كل شيء عن HOAs وفقًا لقانون الإسكان الجديد للاتحاد الروسي: ما هو، إيجابياته وسلبياته، يتغير إلى الميثاق. الوظائف الأساسية لجمعية أصحاب المنازل ما الذي يجب أن تفعله جمعية أصحاب المنازل

تعد جمعيات أصحاب المنازل (المختصرة باسم HOAs) أشكالًا فريدة لإدارة المنازل. يتم تنظيم أنشطتهم من خلال العديد من القوانين القانونية. يمكن اعتبار قانون الإسكان الوثيقة الرئيسية التي تحدد صلاحيات وعمل HOA بأكمله. مطلوب من الاجتماع العام مع مجلس إدارة HOA أن يعمل في إطار التشريعات الحديثة، واليوم في هذه المقالة سننظر بطريقة أكثر تفصيلاً في كل ما يتعلق بحقوق والتزامات HOA ومجلس إدارتها.

ما الذي يحق لـ HOA القيام به؟

باختصار، هو القيام بالأعمال المتعلقة بإدارة المنزل، أي القيام بتلك الأنشطة التي كانت في السابق محور شركة الإدارة (على شكل منظمة تجارية أو قسم إسكان).

الآن دعونا نلقي نظرة فاحصة على النطاق الكامل للأنشطة المدرجة في هذا المفهوم. ما الذي يأذن السكان لممثليهم بالقيام به بالضبط في انتخاب مجلس إدارة HOA؟

تنص المادة 137 من قانون الإسكان، المخصصة لتنظيم مثل هذه القضايا، على ما يلي:

1. يحق لـ HOA الدخول في اتفاقيات مع شركات الإدارة والتشغيل فيما يتعلق بصيانة مبنى سكني وتوفير مجموعة كاملة من المرافق.
2. يحق لها القيام بأعمال معينة دون اللجوء إلى خدمات شركة الإدارة (على سبيل المثال، استئجار عمال النظافة للمدخل أو تنظيم جمع القمامة بشكل مستقل).
3. تعمل HOA في حساب الدخل والنفقات مع تحديد الأموال اللازمة لإجراء الإصلاحات الروتينية للمنزل، ودفع تكاليف أنشطة المقاولين، وتشكيل صندوق احتياطي، وكذلك تلك المخصصة للإصلاحات الرئيسية.

وماذا ايضا؟

تشمل الحقوق الأخرى لمجلس إدارة HOA ما يلي:

1. يمكن للشراكة إجراء التسويات بموجب العقود مع كل من الأفراد والكيانات القانونية مقابل الخدمات المقدمة.
2. وفقا للإجراءات المنصوص عليها في القانون، يمكن لـ HOA اللجوء إلى البنك أو إلى الأفراد للحصول على أموال الائتمان.
3. ويشمل اختصاصه بيع وتبادل وتأجير الممتلكات، بما في ذلك العقارات. على سبيل المثال، يحق لـ HOA تحصيل الرسوم من رواد الأعمال الذين يرغبون في استئجار مساحة في المبنى للمكاتب أو التجارة.
4. يقوم HOA بحساب الإيجار بناءً على تقديرات التكلفة.
5. كما تقوم بتحصيل هذا الإيجار من أصحاب ومستأجري المبنى السكني.
6. ومن حقوقه أيضًا اتخاذ الإجراءات القانونية ضد الأشخاص الذين يدينون بالإيجار أو الإيجار، وهو ما يجب بالتأكيد أن ينعكس في محاضر اجتماعات مجلس إدارة HOA.

ميثاق HOA هو الوثيقة الرئيسية

يجب إدراج القائمة الكاملة للصلاحيات المتاحة لـ HOA في ميثاق هذه المنظمة. قد تتضمن هذه القائمة، على سبيل المثال، إذنًا لإعادة الإعمار، وإجراء تغييرات على المنطقة المحلية في شكل مواقف للسيارات، وما إلى ذلك. لا يمكن أن تتعارض جميع حقوق هذه المنظمة المدرجة في ميثاقها مع محتوى قانون الإسكان. ولا يمكن أن تكون هذه الأحكام إلا بمثابة تكملة وتوسيع لأحكامها الأساسية في حالات محددة.

يتم تنفيذ معظم الحقوق من قبل مجلس إدارة الشراكة بطريقة عملية - حيث يتم حساب الإيجار وتوزيع الأموال بين الحسابات المصرفية والاحتفاظ بمحاضر مجلس إدارة HOA. تتعلق هذه الإجراءات بالعمل الحالي. تتم مراقبة الامتثال لقانونية جميع العمليات المذكورة من قبل لجنة خاصة تسمى لجنة التدقيق، وتتكون من ثلاثة إلى أربعة أشخاص. ولا يشمل تكوينها أعضاء مجلس الإدارة أو غيرهم من موظفي HOA.

إذا كانت هناك حاجة إلى تغييرات كبيرة (على سبيل المثال، إعادة تنظيم هيكل HOA، وتغيير نسبة الأموال الموزعة بين الصناديق المختلفة، وتجديد المبنى)، يُطلب من المجلس تنظيم اجتماع عام لجميع السكان وطرح القضية على مجلس الإدارة. تصويت. لن تحصل HOA على الحق في تنفيذ الأنشطة المعلنة إلا إذا حصلت على أغلبية الأصوات الإيجابية.

حول ميزات HOA

في كثير من الأحيان، في عملية ممارسة حقوقهم الخاصة، يكون لدى أعضاء مجلس إدارة HOA الكثير من الأسئلة المتعلقة بعدد من الموضوعات المثيرة للجدل أو الإشكالية. أدناه نعطي أمثلة على الأكثر صلة بها.

إحدى القضايا الملحة هي رفض المجلس إصدار شهادات للمقيمين (حول تكوين الأسرة أو البيانات الموسعة) على أساس متأخرات الإيجار. سؤال منطقي: هل يحق لمجلس إدارة الشركة رفض إصدار أي شهادات لأعضائها إذا كان هناك دين؟

هذه الممارسة مخالفة للقانون. في الوقت نفسه، تستخدم إدارة HOA مثل هذه الإجراءات على نطاق واسع من أجل تشجيع السكان على تغطية الديون أو جزء منها. يجب أن تعلم أن إصدار الشهادات المطلوبة لا يعتبر حقًا، بل هو التزام على HOA. وينطبق هذا أيضًا على الحالات التي يكون فيها على السكان أي مبلغ من الديون مقابل خدمات المرافق.

الوصول إلى الشقة - هل هو قانوني؟

هناك سؤال إشكالي آخر يتم مواجهته بشكل متكرر وهو حول سلطة رئيس مجلس الإدارة أو مجلس إدارة الشراكة في دخول الشقة وتفقدها. مثل هذه المواقف ليست شائعة في محاضر مجلس إدارة HOA النموذجية. إن دستورنا، كقانون أساسي، يكرس حق أي مواطن في حرمة منزله. عملياً، هذا يعني أنه لا يحق لأحد الدخول إليها دون إذن أصحاب الشقة. ينطبق الاستثناء فقط على حالات أمر التفتيش أو التهديد بهجوم إرهابي أو كارثة (من صنع الإنسان أو طبيعية).

في حالات أخرى (بما في ذلك حالات الطوارئ، على سبيل المثال، انفجار أنبوب)، لا يمكن الوصول إلى الشقة إلا بإذن من المقيم. ولهذا السبب فإن أي ذريعة للحصول على الحق في الوصول إلى المبنى (لفحص العدادات أو أخذ القراءات، وقياس الضغط، وقياس درجة الحرارة، وما إلى ذلك) تعتبر غير قانونية.

حول العقوبات والغرامات

سؤال آخر لا يقل إلحاحًا يتعلق بصلاحيات القرن الأفريقي فيما يتعلق بحساب العقوبات. يحق للشراكة القيام بذلك إذا كانت هذه الوظيفة منصوص عليها في الميثاق الذي اعتمده الاجتماع العام للمقيمين. يعتبر هذا الإجراء إجراءً قسريًا، ويهدف إلى تشجيع المدينين على دفع تكاليف السكن في أسرع وقت ممكن.

يتم تنظيم الإجراء الذي يتم من خلاله تقييم الغرامات بشكل صارم وينص عليه الميثاق. في هذه الحالة، ينبغي التركيز على أحكام قانون الضرائب في الاتحاد الروسي المتعلقة بالحدود العليا للعقوبات. على سبيل المثال، يُحظر فرض غرامة تزيد عن 1/30 من سعر إعادة التمويل عن كل يوم تأخير في السداد.

هل نحن مطالبون بتوقيع اتفاقية مع HOA؟

في بعض الأحيان قد يشعر السكان بالغضب من عرض HOA بالتوقيع على اتفاقية الصيانة. هل ينبغي إبرام مثل هذه الاتفاقيات وهل المنظمات الإنسانية ملزمة بذلك؟ هذه الممارسة طبيعية تمامًا. إن حق HOAs في إبرام العقود، بالإضافة إلى الحكم الذي ينظم حساب المدفوعات، منصوص عليه في المادة 137 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي.

في حالة وجود مثل هذه الاتفاقيات الموقعة، يحق للمجلس إبرام جميع أنواع المعاملات مع مقدمي الخدمات نيابة عن السكان. إذا لم يكن هناك اتفاق بين المالك وHOA، فسيتعين على السكان إبرام الاتفاقيات اللازمة بأنفسهم في المكتب التمثيلي للشركة المشغلة.

تنبيه: انتهاك!

المشكلة التالية التي تحدث غالبًا في المباني السكنية هي نشر قائمة المدينين من قبل مجلس إدارة HOA للعرض العام. وفي هذه الحالة فإن سخط السكان مبرر وطبيعي تماما. بموجب القانون (نحن نتحدث عن البيانات الشخصية)، يُحظر الكشف عن هذه المعلومات بشكل مباشر. ولا يحق للهيئة نشر أي بيانات عن المقيمين دون موافقتهم الخطية. هذا لا ينطبق فقط على العناوين والاسم الكامل. وبيانات جواز السفر للمقيمين، ولكن أيضًا لمبلغ الديون القائمة.

يمكن أن يقوم مجلس الإدارة بتجميع هذه القوائم للاستخدام الداخلي ولاتخاذ التدابير اللازمة للتأثير على المدينين. وينبغي تخزينها في الداخل في خزنة. وفي حالة هذا النشر غير القانوني، يحق للمدين كامل الحق في التقدم بطلب إلى المحكمة للحصول على تعويض عن الضرر المعنوي. أقصى إجراء ممكن لـ HOA في هذه الحالة هو نشر إعلان حول ديون المرافق العامة المتراكمة والتحذير من الاستئناف القادم أمام المحكمة.

مسؤوليات مجلس إدارة HOA

وترد قائمة بها في مواد القانون المدني للاتحاد الروسي رقم 148-149. ما الذي يدين به مجلس إدارة HOA بالضبط لأصحاب الشقق الذين اختاروه؟

1. الالتزام بالقانون وأحكام الميثاق.
2. مراقبة وفاء السكان بمسؤولياتهم فيما يتعلق بصيانة المنشأة.
3. إدارة مبنى سكني بشكل مباشر أو التحكم في الشركة التي تقوم بهذه الإدارة.
4. إبرام العقود مع مقاولي توريد المرافق والمقاولين من الباطن.
5. المشاركة في إبرام العقود المتعلقة بإصلاح وصيانة المبنى.
6. الاحتفاظ بقوائم المقيمين الذين هم أعضاء في الجمعية.
7. التعامل مع المحاسبة وإعداد تقديرات الدخل والنفقات وحساب الإيجار.
8. إجراء الأعمال الورقية وإصدار الشهادات اللازمة للمقيمين - أعضاء HOA.
9. عقد اجتماعات عامة للمقيمين مع تقديم تقارير إلى مجلس إدارة HOA حول العمل المنجز.
10. مراقبة أنشطة رئيس الشراكة.

ما هي المسؤوليات المباشرة لرئيس HOA؟

1. يقوم بتعيين وطرد الموظفين اللازمين ويعطي الأوامر لمسؤولي HOA الآخرين.
2. وفي إطار صلاحياته، يتصرف نيابة عن الشركة، دون إشعار مسبق لجميع أعضائها.
3. يقدم أي وثيقة وضعها لاتخاذ قرار بشأنها في اجتماع للمقيمين.

بشأن المسؤولية عن عدم الوفاء بالواجبات

مثل هذا الإجراء غير منصوص عليه في قانون الإسكان أو في القانون المدني للاتحاد الروسي. لكن هذا لا يعني أنه من المستحيل تقديم المخالفين إلى العدالة. يتم تنظيم هذه المشكلة، كقاعدة عامة، من خلال ميثاق الشراكة، الذي ينص على أنواع معينة من العقوبات على جرائم محددة. وبشكل أعم، قد تحتوي على ملاحظة حول الإجراءات وفقًا للتشريعات الحالية.

تنطبق المسؤولية المدنية العامة على الجرائم التالية:

1. الإهمال (على سبيل المثال، فشل أحد أعضاء مجلس إدارة HOA في إخطار السكان في الوقت المناسب بشأن الاجتماع القادم).
2. الاحتيال - يمكننا التحدث عن قراءات كاذبة من أجهزة القياس أو المستندات المتعلقة بأصحاب المباني.
3. اختلاس أو اختلاس الأموال من المالكين - في بعض الأحيان تكون هناك حالات توزيع خبيث وغير قانوني للأموال من الصندوق العام أو الاحتياطي.
4. خداع أصحابها بما في ذلك الاجتماع بأكمله.
5. التزوير الرسمي
6. تجاوز صلاحياته (وهذا يشمل الأمثلة المذكورة أعلاه مع نشر قوائم المقيمين، وما إلى ذلك).

أي عضو في الشراكة، بما في ذلك ممثلو مجلس إدارة HOA والرئيس نفسه، ملزم بتحمل المسؤولية المالية عن أفعاله. إذا حدث ضرر للممتلكات المشتركة بسبب خطأ المالك (على سبيل المثال، بسبب الفيضانات)، فإن الأخير ملزم بتعويضه. لتحديد مقدار هذا الضرر، يتم وضع قانون خاص. إذا لزم الأمر، يتم إجراء التقييم بمشاركة المتخصصين. علاوة على ذلك، قد يتضمن ميثاق القرن الأفريقي نفسه وصفًا لعدد من المواقف المحددة المتعلقة بالجرائم.

صلاحيات مجلس إدارة HOA

ما هي القوى التي نتحدث عنها بالضبط؟ مهمة إدارة الشراكة هي الانخراط في أنشطتها المباشرة. يتم تنظيم القائمة الكاملة للصلاحيات اللازمة لذلك من خلال نفس قانون الإسكان (المادة 147 منه). يجب أن يفرق ميثاق المنظمة بالضرورة بين الإجراءات التي تقع ضمن اختصاص المجلس نفسه والاجتماع العام للمقيمين. أي أنه يجب أن تكون هناك تعليمات واضحة بشأن ما يمكن أن يقرره بالضبط الرئيس ونوابه في اجتماع مجلس إدارة HOA، دون اللجوء إلى إخطار السكان مسبقًا.

وفي أغلب الأحيان نتحدث عن صلاحيات المجلس التالية:

1. الإدارة المباشرة لأنشطة الشراكة مع تعيين فنانين معينين لعمل محدد وتكوين الموظفين لـ HOA.
2. إبرام اتفاقيات الخدمة العامة نيابة عن أصحاب المنازل.
3. جمع الأموال لإصلاح وصيانة مبنى سكني.
4. - القيام بالأعمال المكتبية وإصدار جميع الأوراق والشهادات اللازمة.
5. الاحتفاظ بالسجلات المصرفية والمحاسبية مع تحويل الأموال بموجب عقود الدفع للمقاولين.
6. عقد الاجتماعات العامة للمقيمين مع تعبئة المحاضر المناسبة لها.
7. حماية مصالح أعضاء الشراكة في المحاكم.
8. في حالة فشل السكان في دفع ديون المرافق، يجب عليهم الاتصال بالسلطات الرسمية (من إدارة المدينة إلى المحكمة ومكتب المدعي العام).

الاستنتاجات

يتضح من هذا أن القائمة الكاملة لصلاحيات مجلس إدارة HOA يتم تحديدها من خلال وظائفه المباشرة الناشئة عن الغرض الرئيسي للشراكة - صيانة مبنى سكني.

بالإضافة إلى ما سبق، قد تشمل صلاحيات HOA عددًا من الصلاحيات الإضافية، والتي يجب بالتأكيد تسجيلها في ميثاق الشراكة. يمكننا التحدث عن ترتيب المنطقة المحلية، والصيانة المستقلة للمبنى، وتحصيل الإيجار من الأشخاص المستأجرين للمباني التجارية والسكنية للمنزل، وكذلك التخلص من الممتلكات المشتركة، والتي تشمل الطوابق السفلية والمصاعد وما إلى ذلك .

يؤكد قانون الإسكان أن حقوق والتزامات HOA ترتبط ارتباطًا وثيقًا بوظائفها وتنشأ من مهمة الحفاظ على المبنى السكني وجميع الممتلكات ذات الصلة بترتيب مثالي.

أثار نقل مخزون المساكن إلى ملكية المواطنين تساؤلات - من سيكون مسؤولاً الآن عن جميع الممتلكات الموجودة في المنزل، ومن سيحاسب على سوء نوعية المرافق، ومن سيقوم بالإصلاحات في المدخل؟

القراء الأعزاء! تتحدث المقالة عن طرق نموذجية لحل المشكلات القانونية، ولكن كل حالة فردية. إذا كنت تريد أن تعرف كيف حل مشكلتك بالضبط- الاتصال بالاستشاري:

يتم قبول الطلبات والمكالمات على مدار 24 ساعة طوال أيام الأسبوع و7 أيام في الأسبوع.

إنه سريع و مجانا!

يحق لـ HOA، باعتبارها كيانًا قانونيًا، ما يلي:

1. قم بالأصالة عن نفسك بإبرام اتفاقيات مع المنظمات التي تقدم الخدمات التي تدعم "حياة" المبنى السكني كمجمع سكني: المرافق والإصلاحات والصيانة والإدارة وغيرها من الخدمات الضرورية لأصحاب المباني في هذا المبنى.
2. إعداد واعتماد التقديرات للفترة المستقبلية. قد تشمل بنود النفقات تكاليف الإصلاحات والصيانة اللازمة لجميع الممتلكات في المنزل، والإصلاحات الرئيسية أو إعادة البناء، وأموال الصندوق الاحتياطي، الذي يتم تشكيله من خلال مساهمات المالكين، والتكاليف الأخرى المحددة في ميثاق المنظمة.
3. حدد لكل مالك مقدار المساهمة السنوية الإلزامية لتلبية احتياجات الشراكة والمنزل. يعتمد حجم هذه المساهمات، كقاعدة عامة، على حصة مالك معين في الممتلكات المشتركة. يتم تحديد هذه المدفوعات للسنة ويتم الموافقة عليها من قبل أعضاء HOA.
4. احصل على قرض من البنك ككيان قانوني واستخدم الأموال المستلمة لتلبية احتياجات المنزل وأصحابه.
5. قم بإبرام العقود نيابةً عنك مع الأفراد الذين يؤدون خدمات مختلفة لصالح المالكين.
6. دفع ثمن هذه الخدمات.
7. بيع أو تبادل الممتلكات المملوكة لـ HOA.

تشمل مسؤوليات HOA ما يلي:

1. ضمان الحالة الصحية والصحية والفنية للمنزل وفقًا للوائح والمعايير الحالية.
2. الإيفاء بجميع شروط العقود المبرمة مع المنظمات والأفراد الذين يقومون بصيانة وإصلاح المنزل.
3. تمثيل مصالح جميع الملاك في حالة إنشاء حقوقهم المدنية في الملكية المشتركة في المنزل الجاري إنشاؤه.

تشريع

المادة 6 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي مخصصة لجمعية أصحاب المنازل.

حوالي عام 1993، مباشرة بعد انهيار الاتحاد السوفييتي، بدأت أولى الشراكات في التشكل. نشأت في التنظيم القانوني لأنشطتهم.

تم تطويره في 15 يونيو 1996 برقم 72-FZ. لقد فقد هذا القانون قوته منذ 1 مارس 2005، عندما دخل قانون الإسكان الحالي في الاتحاد الروسي حيز التنفيذ.

وظائف جمعية أصحاب المنازل

من أجل أداء وظائف معينة للمواطنين الذين يمتلكون مباني في المباني السكنية على حق الملكية.

أساسي

تشمل المهام الرئيسية لـ HOA ما يلي:

1. السيطرة على أنشطة الشركات التي تقدم الخدمات المختلفة لأصحاب المنازل. أي السيطرة على المرافق العامة والمؤسسات التي تقدم الخدمات المنزلية (على سبيل المثال، جمع القمامة أو إزالة الثلوج).
2. حل المشكلات المتعلقة بإصلاح وتشغيل المنزل وتنظيف وصيانة المنطقة المحلية بما في ذلك المسارات والملاعب ومناطق الترفيه ومناطق المشاة.
3. التأكد من إنجاز الأعمال المختلفة حسب الخطة المعتمدة لهذا العام.

في مبنى سكني

بالإضافة إلى الوظائف الرئيسية، يتمتع HOA بوظائف HOA في مبنى سكني.

• السيطرة على المنظمات والأفراد الذين يحافظون على النظافة والنظام في المداخل والسلالم وقاعات الشقق؛
• تقديم الخدمات المختلفة للملاك في شققهم، وكذلك أداء هذه الخدمات؛
• ضمان الحالة الصحية والفنية للملكية المشتركة؛
• توفير أماكن لوقوف السيارات وملاعب لأصحاب المنازل، إذا نص الميثاق على ذلك؛
• أداء المهام الأخرى التي يتم تحديدها والموافقة عليها في الاجتماع العام.

مدير

الهيئات الإدارية لـ HOA هي:

• الهيئة الإدارية؛
• اجتماع عام؛

وعندما لا يتمكنون من انتخاب رئيس من بين أصحاب الأماكن في المنزل، يقومون بدعوته. يعمل بموجب عقد عمل، وبموجبه يكون صاحب العمل هو HOA. تختلف وظائف الرئيس والمدير إلى حد ما.

وظائف المدير هي كما يلي:

• يضمن الأداء الطبيعي لجميع أنظمة الاتصالات في المنزل؛
• يتفاعل مع إدارة البلدية التي ينتمي إليها هذا المبنى السكني؛
• يتفاعل مع المقاولين الذين يقومون بأعمال مختلفة لصالح أصحاب المباني في هذا المنزل؛
• تتعاون مع السكان؛
• يتعاون مع أعضاء مجلس إدارة HOA؛
• يقوم بإعداد الميزانية والتقديرات للعام المقبل؛
• يتفاعل مع المدينين فيما يتعلق بدفع مستحقات HOA؛
• ينفذ وظائف أخرى قد تكون منصوص عليها في ميثاق HOA.

سبورة

يتم انتخاب المجلس من بين أصحاب المنازل في المبنى.

يقوم بالوظائف التالية:

1. تقارير سنوية إلى الجمعية العامة عن الأعمال المنجزة خلال العام/
2. تخطيط العمل للعام المقبل.
3. وضع تقدير التكلفة للعام المقبل وتقديمه للمناقشة، مع فك تشفير إلزامي لكل عنصر على حدة.
4. يراقب امتثال الشراكة لجميع اللوائح والقوانين المعمول بها.
5. يراقب قيام أعضاء HOA بتقديم المساهمات المطلوبة في الوقت المحدد وعدم ظهور ديون طويلة الأجل.
6. يدير المنزل أو يبرم عقداً لإدارته.
7. استئجار العمال والمنظمات لتنظيف المنزل والمناطق المحيطة بها.
8. يؤدي المهام الأخرى المخصصة لمجلس الإدارة بموجب ميثاق HOA.

متطلبات الرئيس

يتم انتخاب رئيس مجلس إدارة HOA من بين أصحاب المباني السكنية لهذا المبنى. هذا هو الشرط الأساسي الذي يجب مراعاته عند اختيار مرشح لهذا المنصب.

ووفقا له، يتم انتخابه للمدة المحددة في الميثاق. يتصرف نيابة عن الشراكة دون إصدار توكيلات إضافية.

يتم تحديد متطلبات رئيس مجلس الإدارة في ميثاق الشراكة.

يمكن أن يكون:

• الحصول على تعليم اقتصادي أو قانوني عالي؛
• 3 سنوات من الخبرة في مجال الأعمال أو العمل الإداري؛
• امتلاك سيارتك الخاصة.

تشمل المتطلبات النفسية للرئيس المستقبلي ما يلي:

• مهارات التواصل؛
• مقاومة الإجهاد؛
• القدرة على تحقيق أهداف الفرد بطريقة قانونية؛
• الثقة بالنفس؛
• والقدرة على تحمل "الضغط" الذي يمارسه كل من أعضاء HOA والمنظمات الخارجية؛
• صحة جيدة وأسلوب حياة نشط.

قبل تعيين شخص ما في منصب رئيس مجلس الإدارة، يجب أن يكون على دراية بالوصف الوظيفي الخاص به. توضح هذه الوثيقة جميع المسؤوليات الرئيسية للشخص الذي سيشغل هذا المنصب.

يتم أيضًا توقيع عقد عمل مع الرئيس ويتقاضى راتبًا إذا كان منصوصًا عليه في ميثاق HOA.

مسؤولية

لذلك، عند اختيار منظمة إدارية، يريد السكان والمالكون القانونيون للمباني أن يثقوا بالشخص الذي يمكنه ذلك الحفاظ على حالة جيدة بكل الطرق الممكنة، وكذلك تحسين الوضع.

ولكن في كثير من الأحيان يصبح هذا مستحيلاً بسبب الاختيار الخاطئ للإدارة العليا.

كل منظمة بقيادة الناس، الذي يراقب بطريقة أو بأخرى حالة المبنى، ويعطي الأوامر ويقرر في المقام الأول ما هو الأفضل لإنفاق أموال الميزانية، ونوع العمل الذي يجب تنفيذه، وما إلى ذلك.

لسوء الحظ، لا يوجد دائمًا أشخاص على رأس المنظمات الإدارية مستعدون أداء واجباته بضمير حي.

في كثير من الأحيان، يأتي الكثير من الناس للعمل في قطاع الإسكان بهدف عادي واحد - للاستفادة من المالكين الساذجين ومحاولة اختراق هيكل ميزانيتهم.

من أجل منع حدوث مثل هذه الحوادث والمواقف غير السارة لك، عليك أن تعرف ما هي الوظائف التي يجب أن تقع على عاتق أصحاب المنازل، وكيف ينبغي عليهم أداء وظائفهم، وكذلك ما هو مدرج في مجال مسؤوليتهم.

حقوق والتزامات HOAs وفقًا لقانون الإسكان - سنتعامل مع هذه القضايا المهمة والملحة في هذه المقالة.

اقرأ عن إيجابيات وسلبيات HOAs.

على أي أساس يتصرف المجلس؟

دعونا نلقي نظرة على الأسئلة المفاهيمية. ولماذا نتحدث في إطار هذه المقالة عن مثل هذه المنظمة الإدارية. دعونا توضيح هذه المسألة.

جمعية أصحاب المنازل هي غير ربحيةالمنظمة، والتي، بالإضافة إلى ذلك، هي منظمة دافعي الضرائب كاملة وتنفذ وظائف التحسين والصيانة والإدارة .

شراكة الأكثر شعبيةعند اختيار منظمة الإدارة في البداية، وهناك عدد من الأسباب لذلك. أحد الأسباب الأكثر شيوعًا لاختيار هذه المنظمة وتشكيلها هو إتاحة الفرصة للمقيمين لتشكيل تكوينها بشكل مستقل.

ما هي القوانين التي تحكم ذلك؟

المسؤوليات تجاه المقيمين

يتمتع أعضاء مجلس إدارة الشراكة، وكذلك المؤسسين وغيرهم من الموظفين في هذه المنظمة، بالحق الذي ينص عليه القانون، أي قانون العمل قائمة الواجبات التي يتعين على المقيمين القيام بهاأذكرك أن عدم الوفاء بالواجبات يمكن أن يكلف أعضاء الإدارة ليس فقط، ولكن أيضا العقوبات وغيرها، وليس أكثر الأشياء متعة.

دعونا نفكر المسؤوليات الرئيسية لأعضاء مجلس الإدارة وموظفي HOA الآخرين:

اقرأ عن مسؤوليات مدير HOA.

كيف يتم حل القضايا المثيرة للجدل؟

إذا ظهر بين أعضاء الشراكات وموظفيها موضوع مثير للجدل، فيجب عرض هذه القضايا على اجتماع المقيمين أو كما يسمى اجتماعًا ويتم البت فيها بالتصويت.

هذه القاعدة لا ينص عليها القانون، ولكنها تنعكس بالتأكيد في ميثاق الشراكة.

يمكنك معرفة كيفية كتابة بيان إلى HOA حول التسريبات أو الفيضانات أو الحاجة إلى الإصلاحات وإعادة الحساب.

ما هي الحقوق والصلاحيات التي لديهم؟

مجلس الإدارة والمؤسسين

إن مجلس إدارة الشراكة ومؤسسيها هم مسؤولون يتمتعون، بالإضافة إلى مجموعة واسعة من المسؤوليات، بنفس مجموعة الحقوق.

دعونا ننظر إلى هؤلاء الحقوق التي تتمتع بها هذه المواضيع:

1. ولهم الحق في اتخاذ قرار بشأن إنفاق أموال الميزانية لتلبية احتياجات المنزل وصيانته.
2. إبرام اتفاقيات صيانة وإدارة مبنى سكني.
3. تحديد تقديرات الإيرادات والمصروفات على أساس الميزانية.
4. الاستفادة من العروض الائتمانية داخل المؤسسة التي تقدمها البنوك.
5. تحويل الأموال للموظفين مقابل العمل المنجز.
6. الحصول على مكافآت على العمل المنجز.
7. إبرام الصفقات للإجراءات اللازمة في .
8. استخدام الملكية المشتركة.
9. تعديل الملكية المشتركة كجزء من إدارة مبنى سكني.

أعضاء

دعونا ننظر في الوضع القانوني لأعضاء الشراكة، والذي يحدده قانون العمل:

1. يحق لهؤلاء الأشخاص الحصول على معلومات شاملة وفي الوقت المناسب حول أنشطة الشراكة وإنفاق أموال الميزانية.
2. ولهم الحق في تقديم مطالب للشراكة فيما يتعلق بالجودة أو الجوانب الأخرى للخدمات المقدمة.
3. لديهم الحق في التعرف على الوثائق، بما في ذلك المحاسبة.
4. ولهم الحق في تنظيم اجتماعات عامة لأصحاب المنازل بشكل مستقل لمناقشة القضايا ذات الاهتمام.
5. ولهم الحق في المطالبة بتغييرات في ميثاق المنظمة.

المسؤولية عن عدم الامتثال

وبطبيعة الحال، في حالة عدم القيام بواجباتهم، يتحمل كل من أعضاء مجلس الإدارة والأعضاء الآخرين في جمعية أصحاب المنازل مسؤولية. تم توضيح ذلك في الميثاق وفي اتفاقية صيانة السكن مع الشراكة.

وقد تشمل المسؤولية عقوبات، مثل إعادة المكافأة. كما يمكن إعادة انتخاب أعضاء مجلس الإدارة بشكل قانوني بسبب فقدان الثقة بهم.

يمكنك التعرف على HOA أمام المالكين، وكذلك كيفية العمل في HOA وفي أي الحالات قد يكون ذلك مطلوبًا على موقعنا على الإنترنت.

بطريقة أو بأخرى، ولكن أيضا في المحكمة ضد أعضاء مجلس الإدارة يمكنك جمع المالإذا ثبت بالفعل عدم مشروعية أفعالهم.

هناك العديد من الإجراءات التي يجب اتخاذها ضد أعضاء مجلس الإدارة غير الشرفاء. بالإضافة إلى ذلك، يمكن لأصحاب المنازل في مبنى سكني وضع تدابير تنفيذية أخرى عند تشكيل الميثاق أو في الوقت الذي تتم فيه مناقشة بنود العقد الخاص بتقديم الخدمات.

يجب على أعضاء مجلس الإدارة والمؤسسين وغيرهم من الموظفين في جمعية أصحاب المنازل تحقيق هدف واحد في جميع أنشطتهم - فمن مصلحتهم بذل كل ما في وسعهم لتحقيق ذلك. أنت من كان سعيدًا بحالة منزلكحتى يشعر السكان بالراحة والمتعة الجمالية في المنزل.

إذا تم تسليم الأموال بانتظام ولم يتم القيام بأي عمل، فهذه علامة على ضرورة التثبيت مسألة كفاءة الأداءمن هذا المجلس.

يحتفظ السكان دائمًا بالحق في إعادة الانتخاب والتصويت الحاسم في حالة حدوث انتهاكات معينة.

إنه لأمر مؤسف أنه ليس كل أصحاب المنازل في المباني السكنية في بلدنا يعرفون عنهم صلاحيات موسعةومعرفة كيفية استخدامها بشكل صحيح.

إذا وجدت خطأ، يرجى تحديد جزء من النص والنقر عليه السيطرة + أدخل.

يحق لـ HOA القيام بأنشطة إدارة المنزل، أي القيام بما قامت به سابقًا شركة الإدارة التي تمثلها إدارة الإسكان أو منظمة تجارية.

وفقا للمادة 137 من قانون الإسكان، يحق لـ HOA اتخاذ الإجراءات التالية:

ممتلىء يجب أن تكون قائمة صلاحيات HOA مدرجة في ميثاق المنظمة. على سبيل المثال، قد يسمح الميثاق بإعادة بناء وإعادة تجهيز المباني الحالية، وتحويل المنطقة المحلية، ومعدات مواقف السيارات، وما إلى ذلك.

ملحوظة!يجب ألا تتعارض حقوق المنظمة المدرجة في الميثاق مع قانون الإسكان، ولكنها لا يمكن إلا أن تكمل وتوسع أحكامه كما تنطبق على حالة معينة.

يمكن لمجلس إدارة HOA ممارسة معظم حقوقه بشكل مستقل، على سبيل المثال، حساب الإيجار وتوزيع الأموال على الحسابات المصرفية - وهذا ما يسمى بالعمل الروتيني.

تقوم لجنة التدقيق بمراقبة شرعية جميع إجراءات HOA.، وتتألف من 3-4 أشخاص ليسوا من موظفي HOA وأعضاء مجلس الإدارة.

لإجراء تغييرات كبيرة، على سبيل المثال، في هيكل HOA عند تغيير نسبة الأموال الموزعة على الصناديق المختلفة، عند إعادة تجهيز المباني، فإن المجلس ملزم بعقد اجتماع عام للمقيمين وطرح السؤال للتصويت . فقط بأغلبية الأصوات المؤيدة، تحصل الشراكة على الحق في تنفيذ الأنشطة المعلنة.

التفاعل مع أصحابها

في كثير من الأحيان، عند ممارسة حقوق HOA، يكون لدى المقيمين وأعضاء مجلس الإدارة أسئلة تتعلق بالموضوعات الأكثر إشكالية وإثارة للجدل، بما في ذلك العلاقة بين مجلس الإدارة والمالكين الآخرين.

إصدار الشهادات

في بعض الأحيان يواجه المستأجرون حقيقة أن المجلس يرفض إصدار شهادات لهم (حول تكوين الأسرة أو مقتطف موسع من خريطة الشقة) على أساس أن المالكين مدينون بالإيجار. هل يحق لـ HOA عدم إصدار الشهادات في حالة وجود دين؟

هذه ليست ممارسة قانونية، والتي غالبًا ما تستخدمها HOAs أو شركات الإدارة حتى يتمكن السكان من تغطية جزء من الدين على الأقل. إصدار الشهادات ليس حقا، بل هو التزام على HOA تجاه سكانها.وهذا يعني أنهم ملزمون بإصدار الأوراق اللازمة، حتى لو لم يدفع المستأجر مطلقًا ديون المرافق الخاصة به خلال فترة الإقامة بأكملها.

اقتحام شقة

سؤال إشكالي آخر هو ما إذا كان يحق لمجلس الإدارة أو رئيس HOA فحص الشقة؟ يكرس دستور الاتحاد الروسي حق المواطنين في حرمة السكن.

مرجع!دون إذن صاحب المبنى، لا يمكن لأحد أن يدخل منزله، حتى لو كان هناك حالة طارئة في الشقة.

هناك فقط حالتان يمكن لموظفي HOA دخول الشقة دون إذن:

1. إذا كان هناك أمر قضائي.
2. في حالة التهديد بهجوم إرهابي أو وقوع كارثة طبيعية أو من صنع الإنسان.

وبالتالي، فإن متطلبات اللجنة لتفتيش المبنى تحت أي ذريعة هي أخذ قراءات العدادات، وفحص العدادات، وقياس الضغط في الأنابيب، والتحقق من درجة حرارة الغرفة، وما إلى ذلك. - غير قانوني.

يمكن للمستأجر السماح لأعضاء مجلس الإدارة بالدخول طوعًا، ولكن إذا مُنع من الدخول، فلا يمكن فعل أي شيء حياله.

تراكم العقوبات

يحق لـ HOA فرض غرامات على عدم الدفع فقط إذا كان ذلك منصوصًا عليه في الميثاق، اعتمد في الاجتماع العام للمقيمين. إن تراكم العقوبات هو إجراء قسري يهدف إلى إجبار المدين على سداد كامل المبلغ المستحق على السكن بسرعة.

إجراءات فرض الغرامة لا تأتي من العدم. ويجب أن يتم توضيح ذلك في الميثاق. هناك أيضًا أحكام خاصة في قانون الضرائب للاتحاد الروسي تحدد الحدود العليا للعقوبات.

انتباه!لا يمكن أن يتجاوز مبلغ العقوبة 1/30 من معدل إعادة التمويل الحالي لكل يوم تأخير.

توقيع العقد

في بعض الأحيان يشعر السكان بالغضب لأن قانون القرن الأفريقي يجبرهم على التوقيع على اتفاقيات الخدمة.

وفقًا للمادة 137 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي، يحق لـ HOAs الدخول في اتفاقيات مع المالكين بشأن خدمات المرافق وإجراءات حساب المدفوعات.

في هذه الحالة، يتمتع مجلس الإدارة، نيابة عن السكان، بالفرصة للدخول في معاملات مختلفة مع مقدمي الخدمات والوفاء بمسؤوليته عن صيانة المنزل. لكن لا يحق لـ HOA إجبار أو إكراه المستأجر على التوقيع على اتفاقيةكل شيء يجب أن يحدث حسب حسن نية الأطراف.

إذا لم يكن هناك اتفاق HOA مع المالك، فسيتعين على السكان ببساطة الذهاب إلى المكتب التمثيلي لشركة التشغيل بشكل مستقل وإبرام الاتفاقيات اللازمة.

الكشف عن المعلومات حول المدينين

قوائم المدينين، التي تنشرها مجالس جمعيات أصحاب المنازل أحيانًا للعرض العام في الممرات، غالبًا ما تصبح حجر عثرة حقيقي بين الشراكة والمقيمين. إن الاعتداءات المسجلة في ورقة "المخزية" مشروعة تماما.

وفقًا لقانون حماية البيانات الشخصية، يُحظر صراحةً الكشف عن هذه المعلومات. بدون إذن كتابي، لا يحق لمجلس إدارة HOA نشر أي معلومات عن المدينين، بما في ذلك:

• الاسم الأخير والاسم الأول واسم عائلة المستأجر؛
• أي بيانات جواز السفر؛
• عنوان السكن؛
• مبلغ الدين.

وللمجلس الحق في إعداد هذه القوائم لنفسه. علاوة على ذلك. إنهم بحاجة إلى تحديد المدينين وإجراء محادثات معهم، وفي حالة التأخير الطويل في الدفع، انتقل إلى المحكمة والسعي إلى فصل الشقة عن نظام الخدمات المجتمعية للمنزل.

يجب الاحتفاظ بهذه القوائم في خزانة مغلقة ولا تخضع للكشف العام. للمدينين الذين يرون أسمائهم كل الحق في الذهاب إلى المحكمةوالحصول على تعويض مالي من المجلس.

الحد الأقصى الذي يمكن أن تفعله HOA هو نشر إعلان بالمحتوى التالي تقريبًا: "هناك 5 مدينين يعيشون في منزلنا. نطلب منهم سداد ديون المرافق بمبلغ إجمالي قدره 10000 روبل بحلول 31 يناير من العام الحالي. وإلا فسنضطر للذهاب إلى المحكمة لتحصيل الديون بالقوة”.

المسؤوليات

تحتوي -149 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي على قائمة بمسؤوليات مجلس الإدارة ورئيس HOA. في معظم الحالات، وللوفاء بهذه الواجبات، يتمتع مجلس إدارة الشراكة بحقوقه الخاصة.

يجدر تسليط الضوء عليه مسؤوليات HOA تجاه سكان المنزل:

• الامتثال للقانون ومتطلبات الميثاق؛
• مراقبة وفاء السكان بمسؤولياتهم في الحفاظ على المنشأة؛
• الإدارة المباشرة للمنزل أو السيطرة على شركة الإدارة؛
• إبرام الاتفاقيات مع المقاولين والمقاولين من الباطن الذين يقدمون خدمات المرافق؛
• إبرام عقود صيانة وإصلاح المباني.
• الاحتفاظ بقائمة المقيمين - أعضاء الشراكة؛
• الاحتفاظ بالسجلات المحاسبية، ووضع تقديرات النفقات والدخل، وحساب الإيجار؛
• الاحتفاظ بالسجلات، وإصدار الشهادات لأعضاء HOA؛
• عقد اجتماع عام للسكان؛
• السيطرة على أنشطة رئيس HOA.

يتولى رئيس مجلس الإدارة الالتزامات التالية:

• إصدار الأوامر لجميع مسؤولي HOA، والعاملين في مجال التوظيف والإطفاء؛
• التصرف نيابة عن الشراكة في إطار صلاحياتها دون إخطار مسبق للجمعية العمومية؛
• تقديم أي وثائق أعدتها إلى الجمعية العامة لاتخاذ قرار بشأنها.

مسؤولية

لا يحدد قانون الإسكان ولا القانون المدني نوع المسؤولية التي يتحملها أعضاء الشراكة عن أفعالهم (أو تقاعسهم عن العمل)، وكذلك رئيس وأعضاء مجلس الإدارة. لكن هذا لا يعني أن أنشطة HOA لا تخضع للرقابة بأي شكل من الأشكال ولا يمكن محاسبة المخالفين.

ملحوظة!كقاعدة عامة، ينص ميثاق الشراكة على عقوبات محددة على بعض الجرائم، أو أنه يحتوي على ملاحظة "وفقًا للتشريعات الحالية".

تنشأ المسؤولية المدنية العامة عن الجرائم التالية:

مرجع!يتحمل جميع أعضاء HOA، بما في ذلك رئيس وممثلي مجلس الإدارة، المسؤولية المالية عن أفعالهم. يتم تحديد مقدار الضرر باستخدام قانون خاص، والذي يشارك في إعداده، إذا لزم الأمر، مثمن محترف.

إذا حدثت حالة طارئة في شقة، مما أدى إلى أضرار مادية ليس فقط للمالك، ولكن أيضًا للجيران، فإن مسؤولية السكان والجمعية تختلف اعتمادًا على سبب الحادث.

على سبيل المثال، إذا غمرت المياه شقة بسبب كسر في أنبوب ينتمي إلى ملكية مشتركة، فستكون HOA مسؤولة عن الخسائر، لأنه وفقًا لقواعد صيانة الممتلكات المشتركة، يجب فحص جميع السباكة التي تنتمي إلى هذه الفئة بشكل منهجي .

إذا حدث فيضان الشقة والجيران بسبب كسر الأنابيب التي لا تتعلق بالملكية المشتركة (على سبيل المثال، انفجار صنبور في المطبخ)، فلن تتحمل HOA أي مسؤولية عن الفيضان.

بالإضافة إلى ذلك، يمكن وصف المسؤولية في حالات محددة تنطوي على مخالفات في النظام الأساسي للشراكة. على سبيل المثال، إذا تم اكتشاف الاحتيال، سيُطلب من رئيس مجلس الإدارة دفع غرامة إلى HOA.

أنشطة المجلس

ويشارك مجلس إدارة HOA بشكل مباشر في أنشطة الشراكة ويتم تنظيم صلاحياته في المادة 147 من قانون الإسكان. ما هو بالضبط ضمن اختصاص الاجتماع العام وما هو ضمن اختصاص مجلس الإدارة (أي ما يمكن أن يفعله الرئيس ونوابه دون إخطار مسبق للمقيمين) يجب أيضًا أن يُنص عليه بوضوح في الميثاق.

عادة، يتمتع مجلس إدارة HOA بالصلاحيات التالية:

فإذا جاء ذلك في الميثاق. قد يتم منح مجلس إدارة HOA صلاحيات إضافية:

1. ترتيب المنطقة المحلية.
2. الخدمة الذاتية في المنزل
3. تحصيل الإيجار من المستأجرين السكنيين والتجاريين.
4. التصرف في الممتلكات المشتركة، على سبيل المثال، مصعد، بدروم، عدادات مشتركة.

وبالتالي، فإن حقوق والتزامات جمعيات الإسكان، وفقًا لقانون الإسكان، تتحدد حسب وظائفها. المهمة الرئيسية هي الحفاظ على المنزل وممتلكاته في حالة جيدة. لتنفيذها، يمكن للشراكة جمع الأموال من السكان (الإيجار)، وإبرام اتفاقيات مع منظمات الخدمة، وتوظيف موظفين لصيانة المبنى بشكل مستقل، وما إلى ذلك.

يجب إدراج قائمة كاملة بالإجراءات التي تقع ضمن اختصاص HOA في ميثاق المنظمة.

إذا وجدت خطأ، يرجى تحديد جزء من النص والنقر عليه السيطرة + أدخل.