемых услуг.

Управление многоквартирным домом жилищными кооперативами

Жилищный кооператив – это добровольное объединение граждан, предназначенное для удовлетворения потребности в жилье и управления домами. Члены такого кооператива собственными средствами участвуют в приобретении имущества, капитальном ремонте, содержании домов. В объединении должно быть не менее пяти членов, но не более количества квартир в строимом или приобретаемом доме.

Участником кооператива может быть юридическое лицо или гражданин, достигший шестнадцатилетнего возраста. Лица, желающие вступить в кооператив, считаются его членом после оплаты вступительного взноса.

Каждый участник такого кооператива обязан к внесению паевых платежей. Сроки и условия, внесения пая регулируются уставом кооператива.

Участнику кооператива решением сборов предоставляется жилье в доме кооператива в соответствии с размером взноса, уплаченного при вступлении. Право собственности на жилое помещение наступает с момента полного внесения взноса.

Раздел имущества жилого кооператива происходит среди пайщиков и допускается в случае наличия изолированных помещений. Если предполагает изоляцию недвижимого имущества, такое имущество также подлежит разделу.

Управление многоквартирным домом ТСЖ

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это объединение собственников с целью общего управления, владения, использования, распоряжения, в пределах федерального законодательства, общим имуществом, имуществом собственников домов, для создания, приращения и сохранения такого имущества.

Число членов такого товарищества должно быть больше 50% от общего количества собственников. Решение об учреждении товарищества принимается общим сбором по результатам голосования.

Такие товарищества могут быть образованы:

собственниками недвижимости в домах, количество квартир в которых не более тридцати, если дома находятся на участках с общей границей, общим инженерным, техническим обеспечением и инфраструктурой.

собственниками нескольких близкорасположенных домов, дачных домов с приусадебными участками, если такие дома расположены на участках с общей границей, общим инженерно-техническим обеспечением, инфраструктурой, обслуживающей эти дома.

Для исполнения возложенных функций товарищество обязано:

осуществлять управление многоквартирным домом

обеспечивать санитарное, техническое состояние имущества

обеспечивать выполнение участниками обязанностей по содержанию, ремонту имущества в доме

Управляющим органом таких товариществ является правление товарищества. Вышестоящим органом управления товариществом является собрание собственников.

ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью, а именно:

обслуживание, ремонт недвижимого имущества;

строительство;

сдача в аренду имущества в доме.

Средства от занятия хозяйственной деятельностью направляются на оплату общих расходов.

Независимо от выбранного вида управления, лицо, управляющее домом, несет ответственность по возложенным на него обязательствам перед собственниками.

Защита жилищных прав собственников, нарушенных в результате управления домом, возлагается на лицо, осуществляющее управление и на судебную систему РФ.