Все про ТСЖ за новим Житловим кодексом РФ: що це таке, його плюси та мінуси, зміни до статуту. Основні функції ТСЖ Що повинна робити ТСЖ

Товариства власників житла (скорочено ТСЖ) відносяться до унікальних форм управління домом. Діяльність їх регламентує безліч нормативно-правових актів. Основним документом, що визначає повноваження та всю роботу ТСЖ, можна вважати Житловий кодекс. Загальні збори з правлінням ТСЖ зобов'язані діяти в рамках сучасного законодавства, і сьогодні в запропонованій статті ми розглянемо найдокладніше все те, що стосується прав та обов'язків ТСЖ та його правління.

Чим має право займатися ТСЖ?

Якщо дуже коротко, це вести роботу, пов'язану з управлінням будинком, тобто виконувати ту діяльність, яка раніше була сферою уваги компанії, що управляє (у вигляді комерційної організації або ЖЕУ).

А тепер давайте докладніше розглянемо весь обсяг діяльності, що включається до цього поняття. На що саме мешканці уповноважують своїх представників на виборах ТСЖ?

137 стаття Житлового кодексу, присвячена регулюванню подібних питань, говорить:

1. ТСЖ має право укладання договорів з керуючими та експлуатаційними компаніями, пов'язаних з обслуговуванням багатоквартирного будинку та наданням всього спектра комунальних послуг.
2. Воно має право виконання певних робіт без звернення до послуг КК (наприклад, найм прибиральниць для під'їзду чи організація самостійного вивезення сміття).
3. ТСЖ займається веденням розрахунку доходів та витрат з визначенням необхідних коштів для виробництва поточного ремонту будинку, оплати діяльності підрядників, формування резервного фонду, а також призначених для капітального ремонту.

А ще?

До інших правління правління ТСЖ належать такі:

1. Товариство може вести розрахунки за договорами як із фізичними, і з юридичними особами за надані послуги.
2. Відповідно до передбаченого законом порядку ТСЖ може звернутися до банку або до приватних осіб за кредитними коштами.
3. У його компетенції - продаж, обмін та здавання в оренду майна, включаючи нерухомість. Так, наприклад, ТСЖ має право збору плати з підприємців, які бажають орендувати у будівлі площі під офіс або для торгівлі.
4. ТСЖ розраховує квартплату, ґрунтуючись на кошторисі витрат.
5. Воно ж збирає цю квартплату із власників та наймачів приміщень багатоквартирного будинку.
6. Також у числі його прав - прийняття законних заходів до осіб, які заборгували орендну чи квартирну плату, що обов'язково має відбито у протоколах засідань правління ТСЖ.

Статут ТСЖ як головний документ

Цілком і повністю список існуючих у ТСЖ повноважень повинен перераховуватися в Статуті цієї організації. Цей список, наприклад, може включати дозвіл на виробництво реконструкції, внесення перетворень на прибудинкову територію у вигляді обладнання паркування для автомобілів тощо. Всі права цієї організації, перелічені в її Статуті, не можуть суперечити змісту Житлового кодексу. Вони можуть лише служити доповненням та розширенням його основних положень у конкретних ситуаціях.

Реалізація більшості прав правлінням товариства провадиться у робочому порядку - розраховується квартплата, розподіляються за банківськими рахунками кошти, провадиться ведення протоколу правління ТСЖ. Ці дії належать до поточної роботи. За дотриманням законності всіх згаданих операцій стежить спеціальна комісія, що називається ревізійною, у кількості трьох-чотирьох осіб. Її склад не належить до членів правління чи інших працівників ТСЖ.

Якщо потрібно провести серйозні зміни (наприклад, реорганізувати структуру ТСЖ, змінити співвідношення коштів, що розподіляються по всіляких фондах, провести переобладнання будівлі), від правління потрібно організувати загальні збори всіх мешканців з виставленням питання на голосування. Право здійснювати заявлену діяльність ТСЖ отримає лише за наборі більшості позитивних голосів.

Про особливості роботи ТСЖ

Дуже часто в процесі реалізації своїх прав у членів правління ТСЖ виникає маса питань, що стосуються низки неоднозначних або проблемних тем. Нижче ми наведемо приклади найактуальніших із них.

Однією з гострих питань служить відмова правління видавати мешканцям довідки (про склад сім'ї чи розширені виписки) виходячи з заборгованості по квартплате. Закономірне питання: чи має право правління товариства відмовляти своїм членам у видачі будь-яких довідок за наявності боргу?

Ця практика є порушенням закону. У той самий час подібні дії повсюдно використовуються керівництвами ТСЖ із єдиною метою стимулювати мешканців покрити заборгованість чи її часть. Слід знати, що видача довідок вважається не правом, а обов'язком ТСЖ. Це стосується і випадків, коли мешканці мають будь-якого розміру заборгованість з комунальних послуг.

Доступ до квартири – чи законно?

Інший найпоширеніший питання з розряду проблемних - про повноваження голови чи правління товариства на вхід у квартиру та її огляд. Подібні ситуації не є рідкістю для типового протоколу правління ТСЖ. Наша Конституція як основний закон закріплює право кожного громадянина на недоторканність свого житла. На практиці це означає, що без дозволу власників квартири входити до неї ніхто не має права. Виняток стосується лише випадків наявності ордера чи виникнення загрози теракту чи катаклізму (техногенного чи природного характеру).

В інших випадках (у тому числі і в аварійних ситуаціях, припустимо, прориву труби) прохід всередину квартири можливий лише з дозволу мешканця. Саме тому будь-які приводи права доступу в приміщення (для перевірки лічильників або зняття показань, вимірювання тиску, вимірювання температури тощо) є незаконними.

Про пені та штрафи

Ще одне, не менш гостре питання – про повноваження ТСЖ у справі нарахування пені. Товариство має право на це у випадку, коли така функція прописана у Статуті, який приймався загальними зборами мешканців. Цей захід відноситься до вимушених, призначених для стимулювання боржників до якнайшвидшої сплати коштів за житло.

Порядок, яким нараховуються штрафи, суворо регламентується та прописується у Статуті. У цьому слід орієнтуватися на положення НК РФ, які стосуються верхніх кордонів штрафних санкцій. Наприклад, заборонено стягувати пеню розміром більше ніж 1/30 ставки рефінансування за кожен прострочений день оплати.

Чи зобов'язані ми підписувати договір із ТСЖ?

Часом мешканців може обурювати пропозицію ТСЖ підписати договір з обслуговування. Чи мають укладатися такі договори і чи зобов'язані ТСЖ цим займатися? Ця практика абсолютно нормальна. Право ТСЖ на укладання договорів, а також положення, що регламентує нарахування платежів, прописано у статті 137 ЖК РФ.

За наявності подібних підписаних договорів правління має право укладання від імені мешканців усіляких угод із постачальниками комунальних послуг. Якщо договору між власником і ТСЖ немає, потрібні угоди мешканцям належить укладати самостійно в представництві експлуатаційної компанії.

Увага: порушення!

Наступна проблема, яка часто має місце в багатоквартирних будинках, - вивішування на загальний огляд правлінням ТСЖ списку боржників. В даному випадку обурення мешканців цілком виправдане та закономірне. За законом (йдеться про персональні дані) прямо розголошувати подібні відомості забороняється. У правління немає права публікації будь-яких даних про мешканців без їх письмової згоди. Це стосується не тільки адрес, П.І.Б. та паспортних даних мешканців, а й до розміру наявного боргу.

Подібні списки можуть бути складені правлінням для внутрішнього використання та вжиття заходів щодо впливу на боржників. Зберігати їх слід у закритому приміщенні в сейфі. У разі подібної незаконної публікації боржник має повне право звернення до судової інстанції за відшкодуванням моральної шкоди. Максимально можлива дія для ТСЖ в даному випадку - вивішування оголошення про загальної комунальної заборгованості, що набігла, і попередження про майбутнє звернення до суду.

Обов'язки правління ТСЖ

Список їх дано у статтях ДК РФ № 148-149. Що ж саме зобов'язане правління ТСЖ квартирним власникам, які його вибрали?

1. Дотримуватись норм законодавства та положення Статуту.
2. Контролювати виконання мешканцями своїх обов'язків, що стосуються утримання об'єкта.
3. Безпосередньо управляти багатоквартирним будинком або контролювати організацію, яка здійснює це управління.
4. Укладати договори з підрядниками та субпідрядниками, що постачають комунальні послуги.
5. Займатися укладанням договорів, що стосуються ремонту та утримання будівлі.
6. Вести списки мешканців, що є членами товариства.
7. Займатися веденням бухгалтерського обліку, складати кошториси доходів та витрат, нараховувати квартплату.
8. Вести діловодство та видавати необхідні довідки мешканцям – членам ТСЖ.
9. Проводити загальні збори мешканців з наданням звітів правління ТСЖ про виконану роботу.
10. вести контроль за діяльністю голови товариства.

У чому полягають безпосередні обов'язки голови ТСЖ?

1. Він наймає та звільняє необхідний персонал, дає розпорядження іншим посадовим особам ТСЖ.
2. У межах своїх повноважень діє від імені товариства, не вдаючись до попереднього повідомлення всіх його членів.
3. Виносить будь-який розроблений ним документ рішення зборів мешканців.

Про відповідальність за невиконання обов'язків

Подібна міра не прописана ні в ЖК, ні в Цивільному кодексі України. Але це зовсім не каже про неможливість притягнення порушників до відповідальності. Це питання, як правило, також регламентується Статутом товариства, в якому передбачені за конкретні провини певні види покарання. У більш загальному випадку там може бути позначка про дії відповідно до чинного законодавства.

Про загальну цивільну відповідальність йдеться у разі наступних правопорушень:

1. Халатності (наприклад, відсутність оповіщення членом правління ТСЖ мешканців у визначені терміни про збори, що готуються).
2. Шахрайства - може йтися про фальшиві показання приладів обліку чи документів, що стосуються власників приміщень.
3. Витрати чи присвоєння коштів власників - часом бувають випадки зловмисного неправомірного розподілу коштів загального чи резервного фонду.
4. Обману власників, у тому числі всіх зборів.
5. Службового підроблення.
6. Перевищення своїх повноважень (сюди ставляться наведені вище приклади з вивішуванням списків мешканців тощо.).

Кожен із членів товариства, включаючи представників правління ТСЖ і саму голову, зобов'язаний нести за власні дії матеріальну відповідальність. У разі шкоди загальнобудинкового майна з вини власника (наприклад, внаслідок затоплення) останній має відшкодувати. Для визначення розміру таких збитків складають спеціальний акт. Оцінка за необхідності ведеться із залученням професіоналів. Понад те, опис низки конкретних ситуацій, які стосуються правопорушень, може бути у статуті ТСЖ.

Повноваження правління ТСЖ

Про які саме повноваження йдеться? Завдання керівництва товариства займатися його безпосередньою діяльністю. Весь перелік необхідних цього повноважень регулюється тим самим Житловим кодексом (його статтею 147). У Статуті організації повинні обов'язково розмежовуватись дії, що входять до компетенції безпосередньо правління та загальних зборів мешканців. Тобто мають бути чіткі вказівки, що саме голова зі своїми заступниками можуть вирішувати на засіданні правління ТСЖ, не вдаючись до попереднього сповіщення мешканців.

У більшості випадків йдеться про такі повноваження правління:

1. Безпосереднє керівництво діяльністю товариства з призначенням на конкретні роботи певних виконавців та формування кадрів ТСЖ.
2. Укладення від імені власників житла договорів, пов'язаних із комунальним обслуговуванням.
3. Збір коштів на ремонт та обслуговування багатоквартирного будинку.
4. Ведення діловодства з видачею всіх необхідних паперів та довідок.
5. Ведення банківського та бухгалтерського обліку з переказом коштів за договорами на оплату праці підрядників.
6. Проведення загальних зборів мешканців із заповненням відповідного протоколу.
7. Захист у судових інстанціях інтересів членів товариства.
8. У ситуації несплати мешканцями боргів щодо комунальних послуг – звернення до офіційних інстанцій (від адміністрації міста до суду та прокуратури).

Висновки

Звідси видно, що перелік повноважень правління ТСЖ визначається його безпосередніми функціями, які з основного призначення товариства - утримання багатоквартирного будинку.

Крім вищевказаних, до повноважень ТСЖ може належати ряд додаткових, що обов'язково має бути зафіксовано у Статуті товариства. Мова може йти про облаштування прибудинкової території, самостійне обслуговування будівлі, збирання орендної плати з осіб, які є наймачами комерційних та житлових приміщень будинку, а також розпорядження загальнобудинковим майном, до якого належать підвали, ліфти тощо.

Житловий кодекс підтверджує, що як права, так і обов'язки ТСЖ нерозривно пов'язані з їх функціями і випливають із завдання утримання багатоквартирного будинку і майна, що належить до нього, в повному порядку.

Передача житлового фонду у власність громадян поставила питання – а хто тепер відповідатиме за все майно в будинку, з кого запитатиме за неякісне виконання комунальних послуг та хто робитиме ремонт у під'їзді?

Дорогі читачі! Стаття розповідає про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок індивідуальний. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему- звертайтесь до консультанта:

ЗАЯВКИ І ДЗВІНКИ ПРИЙМАЮТЬСЯ ЦІЛОДОБОВО І БЕЗ ВИХІДНИХ ДНІВ.

Це швидко і БЕЗКОШТОВНО!

ТСЖ, як юридична особа, має право:

1. Від свого імені укладати договори з організаціями, що надають послуги, які підтримують «життя» багатоквартирного будинку як житлового комплексу: комунальні, з ремонту, утримання, управління, інші послуги, необхідні власникам приміщень у цьому будинку.
2. Складати та затверджувати кошторис на майбутній період. До статей витрат можуть входити витрати на необхідний ремонт та утримання всього майна в будинку, проведення капітального ремонту чи реконструкції, кошти для резервного фонду, що формується за рахунок внесків від власників, інші витрати, що обумовлені у статуті організації.
3. Встановлювати кожному за власника суму обов'язкового річного внеску потреби товариства і вдома. Розмір таких внесків, як правило, залежить від частки конкретного власника у спільній частковій власності. Ці платежі встановлюються роком і затверджуються членами ТСЖ.
4. Брати кредит у банку, як юридична особа, та використовувати отримані кошти для потреб удома та власників.
5. Укладати від імені договори з фізичними особами, які виконують різні послуги на користь власників.
6. Оплачуватиме ці послуги.
7. Продавати чи обмінювати майно, що належить на праві власності ТСЖ.

До обов'язків ТСЖ входить:

1. Забезпечення санітарного, гігієнічного та технічного стану будинку відповідно до чинних положень та норм.
2. Виконання всіх умов договорів, які укладені з організаціями та приватними особами, які забезпечують утримання та ремонт будинку.
3. Подання інтересів всіх власників, у разі встановлення їхніх цивільних прав на спільне майно в будинку.

Законодавство

Товариству власників житла присвячений розділ 6 ЖК РФ.

Приблизно 1993 року, відразу після розпаду Радянського Союзу, стали утворюватися перші товариства. Виникла у законному регулюванні їхньої діяльності.

Було розроблено від 15. 06. 1996 року № 72-ФЗ. Цей закон втратив свою силу з 01. 03. 2005 року, коли було введено в діючу ЖК РФ.

Функції ТСЖ

Для того, щоб виконувати певні функції перед громадянами, які володіють приміщеннями у багатоквартирних будинках на праві власності.

Основні

До основних функцій ТСЖ належить:

1. Контроль за діяльністю компаній, які надають різні послуги власникам житла. Тобто, контроль над комунальними службами та підприємствами, що надають побутові послуги (наприклад, вивіз сміття чи прибирання снігу).
2. Вирішення питань, що стосуються ремонту та експлуатації будинку, очищення та прибирання прибудинкової території, включаючи доріжки та дитячі майданчики, зони відпочинку та пішохідні зони.
3. Забезпечення виконання різних робіт відповідно до затвердженого на рік плану.

У багатоквартирному будинку

Крім основних функцій, на ТСЖ є функції ТСЖ у багатоквартирному будинку.

• контроль над організаціями та приватними особами, які підтримують чистоту та порядок у під'їздах, на сходах та приквартирних холах;
• надання різноманітних послуг власникам у їх квартирах, а також виконання цих послуг;
• забезпечення санітарного та технічного стану загальнобудинкового майна;
• забезпечення власників житла пакувальними місцями та дитячими майданчиками, якщо це зазначено у статуті;
• виконання інших функцій, які прописані та затверджені на загальних зборах.

Керівника

Органами управління у ТСЖ є:

• правління;
• загальне зібрання;

Коли не можуть обрати голову з-поміж власників приміщень у будинку, то запрошують . Він працює за трудовим договором, роботодавцем за яким виступає ТСЖ. Функції голови та керівника дещо відрізняються.

Функції управителя такі:

• забезпечує нормальне функціонування всіх комунікаційних систем будинку;
• взаємодіє з адміністрацією муніципального освіти, якого належить даний житловий будинок;
• взаємодіє з підрядними організаціями, які виконують різні роботи на користь власників приміщень у цьому будинку;
• співпрацює із населенням;
• співпрацює із членами правління ТСЖ;
• готує бюджет та кошторис наступного року;
• взаємодіє з боржниками з оплати внесків до ТСЖ;
• здійснює інші функції, які можна прописати у статуті ТСЖ.

Правління

Правління обирається з-поміж власників житла в даному будинку.

Воно виконує такі функції:

1. Щорічно звітує перед загальними зборами про виконану за рік роботу/
2. Планує роботу на наступний рік.
3. Розробляє кошторис витрат на наступний рік та виносить його на обговорення, з обов'язковим постатейним розшифруванням.
4. Контролює дотримання товариством усіх чинних і законів.
5. Веде контроль за тим, щоб члени ТСЖ вчасно вносили необхідні внески, і щоб не виникали довгострокові борги.
6. Здійснює управління будинком або укладення договору управління ним.
7. Веде найм працівників та організацій для прибирання будинку та білябудинкових територій.
8. Виконує інші функції, покладені на правління статутом ТСЖ.

Вимоги до голови

Голову правління ТСЖ обирають із власників житлових приміщень цього будинку. Це основна умова, яку необхідно дотримуватись при підборі кандидата на цю посаду.

Згідно з ним, він обирається на термін, який прописаний у статуті. Він діє від імені товариства без додаткових доручень.

Вимоги до голови правління прописані у статуті товариства.

Це можуть бути:

• наявність вищої економічної чи юридичної освіти;
• досвід господарської чи адміністративної роботи від 3-х років;
• наявність власного транспорту.

До психологічних вимог до майбутнього голови можна віднести:

• комунікабельність;
• стресостійкість;
• вміння добиватися свого законним шляхом;
• впевненість в собі;
• вміння протистояти «натиску» як членів ТСЖ, так і сторонніх організацій;
• міцне здоров'я та активний спосіб життя.

Перш ніж призначати когось на посаду голови, його необхідно ознайомити з посадовою інструкцією. У цьому документі прописані всі основні обов'язки людини, яка обійматиме цю посаду.

Також із головою підписується трудовий договір і йому виплачується заробітна плата, якщо це передбачено у статуті ТСЖ.

Відповідальність

Тому при виборі керуючої організації мешканцям та законним власникам приміщень хочеться довіритися особі, яка зможе всіляко підтримувати у належному стані, а також покращувати становище.

Але часто подібне стає неможливим через неправильний вибір керуючих верхів.

кожну організацію очолюють люди, Які так чи інакше стежать за станом будівництва, віддають розпорядження і першочергово вирішують, на що краще витратити бюджетні кошти, які саме роботи провести і так далі.

На жаль, не завжди на чолі керівників організацій зустрічаються люди, які готові сумлінно виконувати свої обов'язки.

Часто багато хто приходить працювати в житлову сферу з однією банальною метою – наживатися на довірливих власників і спробувати проникнути в структуру їхнього бюджету.

Для того, щоб подібних казусів та неприємних ситуацій не сталося саме з вами – необхідно знати, які функції мають лягати на плечі власників житла, як вони мають виконувати свої функції, а також, що входить у сферу їхнього ведення.

Права та обов'язки ТСЖ згідно з житловим кодексом — розберемося з цими важливими та актуальними питаннями у цій статті.

Про плюси та мінуси ТСЖ читайте в .

На підставі чого діє правління?

Давайте розберемося з питаннями понятійного характеру. і чому в рамках цієї статті ми говоримо саме про таку організацію, що управляє. Прояснимо це питання.

Товариство власників житла є некомерційноїорганізацією, яка , крім того, організація , я є повноцінним платникам податків і здійснює функції по облагородження, змісту та управління .

Товариство найбільш популярнопри початковому виборі керуючої організації і це є ряд причин. Одна з найпопулярніших причин для вибору та формування цієї організації – це можливість мешканцям самостійно формувати її склад.

Якими законами регламентується?

Обов'язки перед мешканцями

Члени правління товариства, а також засновники та інші працівники цієї організації мають встановлений законом, а саме трудовим кодексом перелік обов'язків, які зобов'язані виконувати перед мешканцямиНагадаємо, що невиконання обов'язків може коштувати членам керівництва не тільки, але й штрафними санкціями та іншими, не найприємнішими речами.

Розглянемо основні обов'язки учасників правління та інших працівників тсж:

Про обов'язки керівника ТСЖ читайте у .

Як вирішуються спірні моменти?

Якщо серед членів товариств та їх працівників з'являються спірні моменти, то ці питання мають бути винесені на схід мешканців, або як його називають — збори та вирішуватись у порядку голосування.

Це правило не встановлено законодавством, але, напевно, має своє відображення у статуті товариства.

Про те, як написати заяву в ТСЖ про протікання, затоплення або необхідність ремонту та перерахунку, ви можете дізнатися з .

Які права і повноваження мають?

Правління та засновники

Правління товариства та його засновники – це посадові особи, які крім широкого спектра обов'язків мають такий самий спектр прав.

Давайте розглянемо ті права, які мають дані суб'єкти:

1. Мають право приймати рішення про витрати бюджетних коштів на потреби будинку та його утримання.
2. Укладати договори на утримання та управління багатоквартирним будинком.
3. Визначати кошторис доходів та видатків виходячи з бюджету.
4. Користуватися кредитними пропозиціями у межах організації, що надаються від банків.
5. Передавати кошти за виконану роботу працівникам.
6. Отримувати винагороду за проведену роботу.
7. Укладати угоди на дії, необхідні .
8. Користуватися загальнобудинковою власністю.
9. Видозмінювати загальнобудинкове майно в рамках управління багатоквартирним будинком.

Члени

Розглянемо правове становище членів товариства, визначене трудовим кодексом:

1. Дані особи мають право своєчасно отримувати вичерпну інформацію про діяльність товариства та витрати бюджетних коштів.
2. Мають право пред'являти вимоги до товариства щодо якості чи інших пунктів наданих послуг.
3. Мають право знайомитись із документами, у тому числі й бухгалтерією.
4. Мають право самостійно організовувати загальні збори власників житла для обговорення питань, що хвилюють.
5. Мають право вимагати внесення змін до статуту організації.

Відповідальність за невиконання

Безумовно, за невиконання обов'язків та члени правління та інші члени товариства власників житла мають та несуть відповідальність. Вона прописана і у статуті та у договорі на утримання житла з товариством.

Відповідальність може бути штрафні санкції, наприклад повернення винагороди. Також учасників правління цілком законно можуть переобрати через те, що до них втрачено довіру.

Про ТСЖ перед власниками, а також про те, як у ТСЖ, і в яких випадках може знадобитися, ви можете дізнатися на нашому сайті.

Так чи інакше, але й у судовому порядку із членів правління можна стягнути кошти, якщо справді буде доведено незаконність їхніх дій.

Мер впливу на непорядних учасників правління багато. Додатково власники житла в багатоквартирному будинку можуть встановити інші заходи впливу при формуванні статуту або в момент, коли обговорюються пункти договору на надання послуг.

Члени правління, засновники та інші співробітники товариства власників житла повинні всією своєю діяльністю переслідувати одну єдину мету – в їхніх інтересах зробити все для того, щоб саме ви були задоволені станом свого будинку, щоб мешканцям було зручно та естетично приємно перебувати у будинку.

Якщо кошти справно здаються, а ніяких робіт не проводиться, значить це ознака того, що потрібно ставити питання про ефективність діяльностіданого правління.

За мешканцями завжди зберігається право переобрання та вирішального голосу за фактом тих чи інших порушень.

Шкода, що тільки не всі власники житла у багатоквартирних будинках нашої країни знають про свої розширених повноваженняхта вміють ними правильно користуватися.

Якщо ви знайшли помилку, будь ласка, виділіть фрагмент тексту та натисніть Ctrl+Enter.

ТСЖ уповноважено здійснювати діяльність з управління будинком, тобто виконувати те, що раніше робила компанія, що управляє, в особі ЖЕУ або комерційної організації.

Відповідно до статті 137 Житлового Кодексу , ТСЖ вправі здійснювати такі действия:

Повний перелік повноважень ТСЖ має бути перерахований у Статуті організації. Наприклад, Статутом може бути дозволено проводити реконструкцію та переобладнання існуючих приміщень, перетворення прибудинкової території, обладнання паркування тощо.

Зверніть увагу!Перелічені в Статуті права організації не повинні суперечити Житловому Кодексу, а можуть лише доповнювати та розширювати його положення стосовно конкретної ситуації.

Більшість своїх прав, правління ТСЖ може реалізовувати самостійно, наприклад, проводити розрахунок квартплати та розподіляти кошти на банківських рахунках – це так звана поточна робота.

Контроль законності всіх дій ТСЖ здійснює ревізійна комісія., що складається з 3-4 осіб, які не є працівниками ТСЖ та членами правління.

Для проведення серйозних змін, наприклад, у структурі ТСЖ при зміні співвідношення коштів, що розподіляються за різними фондами, при переобладнанні будівель, правління зобов'язане зібрати загальні збори мешканців та поставити питання голосування. Тільки за більшості голосів «за» товариство отримує право на здійснення заявленої діяльності.

Взаємодія із власниками

Найчастіше, при реалізації прав ТСЖ, у мешканців та членів правління виникають питання, що стосуються найбільш проблемних та неоднозначних тем, серед яких – взаємини правління та інших власників.

Видача довідок

Іноді мешканці стикаються з тим, що правління відмовляється видавати їм довідки (про склад сім'ї або розширений витяг з поквартирної картки) на тій підставі, що власники заборгували квартплату. Чи має право ТСЖ не видавати довідки, якщо є борг?

Це не законна практика, яка часто використовується ТСЖ чи КК, щоб мешканці покрили хоча б частину заборгованості. Видача довідок – це право, а обов'язок ТСЖ перед мешканцями.Отже, виписати потрібний папір вони зобов'язані, навіть якщо мешканець за весь час проживання жодного разу не сплатив за свою комунальну заборгованість.

Проникнення у квартиру

Інше проблемне питання – чи має право правління чи голова ТСЖ оглядати квартиру? У Конституції РФ закріплено право громадян на недоторканність житла.

Довідка!Без дозволу власника приміщення ніхто не може проходити в його приміщення навіть у тому випадку, якщо у квартирі сталася аварійна ситуація.

Існує тільки два випадки, коли співробітники ТСЖ можуть проникнути у квартиру без дозволу:

1. Якщо є ордер.
2. При загрозі терористичного акту, настання природного чи техногенного катаклізму.

Таким чином, вимоги правління на огляд приміщення під будь-яким приводом – зняття показань лічильників, перевірка лічильників, вимірювання тиску в трубах, перевірка температури приміщення тощо. - Незаконні.

Житель може зі своєї волі впустити членів правління, але якщо він заборонити входити, то нічого з ним вдіяти не можна.

Нарахування пені

ТСЖ має право нараховувати пені за несплату лише якщо це прописано у Статуті, прийнятому на загальних зборах мешканців Нарахування пені - примусова міра, покликана змусити боржника якнайшвидше внести повну плату за житло.

Порядок призначення штрафу не береться зі стелі. Він має бути прописаний у Статуті. Також є спеціальні положення НК РФ, що визначають верхні межі штрафних санкцій.

Увага!Розмір пені не може перевищувати 1/30 поточної ставки рефінансування за кожний день прострочення.

Підписання договору

Іноді мешканці обурюються, що ТСЖ змушує їх підписувати договори обслуговування.

Відповідно до статті 137 ЖК РФ, ТСЖ мають право укладати договори з власниками про комунальне обслуговування та порядок нарахування платежів.

У такому разі правління має можливість від імені мешканців укладати різноманітні угоди з постачальниками комунальних послуг та реалізовувати свій обов'язок щодо утримання будинку. Але змушувати чи примушувати мешканця підписати договір ТСЖ не має права, все має відбуватися з доброї волі сторін.

Якщо договору ТСЖ із власником немає, то мешканцям просто доведеться самостійно йти до представництва експлуатаційної компанії та укладати потрібні угоди.

Розголошення інформації про боржників

Списки боржників, які правління ТСЖ іноді вивішують на загальний огляд у під'їздах, часто стають справжнім каменем спотикання між товариством та мешканцями. Обурення зафіксованих у «ганебному» аркуші цілком законні.

Відповідно до Закону «Про захист персональних даних» розголошення таких відомостей прямо заборонено. Без письмового дозволу, правління ТСЖ не має права публікувати жодні дані про боржників, у тому числі й ці:

• прізвище, ім'я та по батькові мешканця;
• будь-які паспортні дані;
• адреса проживання;
• Обсяг боргу.

Складати подібні списки собі правління має право. Більш того. вони потрібні, щоб обчислювати боржників та проводити з ними бесіду, а за тривалих затримок платежів – звертатися до суду та домагатися відключення квартири від системи комунальних благ будинку.

Такі списки повинні зберігатися в сейфі у закритому приміщенні правління та публічному розголошенню не підлягають. Боржники, які побачили своє прізвище, мають повне право звернутися до судуі одержати з правління грошову компенсацію.

Максимум, що може зробити ТСЖ – опублікувати оголошення приблизно такого змісту: «У нашому будинку мешкає 5 боржників. Просимо їх сплатити комунальну заборгованість у загальній сумі 10 000 рублів у строк до 31 січня поточного року. Інакше будемо змушені звернутися до суду для примусового стягнення боргу».

Обов'язки

У -149 ЖК РФ наведено перелік обов'язків правління та голови ТСЖ. Найчастіше, до виконання цих обов'язків правління товариства і наділено своїми правами.

Окремо варто виділити обов'язки ТСЖ перед мешканцями будинку:

• дотримання законності та вимог Статуту;
• контроль за виконанням мешканцями своїх обов'язків щодо утримання об'єкта;
• безпосереднє керування будинком або контроль за компанією, що здійснює керування;
• укладення договору з підрядниками та субпідрядниками, які постачають комунальні послуги;
• укладання договорів на утримання та ремонт будівлі;
• ведення списку мешканців – членів товариства;
• ведення бухгалтерського обліку, складання кошторису витрат та доходів, нарахування квартирної плати;
• ведення діловодства, видача довідок членам ТСЖ;
• проведення загальних зборів мешканців;
• контроль над діяльністю голови ТСЖ.

Голова має такі зобов'язання:

• давати розпорядження всім посадовим особам ТСЖ, наймати та звільняти персонал;
• діяти від імені товариства у межах своїх повноважень без попереднього повідомлення загальних зборів;
• виносити рішення загальних зборів будь-які розроблені ним документи.

Відповідальність

Ні в Житловому, і в Цивільному кодексі не зазначено, яку саме відповідальність несуть члени товариства за свої дії (або бездіяльність), як і голова та члени правління. Але це не означає, що діяльність ТСЖ не контролюється і порушників неможливо притягнути до відповідальності.

Зверніть увагу!Як правило, конкретні покарання за певні провини прописуються у Статуті товариства, або там міститься позначка «відповідно до чинного законодавства».

Загальногромадянська відповідальність настає такі правопорушення:

Довідка!Усі члени ТСЖ, у тому числі голова та представники правління, несуть матеріальну відповідальність за свої дії. Розмір збитків визначається за допомогою спеціально акта, до складання якого, у разі потреби, залучається професійний оцінювач.

При виникненні аварійних ситуацій у квартирі, внаслідок якої завдаються матеріальні збитки не тільки власнику, а й сусідам, відповідальність мешканців та товариства розмежовується залежно від того, що спричинило цю аварію.

Наприклад, якщо затока квартири сталася під час прориву труби, що відноситься до загальнобудинкового майна, відповідальність за збитки нестиме ТСЖ, оскільки, згідно з Правилами утримання загальнобудинкового майна, вся сантехніка, що відноситься до цієї категорії, повинна систематично перевірятися.

Якщо затока квартири та сусідів сталася через поломку труб, що не мають відношення до загальнобудинкового майна (наприклад, у кухні прорвало кран), ніякої відповідальності ТСЖ нести за затоку не буде.

Крім того, відповідальність у конкретних ситуаціях, пов'язаних із правопорушеннями, може бути описана у Статуті товариства. Наприклад, при виявленні фактів шахрайства голова зобов'язаний виплатити штраф на адресу ТСЖ.

Діяльність правління

Правління ТСЖ займається безпосередньо діяльністю товариства та його повноваження регламентовані у статті 147 Житлового Кодексу. Що саме входить до компетенції загальних зборів, а що до компетенції правління (тобто те, що голова та його заступники можуть робити без попереднього оповіщення мешканців) також має бути чітко прописано у Статуті.

Як правило, правління ТСЖ має такі повноваження:

Якщо це прописано у Статуті, правління ТСЖ може бути наділене і додатковими повноваженнями:

1. Облаштування прибудинкової території.
2. Самостійне обслуговування будинку
3. Стягнення орендної плати з наймачів житла та комерційних приміщень.
4. Розпорядження загальнобудинковим майном, наприклад, ліфтом, підвалом, загальними лічильниками.

Отже, правничий та обов'язки ТСЖ, відповідно до Житлового Кодексу, визначено їх функціями. Основне завдання – утримувати будинок та належне йому майно у повному порядку. Для її виконання товариство може збирати кошти з мешканців (квартплата), укладати договори з обслуговуючими організаціями, наймати співробітників для самостійного утримання будівлі тощо.

Повний перелік дій, що перебувають у компетенції ТСЖ, має бути перерахований у Статуті організації.

Якщо ви знайшли помилку, будь ласка, виділіть фрагмент тексту та натисніть Ctrl+Enter.