Viskas apie HOA pagal naująjį Rusijos Federacijos būsto kodeksą: kas tai yra, jo privalumai ir trūkumai, chartijos pakeitimai. Pagrindinės namų savininkų bendrijos funkcijos Ką turėtų daryti namų savininkų bendrija

Namų savininkų asociacijos (sutrumpintai HOA) yra unikalios namų valdymo formos. Jų veiklą reglamentuoja daugelis teisės aktų. Būsto kodeksas gali būti laikomas pagrindiniu dokumentu, apibrėžiančiu HOA galias ir visą darbą. Visuotinis susirinkimas su HOA valdyba privalo veikti pagal šiuolaikinius teisės aktus, o šiandien šiame straipsnyje mes išsamiai išnagrinėsime viską, kas susiję su HOA ir jos valdybos teisėmis ir pareigomis.

Ką turi teisę daryti HOA?

Trumpai tariant, tai yra atlikti darbus, susijusius su namo valdymu, tai yra vykdyti tą veiklą, kuri anksčiau buvo valdymo įmonės dėmesio centre (komercinės organizacijos ar būsto skyriaus forma).

Dabar atidžiau pažvelkime į visą veiklos sritį, įtrauktą į šią koncepciją. Ką konkrečiai gyventojai įgalioja savo atstovus renkant HOA valdybą?

Būsto kodekso 137 straipsnis, skirtas tokiems klausimams reguliuoti, skelbia:

1. HOA turi teisę sudaryti sutartis su valdymo ir eksploatavimo įmonėmis, susijusias su daugiabučio namo priežiūra ir visų komunalinių paslaugų teikimu.
2. Ji turi teisę atlikti tam tikrus darbus nesinaudodama valdymo įmonės paslaugomis (pavyzdžiui, samdyti valytojus prie įėjimo arba organizuoti savarankišką šiukšlių išvežimą).
3. HOA užsiima pajamų ir išlaidų apskaičiavimu, nustatydama reikiamas lėšas eiliniam namo remontui atlikti, rangovų veiklai apmokėti, rezervo fondui formuoti, taip pat kapitaliniam remontui skirtas lėšas.

Kas dar?

Kitos HOA valdybos teisės yra šios:

1. Bendrija gali vykdyti atsiskaitymus pagal sutartis tiek su fiziniais, tiek su juridiniais asmenimis už suteiktas paslaugas.
2. Įstatymų nustatyta tvarka HOA dėl kredito lėšų gali kreiptis į banką arba privačius asmenis.
3. Jo kompetencija apima turto, įskaitant nekilnojamąjį turtą, pardavimą, keitimą ir nuomą. Pavyzdžiui, HOA turi teisę rinkti mokesčius iš verslininkų, norinčių išsinuomoti patalpas pastate biurams ar prekybai.
4. HOA apskaičiuoja nuomą remdamasi išlaidų sąmata.
5. Šią nuomos mokestį taip pat renka iš daugiabučio namo savininkų ir nuomininkų.
6. Be to, tarp jo teisių yra ir teisinių priemonių taikymas asmenims, skolingiems už nuomą ar nuomą, o tai būtinai turi atsispindėti HOA valdybos posėdžių protokoluose.

HOA chartija kaip pagrindinis dokumentas

Visas HOA turimų įgaliojimų sąrašas turi būti nurodytas šios organizacijos chartijoje. Į šį sąrašą, pavyzdžiui, gali būti įtrauktas leidimas atlikti rekonstrukciją, keisti vietinę zoną automobilių stovėjimo aikštelės forma ir pan. Visos šios organizacijos teisės, išvardytos jos chartijoje, negali prieštarauti Būsto kodekso turiniui. Jie gali tik papildyti ir išplėsti pagrindines nuostatas konkrečiose situacijose.

Daugumą teisių bendrijos valdyba įgyvendina darbingai - skaičiuojama nuoma, lėšos paskirstomos tarp banko sąskaitų, tvarkomas HOA valdybos protokolas. Šie veiksmai yra susiję su dabartiniu darbu. Visų minėtų operacijų teisėtumą kontroliuoja speciali komisija, vadinama revizijos komisija, kurią sudaro nuo trijų iki keturių žmonių. Į jos sudėtį neįeina valdybos nariai ar kiti HOA darbuotojai.

Jei reikia didelių pokyčių (pavyzdžiui, pertvarkyti HOA struktūrą, keisti lėšų paskirstymo tarp įvairių fondų santykį, atnaujinti pastatą), valdyba privalo surengti visuotinį visų gyventojų susirinkimą ir perduoti klausimą svarstyti. balsas. Teisę vykdyti deklaruotą veiklą HOA gaus tik gavusi teigiamų balsų daugumą.

Apie HOA ypatybes

Labai, labai dažnai, įgyvendindami savo teises, HOA valdybos nariams kyla daug klausimų, susijusių su daugybe prieštaringų ar probleminių temų. Žemiau pateikiame aktualiausių iš jų pavyzdžių.

Viena iš aktualių problemų – valdybos atsisakymas išduoti gyventojams pažymas (apie šeimos sudėtį ar išplėstines pažymas) dėl nuomos nepriemokos. Logiškas klausimas: ar bendrijos valdyba turi teisę atsisakyti savo nariams išduoti kokius nors pažymėjimus, jei yra skola?

Tokia praktika prieštarauja įstatymams. Tuo pačiu tokius veiksmus plačiai taiko HOA vadovybė, siekdama paskatinti gyventojus padengti skolą ar jos dalį. Turėtumėte žinoti, kad reikalingų sertifikatų išdavimas yra laikomas ne HOA teise, o pareiga. Tai galioja ir tais atvejais, kai gyventojai turi bet kokio dydžio skolų už komunalines paslaugas.

Patekimas į butą – ar teisėtas?

Kitas dažnai sutinkamas probleminis klausimas – dėl bendrijos pirmininko ar valdybos įgaliojimų patekti į butą ir jį apžiūrėti. Tokios situacijos nėra neįprastos tipinėse HOA lentos minutėse. Mūsų Konstitucija, kaip pagrindinis įstatymas, įtvirtina kiekvieno piliečio teisę į savo būsto neliečiamybę. Praktiškai tai reiškia, kad niekas neturi teisės į jį patekti be buto savininkų leidimo. Išimtis taikoma tik orderio arba teroristinio išpuolio ar kataklizmo (žmogaus sukelto ar natūralaus) grasinimo atvejais.

Kitais atvejais (taip pat ir avarinėmis situacijomis, pavyzdžiui, plyšus vamzdžiui) patekti į butą galima tik gavus gyventojo leidimą. Būtent todėl bet koks pretekstas gauti teisę patekti į patalpas (patikrinti skaitiklius ar paimti rodmenis, matuoti slėgį, matuoti temperatūrą ir pan.) yra neteisėtas.

Apie nuobaudas ir baudas

Kitas, ne mažiau aktualus klausimas yra apie HOA galias skaičiuojant baudas. Bendrija turi teisę tai daryti, jeigu tokia funkcija yra nurodyta įstatuose, kuriuos priėmė visuotinis gyventojų susirinkimas. Ši priemonė yra priverstinė, skirta paskatinti skolininkus kuo greičiau susimokėti už būstą.

Baudų nustatymo tvarka yra griežtai reglamentuota ir nustatyta Chartijoje. Šiuo atveju reikėtų atkreipti dėmesį į Rusijos Federacijos mokesčių kodekso nuostatas, susijusias su viršutinėmis baudų ribomis. Pavyzdžiui, už kiekvieną pavėluotą atsiskaityti dieną draudžiama imti baudą, didesnę nei 1/30 refinansavimo normos.

Ar privalome pasirašyti sutartį su HOA?

Kartais gyventojai gali būti pasipiktinę HOA pasiūlymu pasirašyti priežiūros sutartį. Ar reikėtų sudaryti tokias sutartis ir ar HOA privalo tai daryti? Ši praktika yra visiškai normali. HOA teisė sudaryti sutartis, taip pat nuostata, reglamentuojanti mokėjimų apskaičiavimą, yra išdėstyta Rusijos Federacijos būsto kodekso 137 straipsnyje.

Jeigu yra tokios pasirašytos sutartys, valdyba turi teisę gyventojų vardu sudaryti visokius sandorius su komunalinių paslaugų teikėjais. Nesant susitarimo tarp savininko ir HOA, būtinas sutartis gyventojai turės sudaryti patys eksploatuojančios įmonės atstovybėje.

Dėmesio: pažeidimas!

Kita problema, kuri dažnai iškyla daugiabučiuose namuose, yra skolininkų sąrašo paskelbimas HOA valdybai viešai peržiūrėti. Šiuo atveju gyventojų pasipiktinimas yra visiškai pagrįstas ir natūralus. Pagal įstatymą (kalbame apie asmens duomenis) tokią informaciją tiesiogiai atskleisti draudžiama. Valdyba neturi teisės skelbti jokių duomenų apie gyventojus be jų raštiško sutikimo. Tai taikoma ne tik adresams, bet ir visam vardui. ir gyventojų pasų duomenis, bet ir į turimos skolos dydį.

Tokius sąrašus valdyba gali sudaryti vidiniam naudojimui ir priemonių paveikti skolininkus. Jie turėtų būti laikomi uždaroje patalpoje, seife. Tokio neteisėto paskelbimo atveju skolininkas turi visą teisę kreiptis į teismą dėl moralinės žalos atlyginimo. Maksimalus galimas HOA veiksmas šiuo atveju – paskelbti skelbimą apie susikaupusią bendrąją skolą už komunalines paslaugas ir įspėti apie būsimą kreipimąsi į teismą.

HOA valdybos pareigos

Jų sąrašas pateiktas Rusijos Federacijos civilinio kodekso straipsniuose Nr. 148-149. Ką tiksliai HOA valdyba skolinga ją pasirinkusiems butų savininkams?

1. Laikytis įstatymų ir Chartijos nuostatų.
2. Stebėti, kaip gyventojai vykdo savo įsipareigojimus dėl objekto priežiūros.
3. Tiesiogiai valdyti daugiabutį namą arba kontroliuoti šį valdymą vykdančią įmonę.
4. Sudaryti sutartis su komunalinių paslaugų rangovais ir subrangovais.
5. Sudaryti sutartis dėl pastato remonto ir priežiūros.
6. Tvarkyti gyventojų, kurie yra bendrijos nariai, sąrašus.
7. Tvarkyti apskaitą, ruošti pajamų ir išlaidų sąmatas, skaičiuoti nuomos mokestį.
8. Tvarkykite dokumentus ir išduokite reikiamus pažymėjimus gyventojams - HOA nariams.
9. Vykdykite visuotinius gyventojų susirinkimus, pateikdami ataskaitas HOA valdybai apie atliktus darbus.
10. Stebėti bendrijos pirmininko veiklą.

Kokios yra artimiausios HOA pirmininko pareigos?

1. Jis samdo ir atleidžia reikiamus darbuotojus bei duoda įsakymus kitiems HOA pareigūnams.
2. Neviršydamas savo įgaliojimų, jis veikia bendrijos vardu, iš anksto nepranešęs visiems jos nariams.
3. Teikia bet kokį savo parengtą dokumentą spręsti gyventojų susirinkimui.

Dėl atsakomybės už pareigų nevykdymą

Tokia priemonė nenumatyta nei Būsto kodekse, nei Rusijos Federacijos civiliniame kodekse. Bet tai nereiškia, kad pažeidėjų neįmanoma patraukti atsakomybėn. Šį klausimą, kaip taisyklė, reglamentuoja ir bendrijos įstatai, numatantys tam tikras bausmių rūšis už konkrečius nusikaltimus. Apskritai jame gali būti pastaba apie veiksmus pagal galiojančius teisės aktus.

Bendroji civilinė atsakomybė taikoma už šiuos nusikaltimus:

1. Aplaidumas (pavyzdžiui, HOA valdybos narys laiku nepranešė gyventojams apie būsimą susirinkimą).
2. Sukčiavimas - galime kalbėti apie klaidingus apskaitos prietaisų rodmenis ar dokumentus, susijusius su patalpų savininkais.
3. Lėšų pasisavinimas ar pasisavinimas iš savininkų – kartais pasitaiko piktavališko ir neteisėto bendrojo ar rezervinio fondo lėšų paskirstymo atvejų.
4. Savininkų apgaudinėjimas, įskaitant visą susirinkimą.
5. Oficiali klastotė.
6. Savo įgaliojimų viršijimas (tai apima aukščiau pateiktus pavyzdžius su gyventojų sąrašų paskelbimu ir pan.).

Kiekvienas bendrijos narys, įskaitant HOA valdybos atstovus ir patį pirmininką, privalo prisiimti finansinę atsakomybę už savo veiksmus. Jei žala bendram turtui atsiranda dėl savininko kaltės (pavyzdžiui, dėl užliejimo), pastarasis privalo ją atlyginti. Tokios žalos dydžiui nustatyti surašomas specialus aktas. Esant poreikiui, vertinimas atliekamas dalyvaujant profesionalams. Be to, pačioje HOA chartijoje gali būti įvairių konkrečių situacijų, susijusių su nusikaltimais, aprašymas.

HOA lentos galios

Apie kokias galias tiksliai kalbame? Bendrijos vadovybės uždavinys – užsiimti tiesiogine jos veikla. Visą tam reikalingų įgaliojimų sąrašą reglamentuoja tas pats Būsto kodeksas (jo 147 straipsnis). Organizacijos įstatuose būtinai turi būti atskirti veiksmai, priklausantys pačios valdybos ir visuotinio gyventojų susirinkimo kompetencijai. Tai yra, turi būti aiškūs nurodymai, ką tiksliai gali nuspręsti pirmininkas ir jo pavaduotojai HOA valdybos posėdyje, iš anksto nepranešdami gyventojams.

Daugeliu atvejų mes kalbame apie šias valdybos galias:

1. Tiesioginis bendrijos veiklos valdymas, skiriant tam tikrus atlikėjus konkrečiam darbui ir formuojant personalą HOA.
2. Viešųjų paslaugų sutarčių sudarymas namų savininkų vardu.
3. Lėšų rinkimas daugiabučio namo remontui ir priežiūrai.
4. Biuro darbų atlikimas su visų reikalingų popierių ir sertifikatų išdavimu.
5. Bankinės ir buhalterinės apskaitos tvarkymas pervedant lėšas pagal sutartis dėl apmokėjimo rangovams.
6. Visuotinių gyventojų susirinkimų vedimas, pildant atitinkamus protokolus.
7. Bendruomenės narių interesų gynimas teismuose.
8. Esant situacijai, kai gyventojai nesumoka skolų už komunalines paslaugas, turėtų kreiptis į oficialias institucijas (nuo miesto administracijos iki teismo ir prokuratūros).

išvadas

Iš to matyti, kad visą HOA valdybos įgaliojimų sąrašą lemia tiesioginės jos funkcijos, kylančios iš pagrindinės bendrijos paskirties – daugiabučio namo priežiūros.

Be to, kas išdėstyta pirmiau, HOA galios gali apimti daugybę papildomų, kurios tikrai turi būti įrašytos į partnerystės chartiją. Galima kalbėti apie vietinės teritorijos sutvarkymą, savarankišką pastato priežiūrą, nuomos mokesčio surinkimą iš asmenų, kurie yra namo komercinių ir gyvenamųjų patalpų nuomininkai, taip pat disponavimą bendru turtu, kuriame yra rūsiai, liftai ir kt. .

Būsto kodeksas patvirtina, kad tiek HOA teisės, tiek pareigos yra neatsiejamai susijusios su jų funkcijomis ir kyla iš uždavinio išlaikyti nepriekaištingą daugiabutį namą ir visą su juo susijusį turtą.

Buto fondo perdavimas piliečių nuosavybėn sukėlė klausimų – kas dabar bus atsakingas už visą name esantį turtą, kas atsakys už nekokybiškas komunalines paslaugas, o kas remontuos įvažiavimą?

Mieli skaitytojai! Straipsnyje kalbama apie tipinius teisinių problemų sprendimo būdus, tačiau kiekvienas atvejis yra individualus. Jei norite sužinoti, kaip tiksliai išspręskite savo problemą- Susisiekite su konsultantu:

PARAIŠKOS IR SKAMBUČIAI PRIIMAMI 24/7 ir 7 dienas per savaitę.

Tai greita ir NEMOKAMAI!

HOA, kaip juridinis asmuo, turi teisę:

1. Savo vardu sudarykite sutartis su organizacijomis, teikiančiomis paslaugas, palaikančias daugiabučio, kaip gyvenamojo komplekso, „gyvybę“: komunalines paslaugas, remontą, priežiūrą, tvarkymą ir kitas šiame pastate esančių patalpų savininkams reikalingas paslaugas.
2. Parengti ir patvirtinti būsimo laikotarpio sąmatas. Išlaidų straipsniai gali apimti viso namo turto būtino remonto ir priežiūros, kapitalinio remonto ar rekonstrukcijos išlaidas, lėšas rezerviniam fondui, kuris sudaromas iš savininkų įnašų, ir kitas išlaidas, nurodytas organizacijos įstatuose.
3. Kiekvienam savininkui nustatyti privalomo metinio įnašo dydį bendrijos ir namo reikmėms. Tokių įnašų dydis, kaip taisyklė, priklauso nuo konkretaus savininko dalies bendrojoje nuosavybėje. Šios išmokos nustatomos metams ir tvirtinamos HOA narių.
4. Imti paskolą iš banko kaip juridinio asmens ir gautas lėšas panaudoti namo bei savininkų reikmėms.
5. Savo vardu sudarykite sutartis su asmenimis, kurie teikia įvairias paslaugas savininkų interesais.
6. Mokėkite už šias paslaugas.
7. Parduokite arba keiskite turtą, priklausantį HOA.

HOA pareigos apima:

1. Namo sanitarinės, higieninės ir techninės būklės užtikrinimas pagal galiojančius reglamentus ir standartus.
2. Visų sutarčių, sudarytų su organizacijomis ir asmenimis, teikiančiomis namo priežiūrą ir remontą, sąlygų įvykdymas.
3. Atstovauti visų savininkų interesams esant jų civilinėms teisėms į bendrąją nuosavybę steigiamame name.

Teisės aktai

Rusijos Federacijos būsto kodekso 6 skyrius yra skirtas namų savininkų bendrijai.

Apie 1993 m., iškart po Sovietų Sąjungos žlugimo, pradėjo kurtis pirmosios partnerystės. Ji atsirado teisiškai reglamentuojant jų veiklą.

Jis buvo sukurtas 1996 m. birželio 15 d. Nr. 72-FZ. Šis įstatymas neteko galios nuo 2005 m. kovo 1 d., kai įsigaliojo dabartinis Rusijos Federacijos būsto kodeksas.

Namų savininkų bendrijos funkcijos

Siekiant atlikti tam tikras funkcijas piliečiams, nuosavybės teise turintiems patalpas daugiabučiuose namuose.

Pagrindinis

Pagrindinės HOA funkcijos:

1. Įmonių, teikiančių įvairias paslaugas namų savininkams, veiklos kontrolė. Tai yra komunalinių paslaugų ir įmonių, teikiančių buitines paslaugas (pavyzdžiui, šiukšlių išvežimas ar sniego valymas), kontrolė.
2. Su namo remontu ir eksploatavimu, vietinės teritorijos valymu ir priežiūra, įskaitant takus ir žaidimų aikšteles, poilsio zonas ir pėsčiųjų zonas, susijusių klausimų sprendimas.
3. Įvairių darbų atlikimo užtikrinimas pagal metams patvirtintą planą.

Daugiabučiame name

Be pagrindinių funkcijų, HOA atlieka ir HOA daugiabučiame name funkcijas.

• kontroliuoti organizacijas ir asmenis, palaikančius švarą ir tvarką įėjimuose, laiptinėse ir butų koridoriuose;
• teikiant įvairias paslaugas savininkams jų butuose, taip pat atliekant šias paslaugas;
• bendrosios nuosavybės sanitarinės techninės būklės užtikrinimas;
• aprūpinti namų savininkus automobilių stovėjimo aikštelėmis ir žaidimų aikštelėmis, jei tai nurodyta chartijoje;
• atlieka kitas funkcijas, kurios yra nurodytos ir patvirtintos visuotiniame susirinkime.

Vadovas

HOA valdymo organai yra:

• valdymo organas;
• visuotinis susirinkimas;

Kai negali išrinkti pirmininko iš namo patalpų savininkų, kviečia. Jis dirba pagal darbo sutartį, pagal kurią darbdavys yra HOA. Pirmininko ir vadovo funkcijos kiek skiriasi.

Vadovo funkcijos yra šios:

• užtikrina normalų visų ryšių sistemų veikimą namuose;
• bendrauja su savivaldybės, kuriai priklauso šis gyvenamasis namas, administracija;
• bendrauja su rangovais, kurie atlieka įvairius darbus šio namo patalpų savininkų interesais;
• bendradarbiauja su gyventojais;
• bendradarbiauja su HOA valdybos nariais;
• rengia kitų metų biudžetą ir sąmatas;
• bendrauja su skolininkais dėl HOA mokesčių mokėjimo;
• atlieka kitas funkcijas, kurios gali būti nurodytos HOA chartijoje.

Lenta

Valdyba renkama iš namo savininkų tarpo.

Jis atlieka šias funkcijas:

1. Kasmet atsiskaito visuotiniam susirinkimui už per metus nuveiktus darbus/
2. Kitų metų darbų planavimas.
3. Sudaro kitų metų išlaidų sąmatą ir pateikia ją aptarimui, su privalomu detaliu dekodavimu.
4. Stebi, kaip partnerystė laikosi visų galiojančių taisyklių ir įstatymų.
5. Stebi, kad HOA nariai laiku mokėtų reikiamus įnašus ir neatsirastų ilgalaikių skolų.
6. Tvarko namą arba sudaro jo valdymo sutartį.
7. Samdo darbuotojus ir organizacijas namo ir aplinkinių teritorijų valymui.
8. Atlieka kitas HOA chartijos valdybai priskirtas funkcijas.

Reikalavimai pirmininkui

HOA valdybos pirmininkas renkamas iš šio pastato gyvenamųjų patalpų savininkų. Tai yra pagrindinė sąlyga, kurios reikia laikytis renkantis kandidatą į šias pareigas.

Anot jo, jis renkamas chartijoje nurodytam terminui. Jis veikia bendrijos vardu, nesuteikdamas papildomų įgaliojimų.

Reikalavimai valdybos pirmininkui nurodyti bendrijos įstatuose.

Gali būti:

• turėti aukštąjį ekonominį ar teisinį išsilavinimą;
• 3 metų verslo ar administracinio darbo patirtis;
• turėti savo transporto priemonę.

Psichologiniai reikalavimai būsimam pirmininkui yra šie:

• bendravimo įgūdžiai;
• atsparumas stresui;
• gebėjimas pasiekti savo tikslus teisėtu būdu;
• pasitikėjimas savimi;
• gebėjimas atlaikyti tiek HOA narių, tiek trečiųjų šalių organizacijų „spaudimą“;
• geros sveikatos ir aktyvaus gyvenimo būdo.

Prieš skirdamas ką nors į pirmininko pareigas, jis turi būti susipažinęs su pareigybės aprašymu. Šiame dokumente nurodytos visos pagrindinės šias pareigas eisiančio asmens pareigos.

Su pirmininku taip pat pasirašoma darbo sutartis ir jam mokamas atlyginimas, jei tai numatyta HOA įstatuose.

Atsakomybė

Todėl gyventojai ir teisėti patalpų savininkai, rinkdamiesi valdymo organizaciją, nori pasitikėti galinčiu žmogumi palaikyti gerą būklę visais įmanomais būdais, taip pat pagerinti situaciją.

Tačiau dažnai tai tampa neįmanoma dėl netinkamo aukščiausios vadovybės pasirinkimo.

Kiekviena organizacija vadovaujami žmonių, kurie vienaip ar kitaip stebi pastato būklę, duoda užsakymus ir pirmiausia sprendžia, kam geriausia skirti biudžeto lėšas, kokius darbus atlikti ir pan.

Deja, ne visada vadovaujančių organizacijų vadovams yra pasiruošusių žmonių sąžiningai atlikti savo pareigas.

Dažnai daugelis žmonių ateina dirbti į būsto sektorių turėdami vieną banalų tikslą – pasipelnyti iš patiklių savininkų ir bandyti įsiskverbti į jų biudžeto struktūrą.

Kad tokių incidentų ir nemalonių situacijų jums nenutiktų, turite žinoti, kokios funkcijos turėtų gulėti ant būsto savininkų pečių, kaip jie turėtų atlikti savo funkcijas, taip pat kas įeina į jų atsakomybės sritį.

HOA teisės ir pareigos pagal būsto kodeksą – šiuos svarbius ir neatidėliotinus klausimus nagrinėsime šiame straipsnyje.

Skaitykite apie HOA privalumus ir trūkumus.

Kokiu pagrindu valdyba veikia?

Pažvelkime į konceptualius klausimus. ir kodėl šio straipsnio rėmuose mes kalbame apie tokią valdymo organizaciją. Išsiaiškinkime šį klausimą.

Namų savininkų bendrija yra ne pelno organizacija, kuri, be to, organizacija, esu visavertis mokesčių mokėtojas ir vykdau funkcijas tobulinimas, priežiūra ir valdymas .

Partnerystė populiariausias iš pradžių renkantis valdymo organizaciją, ir tam yra nemažai priežasčių. Viena iš populiariausių šios organizacijos pasirinkimo ir kūrimo priežasčių – galimybė gyventojams savarankiškai formuoti jos sudėtį.

Kokie įstatymai tai reglamentuoja?

Atsakomybės gyventojams

Bendrijos valdybos nariai, taip pat šios organizacijos steigėjai ir kiti darbuotojai turi įstatymų, o būtent Darbo kodekso, nustatytą teisę. pareigų, kurias privalo atlikti gyventojai, sąrašas Priminsime, kad pareigų nevykdymas vadovams gali kainuoti ne tik, bet ir nuobaudas bei kitus, ne pačius maloniausius dalykus.

Pasvarstykime pagrindinės valdybos narių ir kitų HOA darbuotojų pareigos:

Skaitykite apie HOA vadovo pareigas.

Kaip sprendžiami ginčytini klausimai?

Jei tarp bendrijų narių ir jų darbuotojų atsiranda ginčytinus klausimus, tuomet šie klausimai turėtų būti teikiami gyventojų susirinkimui, arba kaip jis vadinamas, susirinkimui ir sprendžiami balsuojant.

Ši taisyklė nėra nustatyta įstatyme, bet tikrai atsispindi bendrijos įstatuose.

Galite sužinoti, kaip parašyti pareiškimą HOA apie nuotėkį, potvynį arba remonto ir perskaičiavimo poreikį.

Kokias teises ir galias jie turi?

Valdyba ir steigėjai

Bendrijos valdyba ir jos steigėjai yra pareigūnai, kurie, be daugybės pareigų, turi vienodas teises.

Pažiūrėkime į tuos teisių, kurias turi šie subjektai:

1. Jie turi teisę spręsti dėl biudžeto lėšų išlaidų namo reikmėms ir jo priežiūrai.
2. Sudaryti daugiabučio namo priežiūros ir valdymo sutartis.
3. Remdamiesi biudžetu, nustatykite pajamų ir išlaidų sąmatas.
4. Pasinaudokite bankų teikiamais kredito pasiūlymais organizacijoje.
5. Pervesti pinigus darbuotojams už atliktus darbus.
6. Gaukite atlygį už atliktą darbą.
7. Sudarykite sandorius dėl veiksmų, būtinų .
8. Naudoti bendrą turtą.
9. Keisti bendrąją nuosavybę kaip daugiabučio namo valdymo dalį.

Nariai

Panagrinėkime bendrijos narių teisinį statusą, kurį nustato darbo kodeksas:

1. Šie asmenys turi teisę gauti laiku ir visapusišką informaciją apie bendrijos veiklą ir biudžeto lėšų panaudojimą.
2. Jie turi teisę kelti reikalavimus bendrijai dėl teikiamų paslaugų kokybės ar kitų aspektų.
3. Jie turi teisę susipažinti su dokumentais, įskaitant buhalterinę apskaitą.
4. Jie turi teisę savarankiškai organizuoti visuotinius namo savininkų susirinkimus rūpimiems klausimams aptarti.
5. Jie turi teisę reikalauti pakeisti organizacijos įstatus.

Atsakomybė už įsipareigojimų nevykdymą

Žinoma, už pareigų nevykdymą tiek valdybos nariai, tiek kiti namų savininkų bendrijos nariai turi ir apmoka atsakomybė. Tai nurodyta ir įstatuose, ir būsto priežiūros sutartyje su bendrija.

Atsakomybė gali apimti netesybas, pavyzdžiui, atlyginimo grąžinimą. Taip pat valdybos nariai gali būti visiškai teisėtai perrinkti dėl to, kad jais buvo prarastas pasitikėjimas.

Apie HOA galite sužinoti savininkų akivaizdoje, taip pat kaip dirbti HOA ir kokiais atvejais to gali prireikti mūsų svetainėje.

Vienaip ar kitaip, bet ir teisme prieš valdybos narius galite rinkti pinigus, jeigu jų veiksmų neteisėtumas iš tiesų yra įrodytas.

Yra daug priemonių, kurių reikia imtis prieš nesąžiningus valdybos narius. Be to, daugiabučio namo savininkai, sudarydami chartiją arba aptardami paslaugų teikimo sutarties sąlygas, gali nustatyti kitas vykdymo priemones.

Namų savininkų bendrijos valdybos nariai, steigėjai ir kiti darbuotojai visa savo veikla turi siekti vieno tikslo – jie suinteresuoti daryti viską, kad buvai tas, kuris buvo patenkintas savo namų būkle kad gyventojai namuose jaustųsi patogiai ir estetiškai.

Jei lėšos yra perduodamos reguliariai ir jokie darbai neatliekami, tai yra ženklas, kad būtina įrengti veikimo efektyvumo klausimasšios lentos.

Gyventojai visada išsaugo teisę būti perrinktiems ir lemiamą balsą padarius tam tikrus pažeidimus.

Gaila, kad ne visi mūsų šalies daugiabučių namų savininkai apie juos žino išplėstos galios ir žinoti, kaip juos teisingai naudoti.

Jei radote klaidą, pažymėkite teksto dalį ir spustelėkite Ctrl + Enter.

HOA yra įgaliota vykdyti būsto valdymo veiklą, tai yra atlikti tai, ką anksčiau darė būsto departamento ar komercinės organizacijos atstovaujama valdymo įmonė.

Pagal Būsto kodekso 137 str. HOA turi teisę imtis šių veiksmų:

Pilnas HOA įgaliojimų sąrašas turi būti nurodytas organizacijos įstatuose. Pavyzdžiui, Chartija gali leisti rekonstruoti ir iš naujo įrengti esamas patalpas, pertvarkyti vietinę teritoriją, parkavimo įrangą ir pan.

Pastaba! Chartijoje išvardytos organizacijos teisės neturėtų prieštarauti Būsto kodeksui, jos gali tik papildyti ir išplėsti jo nuostatas, taikomas konkrečiai situacijai.

HOA valdyba daugumą savo teisių gali įgyvendinti savarankiškai, pavyzdžiui, skaičiuoti nuomą ir paskirstyti lėšas į banko sąskaitas – tai yra vadinamasis įprastas darbas.

Audito komisija stebi visų HOA veiksmų teisėtumą., susidedantis iš 3-4 žmonių, kurie nėra HOA darbuotojai ir valdybos nariai.

Norint atlikti esminius pakeitimus, pavyzdžiui, HOA struktūroje keičiant lėšų, paskirstytų įvairiems fondams santykį, pertvarkant pastatus, valdyba įpareigota sušaukti visuotinį gyventojų susirinkimą ir pateikti klausimą balsavimui. . Tik balsų dauguma už bendrija įgyja teisę vykdyti deklaruojamą veiklą.

Bendravimas su savininkais

Dažnai, įgyvendinant HOA teises, gyventojams ir valdybos nariams kyla klausimų dėl problemiškiausių ir prieštaringiausių temų, įskaitant valdybos ir kitų savininkų santykius.

Sertifikatų išdavimas

Kartais nuomininkai susiduria su tuo, kad valdyba atsisako jiems išduoti pažymas (apie šeimos sudėtį arba išplėstinį išrašą iš buto žemėlapio), motyvuodama tuo, kad savininkai skolingi už nuomą. Ar HOA turi teisę neišduoti pažymų, jei yra skola?

Tai nėra teisinė praktika, kuria dažnai naudojasi HOA ar valdymo įmonės, kad gyventojai padengtų bent dalį skolos. Pažymų išdavimas yra ne HOA teisė, o pareiga savo gyventojams. Tai reiškia, kad jie privalo išduoti reikalingus dokumentus, net jei nuomininkas per visą viešnagės laiką nė karto nesumokėjo skolos už komunalines paslaugas.

Įsilaužimas į butą

Kitas probleminis klausimas – ar HOA valdyba ar pirmininkas turi teisę apžiūrėti butą? Rusijos Federacijos Konstitucija įtvirtina piliečių teisę į būsto neliečiamybę.

Nuoroda! Be patalpų savininko leidimo niekas negali patekti į jo patalpas, net jei bute yra avarinė situacija.

Yra tik vienas du atvejai, kai HOA darbuotojai gali patekti į butą be leidimo:

1. Jei yra orderis.
2. Iškilus teroristinio išpuolio grėsmei arba įvykus stichinei ar žmogaus sukeltai nelaimei.

Taigi valdybos reikalavimai apžiūrint patalpas bet kokiu pretekstu yra skaitiklių rodmenų matavimas, skaitiklių tikrinimas, slėgio vamzdžiuose matavimas, patalpos temperatūros tikrinimas ir kt. - neteisėtas.

Nuomininkas gali savo noru įsileisti valdybos narius, bet jei jam uždrausta įeiti, nieko negalima padaryti.

Netesybų kaupimas

HOA turi teisę imti baudas už nemokėjimą tik tuo atveju, jei tai nurodyta Chartijoje, priimtas visuotiniame gyventojų susirinkime. Netesybų kaupimas yra prievartos priemonė, skirta priversti skolininką greitai sumokėti visą įmoką už būstą.

Baudos skyrimo tvarka neatsiranda iš niekur. Tai turi būti nurodyta Chartijoje. Taip pat yra specialių Rusijos Federacijos mokesčių kodekso nuostatų, kurios nustato viršutines baudų ribas.

Dėmesio! Baudos dydis negali viršyti 1/30 esamos refinansavimo normos už kiekvieną uždelstą dieną.

Sutarties pasirašymas

Kartais gyventojai piktinasi, kad HOA verčia pasirašyti paslaugų sutartis.

Remiantis Rusijos Federacijos būsto kodekso 137 straipsniu, HOA turi teisę sudaryti sutartis su savininkais dėl komunalinių paslaugų ir mokėjimų apskaičiavimo tvarkos.

Tokiu atveju valdyba turi galimybę gyventojų vardu sudaryti įvairius sandorius su komunalinių paslaugų tiekėjais ir vykdyti savo atsakomybę už namo priežiūrą. Bet HOA neturi teisės priversti ar versti nuomininko pasirašyti sutartį, viskas turi vykti pagal gerą šalių valią.

Jei HOA sutarties su savininku nėra, gyventojai tiesiog turės patys nuvykti į eksploatuojančios įmonės atstovybę ir sudaryti reikiamas sutartis.

Informacijos apie skolininkus atskleidimas

Skolininkų sąrašai, kuriuos HOA valdybos kartais iškabina viešai apžiūrėti prieigose, neretai tampa tikru kliuviniu tarp bendrijos ir gyventojų. „Gėdingame“ lape užfiksuoti pasipiktinimai yra visiškai teisėti.

Pagal Asmens duomenų apsaugos įstatymą tokią informaciją atskleisti aiškiai draudžiama. Be raštiško leidimo, HOA valdyba neturi teisės skelbti jokios informacijos apie skolininkus, įskaitant:

• nuomininko pavardė, vardas ir patronimas;
• bet kokie paso duomenys;
• gyvenamosios vietos adresas;
• skolos suma.

Valdyba turi teisę tokius sąrašus sudaryti pati. Be to. jos reikalingos siekiant nustatyti skolininkus ir su jais vesti pokalbius, o užsitęsus mokėjimų vėlavimui – kreiptis į teismą ir siekti atjungti butą nuo namo komunalinių paslaugų sistemos.

Tokie sąrašai turi būti laikomi seife uždaroje posėdžių salėje ir nėra viešai skelbiami. Skolininkai, pamatę savo vardą, turi visas teises kreiptis į teismą ir gauti iš valdybos piniginę kompensaciją.

Didžiausias dalykas, kurį HOA gali padaryti, yra paskelbti maždaug tokio turinio pranešimą: „Mūsų name gyvena 5 skolininkai. Prašome iki einamųjų metų sausio 31 d. sumokėti komunalines skolas, kurių bendra suma – 10 000 rublių. Priešingu atveju būsime priversti kreiptis į teismą dėl priverstinio skolos išieškojimo“.

Pareigos

Rusijos Federacijos būsto kodekso -149 yra HOA valdybos ir pirmininko pareigų sąrašas. Daugeliu atvejų, kad galėtų vykdyti šias pareigas, bendrijos valdyba turi savo teises.

Verta pabrėžti HOA pareigos namo gyventojams:

• teisės aktų ir Chartijos reikalavimų laikymasis;
• stebėti, kaip gyventojai vykdo savo įsipareigojimus dėl objekto priežiūros;
• tiesioginis namo valdymas arba valdymo įmonės kontrolė;
• sutarčių su rangovais ir subrangovais, teikiančiais komunalines paslaugas, sudarymas;
• pastatų priežiūros ir remonto sutarčių sudarymas;
• gyventojų – bendrijos narių sąrašo tvarkymas;
• buhalterinės apskaitos vedimas, išlaidų ir pajamų sąmatų sudarymas, nuomos mokesčio apskaičiavimas;
• apskaitų tvarkymas, sertifikatų išdavimas HOA nariams;
• visuotinio gyventojų susirinkimo rengimas;
• kontroliuoti HOA pirmininko veiklą.

Pirmininkas turi šias pareigas:

• duoti įsakymus visiems HOA pareigūnams, samdyti ir gaisro darbuotojams;
• veikia bendrijos vardu pagal savo įgaliojimus iš anksto nepranešęs visuotiniam akcininkų susirinkimui;
• teikti visuotiniam susirinkimui sprendimui visus savo parengtus dokumentus.

Atsakomybė

Nei Būstas, nei Civilinis kodeksas nenurodo, kokią atsakomybę už savo veiksmus (ar neveikimą) prisiima bendrijos nariai, taip pat valdybos pirmininkas ir nariai. Bet tai nereiškia, kad HOA veikla jokiu būdu nėra kontroliuojama ir pažeidėjai negali būti patraukti atsakomybėn.

Pastaba! Paprastai bendrijos įstatuose yra numatytos konkrečios bausmės už tam tikrus nusikaltimus arba joje yra pastaba „pagal galiojančius įstatymus“.

Bendroji civilinė atsakomybė kyla už šiuos nusikaltimus:

Nuoroda! Visi HOA nariai, įskaitant valdybos pirmininką ir atstovus, yra finansiškai atsakingi už savo veiksmus. Žalos dydis nustatomas naudojant specialų aktą, kurio parengimą, esant reikalui, dalyvauja profesionalus vertintojas.

Jei bute įvyksta avarija, dėl kurios materialinė žala patiriama ne tik savininkui, bet ir kaimynams, gyventojų ir bendrijos atsakomybė diferencijuojama, atsižvelgiant į tai, dėl ko įvyko nelaimė.

Pavyzdžiui, jei butas buvo užlietas dėl bendros nuosavybės vamzdžio trūkimo, HOA bus atsakinga už nuostolius, nes pagal Bendrosios nuosavybės priežiūros taisykles visa šiai kategorijai priklausanti santechnika turi būti sistemingai tikrinama. .

Jei buto ir kaimynų potvynis įvyko dėl sugedusių vamzdžių, nesusijusių su bendru turtu (pavyzdžiui, virtuvėje sprogo maišytuvas), HOA neprisiima jokios atsakomybės už potvynį.

Be to, atsakomybė konkrečiose situacijose, susijusiose su neteisėtais veiksmais, gali būti aprašyta bendrijos įstatuose. Pavyzdžiui, jei bus nustatytas sukčiavimas, pirmininkas turės sumokėti baudą HOA.

Valdybos veikla

HOA valdyba tiesiogiai dalyvauja bendrijos veikloje ir jos įgaliojimus reglamentuoja Būsto kodekso 147 straipsnis. Įstatuose taip pat turi būti aiškiai nurodyta, kas tiksliai priklauso visuotinio susirinkimo, o kas – valdybos kompetencijai (tai yra, ką gali daryti pirmininkas ir jo pavaduotojai iš anksto nepranešę gyventojų).

Paprastai, HOA valdyba turi šiuos įgaliojimus:

Jei tai nurodyta Chartijoje, HOA valdybai gali būti suteikti papildomi įgaliojimai:

1. Vietos sutvarkymas.
2. Savitarna namuose
3. Nuomos rinkimas iš gyvenamųjų ir komercinių patalpų nuomininkų.
4. Bendro turto disponavimas, pvz., liftas, rūsys, bendri skaitikliai.

Taigi HOA teises ir pareigas pagal Būsto kodeksą lemia jų funkcijos. Pagrindinis uždavinys – išlaikyti nepriekaištingą namą ir jo turtą. Jai vykdyti bendrija gali rinkti lėšas iš gyventojų (nuomą), sudaryti sutartis su paslaugų organizacijomis, samdyti darbuotojus savarankiškai prižiūrėti pastatą ir kt.

Visas veiksmų, priklausančių HOA kompetencijai, sąrašas turi būti pateiktas organizacijos įstatuose.

Jei radote klaidą, pažymėkite teksto dalį ir spustelėkite Ctrl + Enter.