Metoda fluxului de numerar actualizat este utilizată atunci când... Metoda fluxului de numerar redus (DCF)

Metoda fluxului de numerar actualizat (DCF) este mai complexă, detaliată și vă permite să evaluați un obiect în cazul primirii unor fluxuri de numerar instabile de la acesta, modelând trăsăturile caracteristice încasării acestora.

Metoda DCF este utilizată atunci când:

Se așteaptă ca fluxurile de numerar viitoare să difere semnificativ de cele actuale;

Sunt disponibile date pentru a justifica dimensiunea viitoarelor fluxuri de numerar din proprietăți imobiliare;

Fluxurile de venituri și cheltuieli sunt sezoniere;

Proprietatea în curs de evaluare este o mare facilitate comercială multifuncțională;

Proprietatea este în construcție sau tocmai a fost construită și pusă în funcțiune: (sau pusă în funcțiune).

Metoda fluxurilor de numerar actualizate este cea mai universală metodă care vă permite să determinați valoarea actuală a fluxurilor de numerar viitoare. Fluxurile de numerar se pot modifica în mod arbitrar, pot curge inegal și au un nivel ridicat de risc. Acest lucru se datorează specificului unui astfel de concept precum imobiliare. Imobilul este achiziționat de un investitor în principal pentru anumite beneficii viitoare. Un investitor vede o proprietate ca un pachet de beneficii viitoare și evaluează atractivitatea acesteia în ceea ce privește modul în care valoarea monetară a acelor beneficii viitoare se compară cu prețul la care proprietatea poate fi achiziționată.

Metoda DCF estimează valoarea imobilului pe baza valorii actualizate a venitului, constând din fluxurile de numerar proiectate și valoarea reziduală.

Algoritm de calcul pentru metoda DCF.

1. Determinarea perioadei de prognoză.

Determinarea perioadei de prognoză depinde de cantitatea de informații suficiente pentru prognozele pe termen lung. O prognoză executată cu atenție vă permite să preziceți natura modificărilor fluxurilor de numerar pentru o perioadă mai lungă.

În practica internațională de evaluare, perioada medie de prognoză este de 510 ani pentru Rusia, valoarea tipică va fi o perioadă de 35 de ani; Aceasta este o perioadă realistă pentru care se poate face o prognoză rezonabilă.

2. Prognoza mărimii fluxurilor de numerar dintr-un activ imobiliar pentru fiecare an de prognoză.

Prognoza sumelor fluxurilor de numerar, inclusiv reversiunea, necesită:

analiză amănunțită pe baza situațiilor financiare transmise de client cu privire la veniturile și cheltuielile din proprietate într-o perioadă retroactivă;

studierea stării actuale a pieței imobiliare și a dinamicii schimbărilor în principalele sale caracteristici;

prognoza veniturilor si cheltuielilor pe baza contului de venit reconstruit.

La evaluarea bunurilor imobiliare prin metoda DCF se calculează mai multe tipuri de venituri din proprietate:

1) venit brut potențial;

2) venitul brut efectiv;

3) venitul net din exploatare;

4) fluxul de numerar înainte de impozite;

5) fluxul de numerar după impozitare.

Fluxul de numerar după impozitare este fluxul de numerar înainte de impozitare minus plățile impozitului pe venit ale proprietarului imobilului.

În practică, evaluatorii ruși scontează veniturile în loc de fluxurile de numerar:

CHOD (care indică faptul că proprietatea este acceptată ca neîmpovărată cu obligații de datorie),

Fluxul net de numerar minus costurile de exploatare, impozitul pe teren și renovarea,

Venit impozabil.

Caracteristici de calcul al fluxului de numerar atunci când se utilizează metoda.

Impozitul pe proprietate (impozitul pe bunuri imobiliare), care constă în impozitul pe teren și impozitul pe proprietate, trebuie dedus din venitul brut real ca parte a cheltuielilor de exploatare.

Amortizarea economică și fiscală nu este o plată reală în numerar, deci nu este necesară luarea în considerare a deprecierii atunci când se prognozează venituri.

Plățile pentru serviciul împrumutului (plățile dobânzilor și rambursările datoriilor) trebuie deduse din venitul net din exploatare dacă se estimează valoarea investiției proprietății (pentru un anumit investitor). Atunci când evaluați valoarea de piață a unei proprietăți, nu trebuie să citiți plățile de deservire a împrumutului.

Cheltuielile de afaceri ale proprietarului imobilului trebuie deduse din brutul real. venituri, dacă au ca scop menținerea caracteristicilor necesare obiectului.

Metoda fluxului de numerar actualizat este simplă și dificil de calculat. Evaluează obiectul analizat atunci când primește diverse fluxuri de numerar de la acesta, modelând caracteristicile primirii acestora.

Cât valorează banii viitori?

Metoda fluxului de numerar redus - Aceasta este o reducere a costului plăților în numerar în viitor până în perioada actuală. Reducerea se bazează pe conceptul de scădere a valorii banilor în timp în economie. În timp, banii își pierd valoarea în comparație cu valoarea actuală. Trebuie să luați ca punct de plecare momentul actual al calculului și să aduceți toate încasările financiare ulterioare în perioada curentă. În acest scop, se utilizează coeficientul utilizat în metoda fluxului de numerar actualizat. Un exemplu de calcul al acestuia este următorul: k = 1/(1+r) i. În formulă, r reprezintă rata de actualizare, i simbolizează numărul perioadei de timp.

Unde se aplică metoda?

Metoda fluxului de numerar actualizat este utilizată pe scară largă. Vă permite să determinați cât valorează venitul viitor în timpul prezent. Fluxurile financiare pot fi modificabile, veniturile pot fi înlocuite cu pierderi. Dinamica schimbării nu poate fi întotdeauna prevăzută. Este întotdeauna posibil să evaluezi o proprietate în ceea ce privește beneficiile pe care le poate aduce astăzi și pe care le poate aduce mâine.

Este recomandabil să utilizați metoda fluxului de numerar actualizat dacă:

• există argumente pentru a crede că fluxurile financiare vor scădea sau crește semnificativ în timp;
• obiectul evaluării este suficient pentru a calcula veniturile viitoare (pozitive sau negative);
• fluxurile financiare sunt grav afectate de sezonalitate;
• subiectul evaluării este un obiect cu un set extins de funcții posibile;
• imobilul care se evaluează tocmai a fost construit sau dat în exploatare.

Ce date sunt necesare pentru calcul?

Pentru a calcula metoda fluxului de numerar actualizat și pentru a o aduce la momentul actual, sunt necesare următoarele date:

• Rentabilitatea (fluxurile de numerar în sine).
• Termeni de plată.
• Procent de reducere.

Acțiuni conform algoritmului

Să luăm în considerare un algoritm pentru calcularea valorii folosind metoda de actualizare a fluxului de numerar.

Baza calculelor este rentabilitatea. Acestea sunt fluxuri de numerar reale din proprietatea care este evaluată în conformitate cu abordarea veniturilor. Metoda fluxului de numerar actualizat ia în considerare fluxul net net, adică acele finanțe care vor rămâne la dispoziția proprietarului după deducerea tuturor costurilor, inclusiv a investițiilor.

Stabilirea perioadei de facturare depinde de volumul datelor imobiliare. Dacă sunt suficiente și este necesar să se facă prognoze pe o perioadă lungă, puteți alege o perioadă de timp mai mare sau puteți crește acuratețea prognozei.

În Rusia, perioada medie de prognoză este de treizeci și cinci de ani.

Acest indicator aduce valoarea venitului până în prezent în raport cu costul. Pentru a face acest lucru, fluxurile financiare trebuie înmulțite cu rata de actualizare, care este o rată de rentabilitate stabilită la care se poate aștepta un investitor care a investit în valoarea întreprinderii.

Metoda fluxului de numerar actualizat și factorii de influență

La calcularea ratei, se iau în considerare următorii factori de influență:

• Rata de inflație;
• rentabilitatea obiectelor;
• profit luând în considerare toate riscurile;
• rata Băncii Centrale;
• procentul băncilor comerciale care împrumută fonduri;
• costul mediu al capitalului.

Cum se aplică metoda

Pentru a utiliza în mod adecvat metoda fluxului de numerar actualizat în evaluarea afacerii, trebuie să urmați următorul algoritm:

• Selectarea unei perioade pentru evaluare. În Rusia nu poate depăși treizeci și cinci de ani. Lumea folosește perioade mai lungi de evaluare.
• Determinarea tipului de flux de numerar care este examinat. De exemplu, puteți descrie amploarea fluxurilor financiare în scădere și creștere (venituri și pierderi) prin descrierea situațiilor financiare (actuale și pentru anii anteriori) și a situației actuale pe piața modernă, ținând cont de erori. Sunt luate în considerare mai multe tipuri de venituri: venitul total (mai puțin impozitele pe proprietate și cheltuielile de afaceri); venitul total proiectat; venitul net din exploatare (mai puțin investițiile în active fixe și plățile pentru împrumuturi și împrumuturi); fluxurile financiare înainte și după plata taxelor fiscale.
• Calculul revenirii sau valorii reziduale a obiectului evaluat după ce veniturile au încetat să circule. Reversiunea poate fi determinată aproximativ prin studierea costului obiectelor similare de pe piața rusă sau prin prognozarea situației de pe piață. Este posibil să se calculeze rata de capitalizare sau venitul anual după sfârșitul perioadei de timp de prognoză.
• Calculul ratei de actualizare. Un punct dificil în acest calcul este prognozarea corectă a ratelor viitoare ale veniturilor. Există mai mult de zece moduri de a face acest lucru în metoda fluxului de numerar redus. Exemple de metode de calcul economic: metoda cumulativă sau adăugarea riscului, metode de comparare a investițiilor, metoda de alocare (calcularea procentului de tranzacții raportat la obiecte similare), monitorizarea pe baza de urmărire a pieței pentru analiza investițiilor imobiliare, în care rata este derivată prin compararea indicatorilor agregati.
• Aplicarea metodei de actualizare a fluxurilor de numerar pe baza indicatorilor inițiali calculați. Pentru calcul se utilizează următoarea formulă: DCF = ∑ N t=1 DP / (1+ CD) t, unde DCF este fluxurile de numerar actualizate; DP - fluxul de numerar în perioada de timp selectată (t); SD - rata veniturilor viitoare; t - perioada de prognoză de timp; N este numărul de perioade de prognoză pentru manifestarea fluxurilor viitoare de numerar.

Metode de calcul a ratei de actualizare

În realitate, specialiștii folosesc următoarele metode pentru a calcula rata venitului:

• construcție cumulativă;
• compararea investițiilor alternative;
• alocarea dobânzii;
• monitorizarea pieței.

Cea mai populară metodă în Rusia

Metoda de construcție cumulativă se bazează pe faptul că rata de actualizare este o funcție riscantă. Este considerată totalitatea tuturor riscurilor existente posibile pentru fiecare proprietate în mod individual. Rata este egală cu suma ratei fără risc și a primei de risc. Ultima componentă se calculează prin însumarea valorilor factorilor disponibili pentru proprietatea analizată.

Specialiștii din Rusia, de regulă, calculează rata de actualizare folosind o structură cumulativă. Acest lucru se explică prin ușurința calculării ratei de rentabilitate folosind această metodă în condițiile actuale ale pieței imobiliare interne.

Comparați și trageți o concluzie

Metoda diverselor investiții, sau mai degrabă compararea lor, este de obicei folosită la calcularea valorii viitoare a bunurilor imobiliare. Ca o rată de rentabilitate, poate fi luată fie randamentul declarat de investitor, apoi rata este stabilită de sponsor, fie rentabilitatea așteptată a altor proiecte sau instrumente similare care sunt de înțeles persoanelor care investesc bani.

Selectați principal

Metoda de alocare este utilizată atunci când rata rentabilității este calculată ca o rată a dobânzii. Se calculează pe baza informațiilor despre tranzacții similare efectuate cu obiecte de pe piața imobiliară. Această metodă necesită timp și este complicată. Mecanismul de calcul este:

• în construirea de ipoteze despre valoarea veniturilor viitoare;
• în comparație a fluxurilor financiare viitoare cu investiția de capital inițială (costul de achiziție).

În acest caz, formula va fi calculată în funcție de volumul informațiilor inițiale și de valoarea drepturilor declarate ale cumpărătorului. Rata rentabilității, spre deosebire de rata investiției inițiale, nu poate fi extrasă direct din datele de vânzări. Nu există nicio modalitate de a-l calcula fără a evidenția și analiza ipotezele cumpărătorului cu privire la capacitățile financiare viitoare.

Cea mai convenabilă opțiune pentru calcularea ratei de actualizare folosind metoda de alocare, cu condiția ca investitorul (sponsorul) să fie intervievat și clarificat:

• ce procent a fost utilizat pentru a determina prețul inițial de vânzare;
• Cum au fost proiectate finanțele viitoare.

Dacă evaluatorul a primit toate datele de care are nevoie, atunci el poate calcula rata internă de rentabilitate a unui obiect similar. El se va baza pe cifra rezultată atunci când va determina rata venitului pentru alte tranzacții. Merită să ne amintim că fiecare obiect este unic, inimitabil și are propriile sale caracteristici financiare. Deși, cu anumite abateri (erori), se poate obține valoarea ratei de actualizare folosind metoda extracției, care va corespunde evoluției generale așteptate în viitor. Cu toate acestea, trebuie să știți că astfel de tranzacții ar trebui selectate pentru vânzarea de obiecte similare cu cea originală, a căror utilizare existentă este cea mai eficientă.

Progresul calculului folosind metoda de extragere pas cu pas:

• modelarea pentru un obiect similar într-o anumită perioadă de timp conform scenariului de utilizare cea mai eficientă a tuturor fluxurilor financiare disponibile;
• calculul ratei de rentabilitate a investițiilor pentru obiectul de calcul;
• analiza rezultatelor obținute prin orice metodă statistică sau expertă pentru a aduce caracteristicile existente ale analizei proprietății care se evaluează.

Evaluează piața

Metoda de monitorizare se bazează pe următoarele date:

• analiza constanta a situatiei pietei;
• urmărirea indicatorilor de tranzacție ai investițiilor în imobiliare.

Informațiile analizate trebuie rezumate în diferite părți ale pieței și raportate în mod regulat. Datele oferă îndrumări evaluatorilor. Acestea vă permit să efectuați o analiză comparativă a indicatorilor calculați cu cei actuali și să verificați veridicitatea diferitelor abateri de ajustare. Dacă este necesar să se ia în considerare impactul riscului asupra ratei de actualizare, la evaluarea bunurilor imobiliare trebuie făcute ajustări imediate ale ratei de rentabilitate. Dacă venitul constă din două sau mai multe surse, dintre care una poate fi considerată garantată și de încredere, atunci i se aplică o rată de venit, iar alte surse sunt actualizate la o rată mai mare. De exemplu, cuantumul alocațiilor sub formă de procent este stabilit în funcție de volumul afacerii chiriașului și este o valoare care variază în timp, în funcție de factorii sezonieri. Această tehnică ajută la luarea în considerare a gradului de risc la realizarea unui profit dintr-o proprietate într-o singură formă. Prin analogie, se pot lua în considerare diferite grade de risc de a obține venituri dintr-o proprietate pe perioade de timp.

Metoda fluxului de numerar actualizat (DCF) este mai complexă, detaliată și vă permite să evaluați un obiect în cazul primirii unor fluxuri de numerar instabile de la acesta, modelând trăsăturile caracteristice încasării acestora. Metoda DCF este utilizată atunci când:
este de așteptat ca fluxurile de numerar viitoare să difere semnificativ de cele actuale;
există date care să justifice mărimea viitoarelor fluxuri de numerar din proprietăți imobiliare;
fluxurile de venituri și cheltuieli sunt sezoniere;
proprietatea evaluată este o mare facilitate comercială multifuncțională;
proprietatea este în construcție sau tocmai a fost construită și se pune în funcțiune (sau se pune în funcțiune).

Metoda DCF estimează valoarea imobilului pe baza valorii actualizate a venitului, constând din fluxurile de numerar proiectate și valoarea reziduală.

Pentru a calcula DCF, sunt necesare următoarele date:
durata perioadei de prognoză;
valorile prognozate ale fluxurilor de numerar, inclusiv reversiunea;
procent de reducere.

Algoritm de calcul pentru metoda DCF.

1. Determinarea perioadei de prognoză. În practica internațională de evaluare, perioada medie de prognoză este de 5-10 ani pentru Rusia, valoarea tipică va fi o perioadă de 3-5 ani; Aceasta este o perioadă realistă pentru care se poate face o prognoză rezonabilă.

2. Prognoza sumelor fluxurilor de numerar.

La evaluarea bunurilor imobiliare prin metoda DCF se calculează mai multe tipuri de venituri din proprietate:
1) venit brut potențial;
2) venitul brut efectiv;
3) venitul net din exploatare;
4) fluxul de numerar înainte de impozite;
5) fluxul de numerar după impozitare.

În practică, evaluatorii ruși scontează veniturile în loc de fluxurile de numerar:
CHOD (care indică faptul că proprietatea este acceptată ca neîmpovărată cu obligații de datorie),
fluxul net de numerar minus costurile operaționale, impozitul pe teren și reconstrucția,
venit impozabil.

Este necesar să se țină cont de faptul că fluxul de numerar este cel care trebuie actualizat, deoarece:
fluxurile de numerar nu sunt la fel de volatile ca profiturile;
conceptul de „flux de numerar” corelează intrările și ieșirile de fonduri, luând în considerare elemente monetare precum „investiții de capital” și „obligații de datorie”, care nu sunt incluse în calculul profitului;
indicatorul de profit corelează veniturile primite într-o anumită perioadă cu cheltuielile efectuate în aceeași perioadă, indiferent de încasările sau cheltuielile efective de fonduri;
fluxul de numerar este un indicator al rezultatelor obținute atât pentru proprietar însuși, cât și pentru părțile și contrapărțile externe - clienți, creditori, furnizori etc., deoarece reflectă disponibilitatea constantă a anumitor fonduri în conturile proprietarului.

Caracteristici de calcul al fluxului de numerar atunci când se utilizează metoda DCF.

1. Impozitul pe proprietate (impozitul pe bunuri imobiliare), constând în impozit pe teren și impozit pe proprietate, trebuie dedus din venitul brut efectiv ca parte a cheltuielilor de exploatare.

2. Amortizarea economică și fiscală nu este o plată reală în numerar, deci nu este necesară luarea în considerare a deprecierii atunci când se prognozează venituri.

4. Plățile pentru serviciul împrumutului (plățile dobânzilor și rambursările datoriilor) trebuie deduse din venitul net din exploatare dacă se evaluează valoarea investiției imobilului (pentru un anumit investitor). Atunci când se evaluează valoarea de piață a unei proprietăți, nu este necesar să se deducă plățile de deservire a creditului.

5. Cheltuielile de afaceri ale proprietarului imobilului trebuie deduse din venitul brut real dacă sunt direcționate
pentru a menține caracteristicile necesare ale obiectului.

Prin urmare, fluxul de numerar (CF) pentru bunuri imobiliare calculat după cum urmează:
1. DV este egal cu suma PV minus pierderile din vacanta si incasarea chiriei si a altor venituri;
2. VAN este egal cu DV minus OR și cheltuielile de afaceri ale proprietarului imobilului aferente imobilelor;
3. DP înainte de impozitare este egală cu valoarea VAN minus investițiile de capital și cheltuielile pentru deservirea împrumutului și creșterea împrumutului.
4. DP este egal cu DP înainte de impozite minus plățile pentru impozitul pe venit ale proprietarului imobilului.

Următoarea etapă importantă este calcularea costului reversiunii. Costul reversiunii poate fi estimat folosind:
1) atribuirea unui preț de vânzare pe baza unei analize a stării actuale a pieței, monitorizarea costului obiectelor similare și a ipotezelor privind starea viitoare a obiectului;
2) realizarea de ipoteze cu privire la modificările valorii imobilelor în perioada de proprietate;
3) capitalizarea veniturilor pentru anul următor celui de la sfârșitul perioadei de prognoză, folosind o rată de capitalizare calculată independent.

Determinarea ratei de actualizare.„O rată de actualizare este un factor utilizat pentru a calcula valoarea actuală a unei sume de bani primite sau plătite în viitor.”

Rata de actualizare ar trebui să reflecte relația risc-randament, precum și diferitele tipuri de risc inerent proprietății (rata de capitalizare).

Deoarece este destul de dificil să se identifice o componentă neinflaționistă pentru imobiliare, este mai convenabil ca evaluatorul să utilizeze o rată de actualizare nominală, deoarece în acest caz, previziunile fluxurilor de numerar și modificările valorii proprietății includ deja așteptările inflaționiste.

Rezultatele calculării valorii actuale a fluxurilor de numerar viitoare în termeni nominali și reali sunt aceleași. Fluxurile de numerar și rata de actualizare trebuie să corespundă între ele și să fie calculate în același mod.

În practica occidentală, pentru a calcula rata de actualizare sunt utilizate următoarele metode:
1) metoda de construcție cumulativă;
2) o metodă de comparare a investițiilor alternative;
3) metoda de izolare;
4) metoda de monitorizare.

Metoda de construcție cumulativă se bazează pe premisa că rata de actualizare este o funcție de risc și este calculată ca suma tuturor riscurilor inerente fiecărei proprietăți specifice.

Rata de reducere = Rată fără risc + Primă de risc.

Prima de risc se calculează prin însumarea valorilor de risc inerente unei proprietăți date.

Metoda de selecție- rata de actualizare, ca dobândă compusă, se calculează pe baza datelor privind tranzacțiile finalizate cu obiecte similare pe piața imobiliară.

Algoritmul obișnuit pentru calcularea ratei de actualizare folosind metoda de alocare este următorul:
modelarea pentru fiecare obiect analogic pe o anumită perioadă de timp în funcție de scenariul utilizării celei mai bune și eficiente a fluxurilor de venituri și cheltuieli;
calculul ratei de rentabilitate a investiției pentru un obiect;
procesează rezultatele obținute prin orice metodă statistică sau expertă acceptabilă pentru a aduce caracteristicile analizei obiectului evaluat.

Metoda de monitorizare se bazează pe monitorizarea periodică a pieței, urmărirea principalilor indicatori economici ai investițiilor imobiliare pe baza datelor privind tranzacțiile. Astfel de informații trebuie să fie compilate pe diferite segmente de piață și publicate în mod regulat. Astfel de date servesc ca ghid pentru evaluator și permit o comparație calitativă a indicatorilor calculați obținuți cu media pieței, verificând validitatea diferitelor tipuri de ipoteze.

Calculul valorii unei proprietăți folosind metoda DCF se realizează folosind formula:

PV – valoarea curentă;
Ci – fluxul de numerar al perioadei t;
Este rata de actualizare pentru fluxul de numerar din perioada t;
M – valoarea reziduală.

Valoarea reziduală, sau valoarea de reversiune, trebuie actualizată (cu factorul ultimului an de prognoză) și adăugată la suma valorilor actuale ale fluxurilor de numerar.

Astfel, valoarea proprietății este egală cu = Valoarea actuală a fluxurilor de numerar proiectate + Valoarea actuală a valorii reziduale (reversiune).

BAZELE EVALUĂRII VALORII ÎNTREPRINDERII (AFACERI).

Abordarea veniturilor în evaluarea afacerilor. Proceduri și metode de abordare a veniturilor. Definiţia instrumentelor de capitalizare

Metoda fluxului de numerar redus

Folosit în cazurile în care fluxurile de numerar ale companiei sunt instabile.

Esența acestei metode este că în mod secvenţial fiecare venit sau grup de venituri cu propriile rate de actualizare este redus la o valoare egală cu suma valorilor lor curente.

În conformitate cu această metodă, la determinarea valorii unei întreprinderi, evaluatorul trebuie să rezolve două probleme: să analizeze și să prezică fluxurile de numerar viitoare în ceea ce privește structura, amploarea, timpul și frecvența încasărilor lor și să determine ratele la care trebuie să le fi reduse.

Principalele etape ale evaluării unei întreprinderi folosind această metodă sunt următoarele:

1. Selectarea unui model de flux de numerar.

Atunci când se evaluează o afacere, se poate utiliza unul dintre cele două modele de flux de numerar: flux de numerar pentru capital propriu sau flux de numerar pentru capitalul total investit.

Fluxul de numerar pentru capitaluri proprii se calculează după cum urmează:

Profit net după impozitare + Amortizare +/- scădere (creștere) a Capitalului de lucru propriu +/- scădere (creștere) a Investițiilor în Active imobilizate +/- creștere (scădere) a Datoriilor pe termen lung.

Fluxul de numerar pentru capitaluri proprii este utilizat în cazul unei evaluări directe a valorii de piață a capitalului propriu al întreprinderii reflectă în structura sa metoda planificată de finanțare a investițiilor inițiale și ulterioare care asigură activitățile întreprinderii.

În cadrul modelului fluxului de numerar, fluxul de numerar total este calculat pentru tot capitalul investit, adică. fluxul de numerar disponibil tuturor investitorilor. Acestea. La determinarea valorii întregului capital investit, se determină fluxul de numerar total:

Profit înainte de dobânzi și impozite - valoarea impozitului pe venit + amortizarea +/- scăderea (creșterea) capitalului de lucru propriu +/- vânzarea activelor (investiții de capital)

Rezultatul calculului conform acestui model este valoarea de piață a întregului capital investit al întreprinderii.

Alegerea modelului fluxului de numerar depinde de structura capitalului întreprinderii. Dacă afacerea este în principal autofinanțată și afacerea nu are datorii semnificative, este selectat fluxul de numerar pentru capital propriu. Dacă capitalul împrumutat în structura globală de finanțare este mai mare de 40-50%, se selectează fluxul de numerar pentru întregul capital investit.

2. Stabilirea duratei perioadei de prognoză.

Perioada de prognoză este considerată a dura până când rata de creștere a companiei se stabilizează (se presupune că în perioada post-prognoză ar trebui să existe o rată de creștere stabilă pe termen lung sau un flux nesfârșit de venit). În țările cu economii de piață, această perioadă este de obicei de 10-15 ani în țările cu economii în tranziție și în special în Rusia, o perioadă de 3-5 ani este luată ca perioadă de prognoză.

3. Analiza si prognoza retrospectiva (analiza si prognoza cheltuielilor si veniturilor, analiza si prognoza investitiilor).

În această etapă, evaluatorul trebuie să:

Luați în considerare interdependențele și tendințele retrospective;

Studiați structura costurilor, în special raportul dintre costuri fixe și variabile;

Evaluează așteptările inflaționiste pentru fiecare categorie de cost;

Examinați elementele de cheltuieli unice și extraordinare care pot apărea în situațiile financiare pentru anii trecuți, dar nu vor apărea în viitor;

Determinați cheltuielile de amortizare pe baza disponibilității curente a activelor și a creșterii și cedării lor viitoare;

Comparați costurile estimate cu cele ale concurenților sau cu medii similare din industrie.

Atunci trebuie să faci:

Analiza investițiilor de capital în vederea înlocuirii capitalului fix pe măsură ce acesta se uzează și extinderea capacității de producție;

Calculul modificărilor (creșterilor sau scăderilor) ale datoriei pe termen lung (pentru modelul fluxului de numerar cu capitaluri proprii).

4. Calculul fluxului de numerar pentru fiecare an al perioadei de prognoză.

5 . Determinarea ratei de actualizare.

O rată de actualizare este o rată a dobânzii utilizată pentru a converti fluxurile viitoare de venit într-o singură valoare a valorii curente (de azi), care este baza pentru determinarea valorii de piață a unei afaceri. În sens economic, rolul ratei de actualizare este rata de rentabilitate cerută de investitori asupra capitalului investit în obiecte de investiții comparabile din punct de vedere al nivelului de risc, sau este rata de rentabilitate necesară a opțiunilor alternative de investiții disponibile cu un nivel comparabil de risc la data evaluării.

Există diferite metode de determinare a ratei de actualizare, a căror alegere depinde de tipul de flux de numerar care este utilizat pentru evaluare ca bază.

Astfel, cele mai comune metode de calcul al ratei de actualizare sunt:

Pentru fluxul de numerar pentru capitaluri proprii: 1) modelul de preț al activelor de capital (CAPM - Capital Asset Pricing Model) și 2) metoda de construcție cumulată;

Pentru fluxul de numerar pentru tot capitalul investit: modelul costului mediu ponderat al capitalului (WACC).

6. Calculul valorii în perioada post-prognoză (reversiune).

Determinarea valorii în perioada post-prognoză se bazează pe premisa că afacerea este capabilă să genereze venituri după sfârșitul perioadei de prognoză.

În funcție de perspectivele de dezvoltare a afacerii în perioada post-predispusă, se utilizează o anumită metodă de calculare a valorii acesteia:

Metoda de calcul al valorii de lichidare este utilizată dacă, în perioada post-prognoză, se așteaptă falimentul societății cu vânzarea ulterioară a activelor existente;

Metoda valorii activelor nete este utilizată pentru afacerile stabile;

Metoda vânzării prospective constă în transformarea fluxului de numerar în valori utilizând rate speciale obținute din analiza datelor istorice de vânzări ale companiilor comparabile;

- Modelul Gordon capitalizează venitul anual post-prognoză în indicatori de valoare utilizând un raport de capitalizare. Modelul Gordon se bazează pe previziunea obținerii de venituri stabile în perioada reziduală, calculul costului final în conformitate cu acest model se realizează folosind formula:

FV - valoarea întreprinderii în perioada post-prognoză;

CF n +1 - fluxul de numerar în primul an post-prognoză;

i - rata de actualizare;

g este rata de creștere pe termen lung a fluxului de numerar.

7. Calculul valorilor curente ale viitoarelor fluxuri de numerar și reversiuni.

Calcularea valorilor curente ale fluxurilor de numerar viitoare și a valorii în perioada post-prognoză se efectuează folosind formula de actualizare:

n - numărul de perioade de prognoză (de la 1 la n);

PV este valoarea reală a obiectului.

8. Amendamente.

Metoda decontării se bazează pe o lege economică care reflectă esența metodei și descrie valoarea în scădere a banilor. Conform acestei legi, în timp, banii se depreciază treptat (își pierd din valoare) față de valoarea actuală. Pot apărea și alte modificări ale valorii banilor. Pentru a lua în considerare procesul unei astfel de modificări în calcule (de exemplu, atunci când se calculează potențiala eficiență economică a investiției), trebuie să luați ca punct de plecare momentul actual al evaluării și apoi să aduceți dimensiunea fluxurilor de numerar viitoare. (intrări și ieșiri de fonduri) până în momentul prezent, determinând valoarea modificării valorii banilor.

Fluxul de numerar redus este doar un calcul care vă permite să faceți acest lucru folosind un factor de reducere. Cum se calculează fluxul de numerar actualizat va fi prezentat în articol.

Valoarea DCF

Expresia în engleză Discounted Cash Flow, care înseamnă actualizarea fluxurilor de numerar, este de obicei prezentată în formule ca abrevierea DCF sau, în versiunea rusă, DCF. Un investitor care decide cu privire la cea mai profitabilă investiție folosește acest rezultat într-o serie de alte metode, reprezentând abordarea veniturilor, pentru a prezice mai exact situația viitoare și a selecta strategiile economice și financiare. Printre ei:

• VPN– metoda valorii actuale nete (VAN). Formula sa de calcul, similară cu formula DCF, diferă prin faptul că VAN include și costurile de investiție inițială.
• IRR- rata interna de returnare.
• NUS- echivalent cu anuitate anuală.
• P.I.- Indicele de rentabilitate.
• NFV– valoarea netă viitoare.
• NRR– rata netă de rentabilitate.
• DPP– perioada de rambursare redusă.

De exemplu, introducerea parametrului DCF în formulele de calcul al perioadei de amortizare (DPP) face ca rezultatele calculului să fie practic mai fiabile, deoarece modificarea valorii banilor în timp este cea care ne permite să evaluăm perspectivele generale ale proiect in miscare. Datorită luării în considerare a factorului de mișcare în evaluarea eficacității proiectelor de investiții, astfel de metode sunt denumite în mod obișnuit dinamice.

Metodele de actualizare sunt incluse ca componente ale abordării veniturilor și, ca atare, ajută la calcularea prețului general al unei afaceri și potențialul acesteia. Chiar și în cazul instabilității fluxurilor financiare, metoda fluxurilor de numerar actualizate este aplicabilă în mod justificat, deoarece demonstrează o acuratețe ridicată. Pentru a crește acuratețea, calculul se efectuează ținând cont de caracteristicile specifice și metodele de primire a fondurilor.

Cu toate acestea, metoda fluxului de numerar redus are și dezavantaje. Dintre cele principale, două sunt cel mai des menționate:

• Schimbările din mediul economic, politic și social afectează rata de actualizare, dar este întotdeauna destul de dificil să preziceți schimbările acestei rate pentru o perioadă lungă de timp.
• De asemenea, este dificil de anticipat schimbările în mărimea fluxurilor de numerar viitoare, ținând cont de toate circumstanțele externe și interne.

Cu toate acestea, metoda este utilizată în mod activ dacă există posibilitatea ca profitabilitatea fluxurilor financiare viitoare să înceapă să difere de rentabilitatea actuală, dacă fluxurile depind de sezonalitate, dacă proiectul de construcție este în stadiul de implementare și într-un număr de alte cazuri. Pentru a aduce fluxul net de numerar (NCF) la momentul actual, se utilizează un factor de actualizare.

Formula pentru fluxul de numerar redus

Coeficientul este necesar pentru a reduce rentabilitatea potențială la valoarea actuală. Pentru a face acest lucru, valoarea coeficientului este înmulțită cu valoarea fluxurilor. Coeficientul în sine este calculat folosind următoarea formulă, în care litera „r” denotă rata de actualizare (se mai numește și „rata rentabilității”), iar litera „i” din valoarea gradului indică perioada de timp.

unde, pe lângă denumirile anterioare, „CF” înseamnă fluxuri de numerar în perioadele de timp „i”, iar „n” este numărul de perioade în care sunt primite fluxuri financiare.

În practica evaluării, fluxurile de numerar – Fluxul de numerar (CF) – sunt înțelese ca:

• venit impozabil,
• venitul net din exploatare
• fluxul net de numerar (excluzând costurile pentru reconstrucția instalației, exploatarea și impozitul pe teren).

Algoritmul de calcul presupune parcurgerea mai multor etape, inclusiv analiza fluxului de numerar actualizat.

1. Stabilirea perioadei de prognoză. De regulă, se prognozează o perioadă de timp previzibilă cu rate stabile de creștere economică. În țările cu economii de piață bine dezvoltate este de 5-10 ani. În practica casnică, se consideră în mod tradițional o perioadă de 3-5 ani.
2. Prognoza plăților în numerar primite și ieșite. Aceasta se realizează prin analiză retrospectivă bazată pe situații financiare (dacă există), studierea stării industriei, a caracteristicilor pieței etc.
3. Calculul ratei de actualizare.
4. Calculul fluxului de numerar pentru fiecare perioadă de timp.
5. Aducerea fluxurilor primite în perioada inițială prin înmulțirea lor cu factorul de reducere.
6. Determinarea valorii totale este etapa în care se calculează fluxul de numerar actualizat total acumulat.

Parametrul cheie din formulă este suma pariată. Determină rata rentabilității la care ar trebui să se aștepte un investitor care investește bani într-un proiect. Valoarea pariului depinde de o serie de factori:

• Costul mediu ponderat al capitalului,
• componenta inflaționistă,
• rata suplimentară de rentabilitate a riscului,
• rentabilitatea activelor fără riscuri,
• dobânda la depozitele bancare,

Există mai multe metode de evaluare a acestuia în analiza investițiilor. Cele mai populare metode de calculare a ratei de actualizare sunt prezentate mai jos.

Metodele de determinare a ratei de actualizare diferă în diferite abordări, fiecare dintre acestea fiind caracterizată de avantaje și dezavantaje specifice.

• Modelul CAPM evaluarea activelor de capital, introdusă în anii 70 de W. Sharp pentru a determina randamentul acțiunilor. Punctul forte al modelului este că ia în considerare relația dintre riscul de piață și randamentul acțiunilor. În modelul original, acest factor a fost singurul luat în considerare. Nu s-au luat în considerare costurile de tranzacție, opacitatea pieței de valori, taxele și alți factori. Mai târziu, pentru a crește precizia, Yu Fama și K. French au folosit parametri suplimentari.
• Modelul Gordon. Un alt nume pentru acesta este modelul de dividende de creștere constantă. „Minusul” metodei este că este aplicabilă numai dacă societatea are acțiuni ordinare cu plăți constante de dividende, iar „plus” este simplitatea relativă a calculului.
• Modelul WACC- Costul mediu ponderat al capitalului. Una dintre cele mai populare metode de demonstrare a ratei de rentabilitate care trebuie plătită pentru partea investițională a capitalului. Sensul economic al metodei este de a calcula valoarea minimă acceptabilă a rentabilității (nivelul de rentabilitate). Acest rezultat poate fi aplicat la evaluarea investițiilor într-un proiect existent.
• Metoda de estimare a primelor de risc. Metoda utilizează criterii de risc suplimentare neprevăzute în alte modele. Cu toate acestea, această evaluare este subiectivă, ceea ce este unul dintre dezavantajele metodei.
• Metoda de evaluare a expertilor. Printre avantaje se numără capacitatea de a lua în considerare factorii de risc non-standard și reglarea fină a analizei. Printre dezavantaje se numără percepția subiectivă a situației. Expertul evaluează factorii mezo-macro și micro care, în opinia sa, vor afecta ratele profitului. Fiecare proiect va avea propriul său set specific de riscuri semnificative.

Există o serie de alte metode simple și complexe, dar în exemplul următor, rata de actualizare va fi calculată pentru claritatea și transparența formulei de bază ca suma dintre „rata fără risc” și „prima de risc”. Prima componentă a ecuației - rata fără risc - în exemplul de calcul este egală cu 15% - rata cheie a Băncii Centrale a Federației Ruse. Aceasta face parte din rentabilitatea unui activ fără riscuri. A doua componentă – prima de risc – este stabilită de experți în valoare de 8% pe baza unei evaluări condiționate a riscurilor de producție, inovare, sociale, tehnologice și de altă natură. Aceasta este rata de rentabilitate a riscurilor existente. În total, rata de actualizare va fi considerată egală cu 23%.

Exemplu de calcul

Exemplul nostru de calcul va corespunde tradiției interne de a alege o perioadă de prognoză în intervalul 3-5 ani. Să luăm în medie 4 ani pentru un proiect condiționat cu o rată de actualizare de 23%.

1. Să notăm pentru fiecare an suma estimată a venitului în ruble (CI) și suma cheltuielilor în numerar (CO). Aici alegem un interval anual pentru analiză și vom calcula mai întâi fluxurile de numerar actualizate pentru fiecare an individual, iar apoi fluxul de numerar actualizat în total pentru toți cei 4 ani. Cheltuielile proiectate vor fi stabile, dar veniturile vor varia de la an la an.
   • Primul an: +95 mii și -30 mii.
   • Al doilea an: + 47 mii și -30 mii.
   • Al treilea an: + 54 mii și -30 mii.
   • Al patrulea an: + 41 mii și -30 mii.
2. Calculăm diferența dintre venituri și cheltuieli pentru fiecare an. Se pare că sumele acestor diferențe pentru perioadele 1-4 vor fi de 65, 17, 24 și, respectiv, 11 mii de ruble.
3. Aducem fluxuri financiare în perioada inițială. Folosim coeficienții 1/(1+0,23) pentru a calcula i, care reduce fiecare flux. Aici, în locul dividendului va fi diferența dintre venituri și cheltuieli pentru fiecare an, pe care am calculat-o în etapa anterioară. În locul divizorului este un coeficient, iar valoarea de 0,23 este o rată de actualizare de 23%, iar „i” puterii corespunde numărului anului pentru care facem calculul.
   • 65000/(1+0,23) = 52845
   • 17000/(1+0,23) 2 = 11237
   • 24000/(1+0,23) 3 = 12897
   • 11000/(1+0,23) 4 = 4806
     (*Rezultatele sunt scrise în ruble, rotunjite la numere întregi).
4. Adunăm sumele primite împreună, ceea ce dă DCF = 81.785 de ruble.

Deoarece indicatorul are în cele din urmă o valoare pozitivă, putem vorbi despre o analiză ulterioară a perspectivelor proiectului. Analiza investițiilor necesită utilizarea metodei fluxului de numerar actualizat și compararea valorilor finale pentru mai multe proiecte alternative, astfel încât acestea să poată fi clasificate în funcție de atractivitate.